大家好，我国90年代初以前建设了大量一楼带院的楼房，院落绘制在房产证的《房屋平面图》中，大多处于核心城区，成为很多人羡慕的绝版配置，很多朋友不惜重金溢价购买这种房屋。房产中介称此为“证载院落”甚至大部分经纪人打包票遇拆迁肯定补偿。由于这种房子基本都是老旧小区，拆迁风险高，大部分朋友有疑问遇到拆迁院落到底怎么补？百度一搜，会搜到《ZUI高RMfayuan关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（行他字第16号）第二项“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。还有各种律师的分析，基本上一边倒的认为不补偿不合理。此类房屋在全国少说也有几百万套，涉及上千万人口，本人经过三年的诉讼，拿到终审判决，为这个疑问画上了句号。本人家住济南，房子是爷爷留下的86年的回迁房，当时拆的是大杂院，因为以前家里平房就有院爷爷又是老人所以也安置了这么一套一楼有院房，在市中区核心地段院落面积50平建筑面积只有40平，院落绘制在房产证的平面图中（图1），18年征收时周边房价20000+。一开始政策是院落不补偿后来听证会上压力实在太大修正了补偿政策，凡是一楼带院房屋无论院落大小在建筑面积单价基础上上浮1.5%作为院落补偿。如果房屋单价2万一平，算下院子总共补偿多少：40平方*20000元*1.5%=12000。50平方在闹市区的院子啊换的钱还买不到一平方建筑面积，换谁都觉得不合理，在查阅大量法律资料寻访各地律师后我与几十位有同样遭遇的邻居将征收方告上法庭。其他关于评估价格、未登记建筑等等的主张不赘述了，仅讨论院落是否补偿。关于院落方面我提供的证据就是第一张图片房产证里的《房屋分户平面图》。我的主张是“按照《zuigaorenminfayaun关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》将院落纳入评估范围依法补偿”被告认为“现相关规定没有明确院落空地的补偿标准所以评估单价基础上上调1.5%保障了被征收人权益”。以下是一审法院的判决（图2）。可见一审判决认可院落的合法性但认为单价上调1.5%合理。一审败诉后，我又上诉，院落部分的主张是“1.院落补偿不考虑院落大小违背常识显失公平 2.单价上调1.5%无依据未评估 3.院落不合理补偿降低现有居住水平，同样价格买不到带同等院落的房屋”并提交了《shandonggaoji人民法院行政判决书（2020）鲁行终268号》作为判例证据证明“房产证平面图中载明的院落适用《zuigaorenminfayuan是否应对院落予以补偿的答复》”（图3）以下是终审判决（图4）。可见终审认为房产证平面图中载明的院落并不能证明产权人拥有该院落的国有土地使用权。一审中法院曾询问的国有土地使用权证成为关键证据，但我无法提供。大家买卖房屋极少碰到土地使用权证，楼房的所谓土地证都在开发商手中（老房子在极少数居民手中）既所谓的土地“大证”（整栋楼或整个地块的土地证），按理说应该分割成每家每户的所谓土地“小证”，但实际社会实践中没有逐户的土地证也不妨碍买卖，少一个土地证的情况在全国也成为了常态，后来为了简化流程全国进行了二证合一既土地证房产证合为一个不动产证，土地证在城市慢慢退出了历史舞台。但正是这个“没用”的小土地证成为城市院落补偿的核心证据。我的案情讲完了，说说我为什么发帖子。官司打了三年了，从信心满满到彻底败诉。说实话内心非常低落。虽已是终审判决，我还会申请再审，但山东的拆迁案件再审也打不到最高法院，实际已不抱希望。我并不想制作舆论干预司法，我认可司法的任何判决结果。只是看到全国牵扯面如此之广的一楼带院的房子，想买此类房屋的人也大有人在，但即便是律师也很少有人能说得清这种院子即便院子画在房产证里拆迁到底怎么补。如果当初有人像我一样发今天这个帖子我看到后就不会放弃几万的拆迁奖励贴上几万的律师费再花三年的精力打这一场费时费力费钱又注定失败的官司。官司输了，50平的院落是我和女儿成长的游戏场，爷爷和父亲在这养老，到了告别的时候了。希望以后遇到同样问题的朋友能搜索到此贴，也不要再有高溢价买院子寄希望于拆迁有补偿的朋友入坑了，唯一得罪了持有一楼带院房屋的朋友得罪了，得罪了，请包涵！永别了老院子！
高层一般选择总楼层的三分之一至三分之二层 小高层一般选择6-9层为佳 楼层太高不止住起来会有压抑感 噪音也会随着楼层俞高俞大 选择时务必看清有无遮挡 多层楼房1-4层是不错的选择 按照投资价值分析 1-3层为最佳 按照居住状况以及舒适程度2-4较好 “金三银四”就是指楼层。综上所述 1. 多层1-3层（最佳） 4层（佳）2. 小高层6-9层（无遮挡的情况下）或小高层1-3层（佳）3. 高层1-3层（佳） 总层数的三分之一至三分之二层（佳）首先 多层房就是比高层房价格高； 其次 带院的房子很抢手而且价格高便于置换 无论自住还是投资都比较合适； 最后 打个比方 江苏城市 一楼带院子的房子（15年房龄）可以卖到10000/平方 那么同楼3层大概7000-8000/平方 5层只能卖到6500/平方左右 顶层5500/平方左右。
自从改革开放以后，国内经济迎来了高速发展。在农村里，一大批的农民兄弟也陆续外出打工，从最初的“半工半农”到近年来全职打工，农民的日子也是越来越好过了。不少在外打工的农民兄弟都挣到钱了，然后回到家乡修建房子，于是在农村里掀起了建房子的热潮。相信不少走南闯北的朋友们早就发现了，南北方的农村在建房方面的差异是比较大的。在北方的农村普遍都是带大院子的平房，很少看到楼房，而在南方的农村则相反，普遍都是小楼房却很少见到平房。
为什么南方农村喜欢盖楼房，北方却平房多楼房少？农民的大智慧！农夫也曾经在北方待过五六年，第一次去北方的时候，透过火车窗口看到了北方的很多农村的房子，当时就很震惊：北方农村的房子普遍都是一层楼的平房，并且基本上家家户户都还有一个大院子，让人非常的羡慕。相比于我们南方，这是很不常见的。在南方的农村很少有人家里盖平房的，有些人家虽然前几年是平房，但那也是因为经济条件有限，等到有钱了之后，还是会继续加盖一层的。所以在南方的农村基本都是两三层小楼房，有部分的家庭还会盖上小洋楼，看起来非常的高大上。而南北方在建房方面有这么大的区别，也是有原因的，这也凸显了农民因地制宜的大智慧。
第一点，北方是地广人稀，而南方用地更紧张。中国的地势是西高东低，而在北方地区普遍都是平原，在南方则是以山地为主，这样也就决定了，有很多的地方是不能建房子的。而在北方每户人家所分到的土地也是比较多的，他们的建筑用地也更加富足，所以建平房带院子，也是绰绰有余的。可是在南方条件不允许，多数的房子是依山而建的，想要建平方也没有足够的面积，所以横向不能发展了，只能纵向来发展了，于是就建两三层的小楼房，原因实属无奈。
第二点：平房更利于居住。之前也和一个东北的同学讨论过这个问题，当时他就说了，在北方的农村主要是建平房那也是考虑到冬季取暖。因为在东北，一年中有四五个月是冰天雪地的状态，在冬天的时候气温能达到零下几十度，所以在冬天的时候农村里家家户户都要烧炕。如果建楼房了，那二楼没有烧炕，岂不是要冻死人啊，而且建平房更利于冬季保暖。而且还有一点，那就是北方的气候干燥，建平方也对生活影响不到。而南方多雨，气候潮湿，建平方不适宜居住。不同地区的农民因地制宜，选择适合的建房风格，凸显了农民的大智慧
有人说南方人喜欢建楼房，是因为南方人有钱，其实这个是没什么道理的。无论是在南北方，在农村里每一户的人口都是差不多的，因此房间数量也是差不多的。只是南方人是在空间上增加房间数量，而北方的农村是在平面上增加，所以建房方面的成本应该也是差不多的。而且随着现在北方不少农村地区通了暖气，也有很多人家开始建二层的小楼房了！你认为是楼房好，还是平房好呢？欢迎大家评论区讨论！喜欢文章的朋友，不要吝啬你的发财手，记得点赞、收藏、转发哦，谢谢大家的支持！
