购买二手房，很多买家都要办理 贷款 。而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！
“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！
这两个坑很“公平”，一个给买家，一个给卖家！到底是什么样的坑呢？
1、对贷款次数及办理时间如果没限制，坑卖方！
所有卖方都是希望尽快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，卖房的同时还在买房，急着卖了房去交购房款，就更是如此。
但是，要知道一个常识：贷款申请银行是可能不批的，这个不批的原因可能有很多：买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。
有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段！
那么买家向一家银行申请贷款被拒，有没有权利再向其银行申请贷款？如果又被拒，有没有权利再转向其它银行申请？到底可以申请多少次？
这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家贷款很顺利自然也没问题，但一旦买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了！
双方发生纠纷怎么办？看合同！
合同会怎么约定呢？这个并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。
也就是说，理论上讲，买家申请贷款一次不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间有几个卖家能愿意？！
但不愿意又怎么样？你合同里约定了可以多次贷款，没有任何限制，这时如果不配合贷款或者提出毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，买家要么捏着鼻子认了，要么不配合贷款引起双方纠纷！
那么，卖家怎么防止发生这种事儿呢？
很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”，再比如“某年某月某日前卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。
2、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方！
前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！
如果根本就无法获得贷款审批了，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！
有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”
甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任，想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”
通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。
而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。
而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。
一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。
这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢？买家就难受了！
未料胜先料败，杨文战律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。
买家怎么防范这个风险呢？
买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”
如果担心银行只批部分贷款额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“贷款”前面加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。
比加最近北京9.30新政调整了贷款政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。
上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。不了解这个知识，没作预防，贷款顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！
1、房屋产权问题一般购房者查询二手房的产权，只关注房屋产权是否真实可靠，却忽视了另一个重要的问题，那就是房屋产权共有人的问题。这种情况还比较常见，有些房屋由多人共有，比如家庭共有、夫妻共有等，购房者如果购买的是有共有产权人的房子，一定要注意和全部共有人签订房屋买卖合同。如果购房者只是和其中一人签订了购房合同，没有经过其他人同意，这种情况下合同一般是无效的。2、隐瞒房屋问题二手房可能存在的问题有很多，比如房屋质量问题，房屋前身不干净等等，有的卖家为了将房子买一个好的价钱，就会跟买家隐瞒房屋存在的这些问题。对于购房者来说，就算再细心，有些二手房的问题是很难直接发现的，很多人都是入住后才慢慢发现房子的缺陷，但房屋交易已经完成，最后吃亏的还是自己。3、房价上涨卖家违约买家想要低价买好房，卖家又想将房子卖出更高的价格，这就导致出现有些卖家收了买家的定金之后违约的情况，这时候，卖家会以各种借口来拖延办理房产证过户手续。对此，买方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，除此之外，购房者一定要积极的督促卖家办理房产过户手续，避免对方反悔。4、合同约定不明房屋买卖合同对买卖双方都有约束力，不管是卖家还是买家，都要仔细查看合同内容，特别要注意合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题。另外购房者还要注意合同中关于交房的规定，如果对于交房没有约定清楚，就很有可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。5、物业费用有拖欠购买二手房除了购房费用之外，还要注意结算清楚生活所需的物业费，水电费等，有的卖家在出售房屋的时候，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，如果买家在不知情的情况下接受了该房子，这些费用就很有可能全部由买家承担。
二手房交易避免以下五点坑：
很多朋友因为积蓄不够但是又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现纠纷。为了能顺利的完成二手房交易，我们在买房时一定要做足功课。
1. 须确认房主真实身份：对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2.必须明确双方违约责任：因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。3. 必须标明付款过户时间：在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。
4. 必须注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
5. 买方必须见房主：要求约见房主当面核实，可以揭穿其不轨行为。
二手房交易步骤是什么？
（一）发布或了解房源信息；
（二）看房、挑房；
（三）买卖双方初步达成意向、买方交付定金；
（四）谈判签约，买方向卖方支付首付款；
（五）缴纳相关税费、办理产权过户；
（六）买方支付剩余房款；
（七）交房。
新闻背景介绍：
今年2月，北青深一度报道了重庆二手房交易骗局，100多名业主失去了总计价值过亿元的房产。报道发出后，有浙江、江苏等地的业主表示，他们正身处同样的困境当中。
具体的骗局是怎么样的？
这批人员以中介店主、员工等身份，通过各种渠道收集业主信息，然后由其余人员伪装成买家，将业主带到某又某市级门店进行签约。业主看到是大牌中介，出于对品牌的信任，所以很快便完成签约，在所谓的买方支付约房款30%的首付后。
中介人员谎称买家要办理银行按揭，引导业主将房产过户儿，再过户的第二天，买家转手就将房产抵押出去套现，之后销声匿迹。
这批人员分工明确，在交易过程中各自担任不同角色，以谋图业主财产为目的，将业主引入精心布置的交易陷阱，手法娴熟的令人胆寒。
除了上面的情况，还有哪些二手房买卖的骗局？
1、中介“倒卖”的精装房。
二手房，精装房，一天没有住过的房子，这种房有很大的可能是“倒房”，说白了就是房主急着用钱给放这种超低的价格，然后用超低的成本，用最差的材料装出来，当下最主流的装修风格，类似于售楼部的样板间，专门对那些新婚的小年轻，尤其是九五后的小姑娘，就喜欢看外边儿，但是里面都是纸糊的。
这种房子买完后就跟你一刀两断，电话一换，你也不认识我，我也不认识你。两年以后，房子所有的缺点全都暴露出来了，这就是坑人的。
2、骗子找代持人。
骗子找个代持人付首付，签合同，走房贷流程，骗子在签订了购房合同，拿到房产证之后呢，就会跑去银行撤销按揭贷款，然后再拿着房产证去另外一家银行申请抵押贷款，之后拿钱跑路。
至于骗子为什么可以单方申请撤销按揭贷款，这是很多地区二手房交易过程当中的一个漏洞，银行只需要对买方负责，虽然面前有三方参与，但是在按揭同意书下来之前，买方如果申请撤销，按规定银行是不能拒绝的，且不用告知卖方。
当然受害者们可以按照合同去法院起诉，但是往往没有什么用，因为直接和卖家签订合同的不是骗子，而是代持人，代持人们也是这个事情当中受害的一环。
关于如何避免上当受骗，说一些我的看法：
第一，对于普通人来说，房产买卖经验不足，很容易被各种套路欺骗，所以买卖双方在交易时一定要按正规流程交易，保障交易安全。
第二，除了团伙的无法无天的，中介也是难辞其咎，据业主了解涉案门店多次涉及民事纠纷，但依旧能挂招牌营业，这个其实是有很大问题的。
第三，这次事件的恶劣程度对楼市影响很深，当买卖双方都无法保证交易安全，那么对行业发展来说是非常不利，没人敢买，没人敢卖，楼市很可能就毁在这些人手里。
第四，无论交易流程多么正规，也不要把房子卖给代持的买家，更不要为了赚代持费帮别人代持房屋，否则一不小心就会背上巨额外债，更严重的还会影响征信，牵涉到刑事案件。
二手房买卖要注意哪些细节？
1、房屋是否出租抵押了，这个状态一定要了解清楚，否则会影响房屋的所有权。如果房子抵押了，就不能过户，也就是说付了钱也拿不到房产证，如果被租出去的话，“买卖不破租赁”，不能因为所有权变了就可以把租房子的赶出去，也就说不能立刻入住或者装修的。
2、关于一些时间和细节一定要明确。
原房东户口迁出的时间一定要明确，交房的时间要明确，防止卖家恶意的拖延。还有房屋设施和物品要有清单，或者拍一个视频做证据，以防呢以后精装变成了毛坯。
税费承担一定要明确写好谁来负责这些费用，还有一个要去查一下物业费有没有交清楚，否则买回这些房之后会有很多的隐患。
1、注意二手房的房屋产权是否明晰有些二手房都是有多个共有人的，我们在签合同的时候，一定要房屋产权上的所有共有一起签字。因为只和一个房屋产权共有人签字，很可能会导致合同无效。大家可以到房产中心查清楚房屋的真实情况。2、注意房屋产权的年限尽量不要购买房龄过长的二手房。因为房龄过长的二手房很可能出现墙体裂缝，防水层老化等各种问题，而且房龄过长的住宅很难申请到银行贷款。3、注意二手房是否在出租大家在购买二手房，还需要注意房屋有没有在租。除此之外，我们购买二手房的时候，还需要注意这个房屋的水电、物业费等有没有出现拖欠的情况。4、注意房子的证件是否齐全要注意房屋的房产证、土地证是否齐全，房屋有没有被抵押，房屋是否有贷款，如果有贷款，我们要等到卖法提前将银行的贷款还清，才能付款。在合同中要明确交房的时间，户口迁入的问题等等，要注明双方 的违约责任。
买二手房的话重要的事情就是双方协商好房价之后的过户问题，过户后房屋才是属于自己的，所以在办理过户时候一定要谨慎。很多的家庭不注意忽略了过户的细节问题，最终被坑惨了。
如今更多的家庭在 买房 子时候，考虑到房价的问题，会毫不犹豫的选择二手房，因为二手房相对性价比更高一些。买了二手房的话就要留意下过户的办理流程，在办理过户时候一定要注意。 买二手房 万万别着急过户，这些细节不能忽略，不然面临被坑的结果，一起来了解下吧。
一、买二手房不能忽略哪些细节?
1、检查“五漏一渗”
在买二手房，最怕的就是它出现质量的问题，明明自己也花了不少钱，可最后还要承担二手房的质量损失，是会让人很苦闷的。所以，我这位 房产 的哥们，他就对我进行了忠告，在买二手房前，先要仔细检查这“五漏一渗”，主要就是房屋表面、地面、 水管 、水箱以及卫生洁具有没有出现漏水，还有就是墙面有没有渗水的情况，这些都是很关键的问题，房产的哥们说这也是许多二手房经常会存在的，因此不能忽视。
2、了解房产的历史
房产哥们说，不少人不想买二手房，主要还是觉得它曾经被人使用过，也不了解原房主为什么要转卖房屋，所以会心存疑虑。所以，在决定要买这套二手房之前，还是要去了解一下这个房产的历史，知道它是否出现过什么问题，也能排除房子有其他的纠纷问题等等，不要不懂，而被人坑了。
3、观察周边设施情况
看中了一套二手房，先不要急着去过户，如果是要自己长期住的话，需要对于周边的设施等等有所了解，看是否满意。其中，包括了 小区 的环境如何，周围的各种设施是否齐全，以及物业的服务情况。这些问题看似不重要，实际上都会影响日后住房的舒适度。因此，买二手房并不是只买这个房子，它也是需要满足你日常生活才行的。
二、二手房怎么简单装修?
1、算尽细节 老房改造 更”经济“
旧有装修拆除、墙面处理、结构改造、水电路改造都让 二手房装修 花销不菲。实际上，二手房装修不必大费周章，因为旧有装修中仍然有可以利用的地方，将它们利用起来，整个装修费用就会经济不少。
2、满足使用需求尽量减少改动
对于二手房装修来说，一旦有改动就可能带来不小的花费，所以改造二手房最为经济的办法，就是尽可能地少改动居室内的现有布局，但前提是在能够满足家庭成员使用需求的基础上。如果为了减少花费”牺牲“掉日后的使用功能，会给生活带来极大的不便。
三、装修老房子有什么技巧?
1、想要重新装修旧房子，还了解房子是否复合翻新条件。首先看房屋的内部结构，如 门窗 有无破损、地板墙壁有无开裂或漏水、排水系统等是否正常等，每个细节都不可放过。如果这些基础都完好，那么就可着手装修了。
2、决定装修旧房子了，那就把之前老房子存在的隐患问题给全部解决掉，同时也多注重基础的工程装修，这样在之后的居住中就不会存在问题，住得也会更放心、更省心。
3、旧 房子装修 ，肯定有很多部分需要被改造，这样就会浪费很多东西，不妨可利用起来，将旧物通过合理的改造或者改装，让家里也能变得时尚的同时，还不浪费。
4、环保节能不仅是国家提倡的，也是作为人类保护地球应尽的责任，而且这样还能为您节约不是费用，可以说是一举两得的事，所以可以用节能材料的就尽量用节能材料哦。
房屋过户 的话都是要按照流程来进行的，不同的家庭在办理过户时候的具体细节上也有不同，所以大家要注意准备好相关证件，办理起来会更方便快速一些。二手房装修也会相对简单，有些能利用的 改善 要尽量减少改动，节省装修费用。
