不动产产权发生转移的时候，需要向国家征收相应的税费，而这部分的税费就叫做契税，因为不动产的对象不同，所以契税的计税依据有一些不同，主要分为以下的这几种：1、当国有土地使用权在出让、出售时候，是按照成交的价格来进行计算。2、在房屋买卖时，契税的计税依据是成交的价格。3、土地使用权赠与、房屋赠与，参照等同土地或者是房屋买卖的市场价格。4、土地使用权交换、房屋交换，参考等同土地使用权或者是房屋的价格的差额。5、针对于前期成交价格明显低于市场价格，由征收机关参照市场价格核定。在房屋交易的过程当中，如果是首次购买普通住房是可以享受一定优惠政策的，房屋面积大小的不同，能够享受到的契税税率不同，90平米以下的按照1%来收取，90平米以上不足144平米按照1.5%收取。
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买房时，契税=不含税价格*税率。
这里的不含税价格就是计算契税的计税依据。具体来说，在计算契税时需要进行价税分离。即需要把房价里面的增值税剔除掉，用不含增值税的裸价计算契税。
另外，契税的法定税率是3%-5%，当然契税的优惠并没有消失。实际计算契税时，需要具体情况具体分析！
虎虎有两套自住房，将其中的一套出售给居民小明，成交价格为3000000；将另一套住房与小红交换，并支付了换房差价款66000。为了计算简便，假定契税税率为3%，所有金额均不含增值税。
小明应缴纳契税=3000000*3%=90000。
小明应缴纳契税=66000*3%=1980
小红不缴纳契税。
这里需要注意一点，当居民间进行房屋交换时，支付差价的一方缴纳契税，不需要付款的一方不需要缴纳契税。当然，实际业务中，也可能会出现需要两方平摊契税的情况。
那么契税的征收依据是什么呢？
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定：契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
具体来说，契税计税依据的确定可以分为以下几种情况：
1、房屋买卖、土地使用权出售、国有土地使用权出让等，都会以成交价格作为契税的计税依据，成交价格就是买卖房屋、土地使用权出让合同中确定的价格，包含了货币、无形资产以及其他经济利益等。
2、另外，若是发生了房屋赠予、土地使用权赠予的情况，需要按照房屋的买卖价格以及土地出售的价格来核定契税。
3、若是发生土地所有权交换、房屋交换，那么其中的差额需要交契税。可以这样理解，等价交换时是免征契税的，当交换价格不等时就需要对其中的差额征收契税，包含了实物、货币以及其他的无形资产等。
4、通过划拨的方式获得了土地所有权，经过有关部门批准转让了房地产时，房地产转让者需要补交契税，契税依据就是补交土地所有权出让的收益。
5、为了避免偷税、逃税、若是成交的价格要明显低于市场价格，在做土地使用权交换时，若是差额非常明显又没有正常的理由，一样会需要参加市场的价格来征收契税。
6、若是采用了分期付款的形式购房，附带了土地所有权以及房屋所有权的，需要按照合同的总价来计算契税。
7、若是个人无偿赠与给他人不动产，法定继承人除外，需要对受赠人全额征收契税，缴纳契税时也需要提供书屋机关审核签字的盖章。
8、若是出让国有土地使用权，征收的契税计税价格应为承受人为取得土地所有权支付的全部经济利益。若是通过“挂”、“拍”、“招”等方式承受国有土地所有权，需要按照土地成交总价来计算契税，包含了土地前期的开发成本。
契税的计税依据就是不含增值税的成交金额。比方说，我们买房时，给房产开发商的钱一共是2180000。根据税法可知，销售房产的增值税税率是9%。那么这个房子的不含税价格就是2000000。所以房产交易时，契税的计税依据就是2000000。如果按照契税的税率按照3%计算，那么需要缴纳的契税=2000000*3%=60000。当然，纳税人如果想享受契税的优惠税率，还需要纳税人符合相关的条件从可以。拓展资料：一、特殊情况下，契税的计税依据如何确定？对于契税来说，除了正常的房屋交易、土地使用权出让等情况以为，在实务中，我们还会遇到很多其他情况需要按照合理的方式来确定契税的计税依据。1、产权互换纳税人在互换房产或者，土地使用权时，按照产权交易的差距缴纳契税。比方说，你和别人互换房产，契税的计税依据就是两处房产的差额。或者说在互换房产时，支付差价的一方按照支付的差距，缴纳契税。2、赠与需要注意这是赠与而不是直接继承房产。在赠与的时候，不能按照房产的原价计算契税。而是按照赠与房产或其他财产的市场价格作为契税的计税依据。其实这个好理解，比方说一处被赠与的房产在购买时一共花了1000000，但是现在房产的市场已经达到了5000000。这个时候，接受赠与的一方就按照市场价格，计算契税，而不是房产的原购买价格。3、买卖装修的房屋开发商售卖精装修的房子，也是越来越常见了。当然，在房产交易时如果包含装修费，在计算契税时也需要把契税计算在内的。对于这一点我们还是需要注意一下的！当然，这些事不用我们自己操心，开发商已经给我们办理好了。4、交易价格明显偏低我们知道市场上面，房产交易时，阴阳合同的事还是很普遍的。毕竟，房产的交易价格和很多税费有直接的关系。不过，如果纳税人交易的价格，在无正当理由的情况下，出现明显偏低的情况。那么税务机关，可以根据房产的市场价格进行纳税核定。偷税行为还是很可耻的！
契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
