“三孩政策”的实施及居家养老的需求，使现有一部分家庭的规模和结构发生变化。北京对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。其中，中心城区新建项目十八层(含)以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。同时，取消了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。
今天，北京市住建委表示，联合市规自委发布了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(2021年版)》(以下简称“2021版《导则》”)。2021版《导则》在2017年发布的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》(以下简称“《导则(试行)》”)基础上进行了11项修订，对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整。自发布之日起新取得建设用地使用权的共有产权住房项目执行2021版《导则》。
套型面积调整并增强可变性
“三孩政策”及居家养老使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，2021版《导则》充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。中心城区新建项目将执行差别化面积标准，十八层(含)以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米；取消了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。
北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家钱嘉宏参与了此次修订工作。她对中心城区差别化面积标准的条款进行解释称，防火、疏散等居住安全性方面的要求，使不同层数的住宅楼核心筒面积不同，就是俗称的楼层公摊面积不同。19层及以上的住宅楼楼层公摊面积要大一些。这次修订面积标准，按照北京市《住宅设计规范》各功能空间面积标准要求，给出适宜的三居室套型套内面积指标，再分析18层及以下和19层及以上住宅楼不同组合情况下的楼层公摊面积，考虑多方面因素，最终确定了目前按楼层差别化制定面积标准的方式。
为满足居住家庭在共有产权住房全生命周期的家庭生活需求，2021版《导则》倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的可变性。从长远居住角度，满足住户在不同时期、不同家庭成员构成对功能空间的不同需求。
因地制宜丰富社区配套设施
在2021版《导则》中对社区的生活配套设施提出了“因地制宜”的设计理念，将图书馆、健身馆作为标准配置修改为“因地制宜设置图书馆、健身房等公共交流、学习、健身等场所，按照不小于100平方米规模配置”，可结合项目周边服务设施，为居民提供更加丰富的生活场景。原则性和灵活性相结合，从实际出发确定配套业态，更好地满足居民生活需要。
对于活动、休憩等室外设施，2021版《导则》要求应满足老年人及儿童安全使用需要，宜设置在向阳避风处。对电动自行车的停放、充电，分类垃圾收集点和快件箱的设置等内容也提出具体要求。这些细节将成为设计方案评审的重点审查内容之一。
随着智慧社区的不断发展，2021版《导则》与时俱进地提出倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景，同时提出大力推广居民室内水、电、气、热的智能化调节，推广智能缴费。
完善标准 强化共有产权住房品质保障
2021版《导则》有一项内容为全新加入：“进一步提升共有产权住房规划设计建设运营的质量管理水平，有效治理工程质量通病”，该条款旨在夯实共有产权住房建设质量，增强人民群众满意度。
据了解，自2017年《导则(试行)》发布以来，已有30多个项目约4.6万套共有产权住房，根据其设计建设并投入使用。北京市住建委相关负责人表示，将会同相关部门加强指导，深入监督，抓好落实，确保2021版《导则》落地，并不断总结经验，持续优化，为居民提供更加安全、可靠、适用的共有产权住房。
第一条 为了加强本市新建住宅交付使用的管理，保障居民入住的基本条件，制定本规定。第二条 本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。第三条 市房屋行政管理部门是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。区房屋行政管理部门负责核发和管理本行政区域内的新建住宅交付使用许可证。第四条 新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向区房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。第五条 新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。（十）完成住宅小区内的绿化建设。（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。第六条 区房屋行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起十五日内审查完毕，对符合本规定第五条规定的交付使用条件的，准予颁发新建住宅交付使用许可证；对不符合条件的，不予颁发新建住宅交付使用许可证，并说明理由，书面通知申请人。第七条 新建住宅交付使用许可证是办理房屋所有权初始登记的凭证，由市房屋行政管理部门统一印制。第八条 任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本规定第五条规定的交付使用条件的，有权向市房屋行政管理部门或者区房屋行政管理部门举报。市房屋行政管理部门或者区房屋行政管理部门对单位和居民的举报应当依法及时调查处理。第九条 住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，区房屋行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处以交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质等级。第十条 市房屋行政管理部门或者区房屋行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定，不依法颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的，应当承担行政责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十一条 本规定自2006年1月1日起施行。
从2021年起泰州海陵区可建最高33层的商品房。以前商品房最高可建多少层没有规定上限，技术允许和城市规划允许的前提下想盖多高都行。但是100米以上的超高层住宅是有非常严格的消防安全标准的，必须设置避难层。所以开发商一般来说不大愿意建100米以上的住宅，成本高，公摊面积大。100米的别墅一般按3米一层来算，通常是33层。
北京市地方标准《住宅设计规范》昨日在北京市市场监管局网站上对外公布。京版《规范》的部分标准明显高于国标。除了更追求居住舒适度外，也处处体现着“为老着想”的适老化设计要求。标准将从2021年1月1日正式实施。■住宅最小套型24平方米规范明确规定，烟囱、排气道、管井等均不计入使用面积，使用面积是住户真正能够使用的面积。在国标中，住宅的最小套型面积为22平方米。而按照此次公布的京版标准，小户型住起来将更舒适。规范提出，由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间组成的套型，其使用面积不应小于32平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于24平方米，比国标增加了2平方米。此外，住宅结构的设计使用年限不应低于50年。■宜设置晾晒空间规范提出，套型设计宜设置晾晒空间。起居室作为家庭成员共同的活动中心，需要布置的家具、设备较多。起居室设计恰当与否，直接关系到居住、生活是否舒适。记者注意到，规范要求，起居室（厅）的使用面积不应小于11平方米。无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10平方米。■厨房应直接采光规范提出，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其厨房使用面积不应小于4平方米，由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间组成的套型，其厨房使用面积不应小于5平方米。厨房应直接采光、自然通风，而厨房地面则应采用防滑的装修材料。■厕位淋浴预留安装扶手条件规范明确规定，不得将卫生间直接布置在下层住户主要生活空间的上层，包括起居室（厅）、卧室、厨房和餐厅。为满足住宅适老性和无障碍设计的需要，新建住宅在建设时，应在卫生间厕位和淋浴位置的墙内或地面预留安装扶手的条件。此外，卫生间是住宅中易发生滑倒的场所，因此，卫生间的地面应采用防滑的装修材料，防滑等级应选择防滑安全程度为中高级和高级的材料。■阳台栏杆须防儿童攀登阳台是活动较多的地方，栏杆的垂直杆件间距一旦设计不当，很容易造成事故。根据人体工程学原理，栏杆垂直净距应不小于0.11米，才能防止儿童钻出。此外，栏杆上放置花盆，还可能发生坠落伤人事故。为此，规范提出，阳台栏杆设计必须采用防止儿童攀登的构造，阳台栏板或栏杆净高不应低于1.10米，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须采取防坠落措施。■宜设火灾自动报警装置考虑到今后养老方式更多会采用居家养老的模式，因此，规范提出，住宅建筑套内宜设置火灾自动报警装置，其中包括火灾探测器或火灾声警报器，以此提高住宅建筑火灾的预警能力，避免由于老年人行动的不便延误报警，带来不必要的伤亡。住宅套内还应设置紧急呼叫装置，紧急呼叫装置的报警信号应传输至安防中心。首、二层及顶层等易于被入侵的住户套内、户门、阳台及外窗等处应设置安全防范设施。如采用入侵报警探测装置，报警信号应能发送给业主或小区物业管理中心。本报记者 张楠
2021年建筑面积计算规范是房屋面积是指在宅基地上建造的地面面积，这包括所有的住房、院落、偏房、猪圈以及围墙内房屋之外所有的土地等等。
宅基地面积主要根据当地相关规定和家庭人口数量而定，同时与其身份也有一定的关系。下图为各地相关标准。
宅基地的面积是最重要的一部分，但所建房屋的层高，也非常重要，不可能允许建设过高的房屋，这早在《农村住房建设技术政策(试行)》中就有明确的规定，必须利于生产，便于生活，房屋的状态必须明确。
宅基地计算
宅基地房屋的功能性很重要，房型的布局最好便于生活，能满足大部分家庭成员的生活需要，房屋结构终究不易变动，所以事先应避免出现错误。所建房屋通常层高不宜超过3米。仅第一层的层高，可以适当 增高，但也不宜超过3.3米的高度，这既会增加一层的舒适度，又不会浪费过大的空间。
这种房屋层高的设计都有一定的相关标准，其数据基本上都是有一定承重要求的。多出宅基地标准的面积开始收费，各地区根据自身经济发展水平来界定标准，因此对这部分费用各地有加大的差异，以河南省为例，其多出标准50平米以内的每平收费2.5元。
51至100平米的则每平收费5元；101至150平米的收费每平10元。但在山东地区的收费标准则没有这么高，根本就达不到河南收费的一般，最多也就只能到每平米3元，而这个费用也都是切实根据当地的生活水平制定。
一提到我国房地产的快速发展，很多人就潜意识地联想到房价上涨、买房“躺赚”。事实上，过去二十多年，我国房地产迎来快速发展还有另一个重要的真实写照，那就是我国大大小小的城市土地上，都建造了太多太多的高楼大厦。尤其是一二线城市，造城运动一刻不休，摩天高楼更是互相较劲着拨地而起。
统计资料显示，在商业建筑和住宅建筑两个领域，我们国家的高楼保有量都是“世界第一”——安居客研究院的数据显示，截至到2020年底，我国拥有200米以上高楼近900栋；另据不完全统计，截止到2019年底，我国拥有高层住宅（11层以上）数量高达26万栋。此外，值得一提的是，2020年世界十大高楼大厦（已建成）榜单中，中国就独占6席：上海中心大厦、平安金融中心、高银金融117大厦、中国尊大厦等都赫然在列。
过去这些年，很多城市为什么乐此不疲地建造高楼大厦？ 专家一针见血解释道：最能代表一座城市繁华经济的就是，这个城市拥有的摩天大楼数量。这其实很好理解，建造摩天大楼不仅需要日臻醇熟的建筑技术运用，更需要一定的经济实力支撑。城市自身经济实力，足以支撑建设几座摩天大楼，这无可厚非。不过，过去十年，建造高楼的“攀比风”却四起，不仅很多超大、特大城市之间在互相攀比，连很多县城也在暗中较劲。不足20万人口的小县城，住宅高楼甚至可以建设到100米的高度。明眼人都知道，开发商之所以热衷于建设高层住宅，并非现实需要，而是为了多赚取利润。
事实上，不管是商业建筑还是住宅建筑，不断“追高”的背后，还有另外一个不得不提的重要因素：为了应对不断增长的住房需求。 统计局数据显示，过去二十年，我国城镇化率提升了27%，全国有约4.2亿农村人口转移到城市。不断增长的住房需求该如何解决？在有限的住宅用地上，只有不断地建设高层甚至是超高层住宅。一言概之：建高楼大厦、超高层住宅，是节约土地资源，有效提高空间利用率的最好办法。
从这个层面来看，每个城市多建造点高楼大厦似乎没什么不妥。但事实并非如此：一方面，我国早已不缺房。央行报告显示，城镇地区住房拥有率高达近97%，户均拥有1.5套房。此外，西南财大的研究也显示，2020年末，我国的住房空置率已经不低于22%，按照全国4.5亿套住房计算，全国仅空置住房就有近1亿套。住房不缺，甚至很多城市已经步入住房“严重过剩”阶段。也就是说，当前阶段，很多城市完全没必要再盲目放肆地建造高楼大厦了；
另一方面，高楼大厦及高层住宅，远没有想象的那般美好。视野佳、采光好、通风优，这些虽然都是高层住宅的优势， 但不可忽略的是，高层建筑，也有三大显而易见的弊端： 1、拆迁成本高，未来拆迁难度大。有多位重量级专家已经“明示”，几十层的高层住宅没有升值潜力，未来将成为“永久空中贫民窟”；2、后期的维护成本高，维护难度大。电梯老化、基础设施衰败、以及建筑本身的使用寿命终止等是不可逆的，不仅维护费用高，而且维修难度大；3、消防安全是几十层的高层住宅的一大难题。消防云梯最高200米，且现在消防配备的云梯普遍只能通到13、14层楼高。一旦大楼发生火灾，依靠外力很难消除，只能依靠建筑自身的防火防灾功能。
综上所述，未来高层建筑应该“适可而止”。 事实上，最近一段时间，网络上到处充斥着“高层停建”、“高楼全面消失”的说法。甚至连很多权威媒体以及知名专家，也跟着发声。事实真的如此吗？未来高层真的会“停建”吗？答案是否定的。
国家层面确实已经意识到了我国高楼大厦泛滥以及未来高层建筑可能带来的隐患等情况，也有意出台政策对各地建设高层建筑进行适当控制。事实上，从2020年开始，国家就连发了两道“住宅新标准”，来约束各大城市高层的建设：
第一：2020年4月27日，住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，业内专家称此之“限高令”，其中对于“超高层地标建筑”提出了四点明确规定：1、一般不得新建500米以上建筑，确需建设的，应进行专业论证及层层严格审查；2、严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，同样需要论证、审查；3、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
2021年3月29日，住建部又发布文件对“限制县城居住建筑高度”进行意见征求。该“征求意见稿”对于未来县城的居住建筑高度进行了三点规定：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；2、县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设；3、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。
通过上述新规，我们不难发现，很多人所谓的未来“高层停建”实际上是错误地理解。真实情况是，未来各地会在“超高层地标建筑”的规范下，进一步缩减建设高层的规模。尤其是500米以上的建筑，再建设的可能性极低。除此之外，对于较为发达的一二线城市，实际上还是可以继续建设100米以上的高层建筑的。只是需要充分论证和集中布局。换言之，国家并没有要求一二线城市彻底“停建”高层建筑。国家要求停建高层的是县城，新规要求“县城新建住宅最高不超过18层”，实际上就是禁止县城再建高层居住建筑。综上所述，概括性地说未来“高层停建”，实际上是不够全面的——县城会停建高层，但经济发达的一二三线城市，还是可以继续建30层以上的高层建筑的。
第二：2021年起，全国各地也开始越来住房“新标准”。2020年7月底以来，北京、江苏、上海、浙江等地都相继发布了《住宅设计规范》，宣布住房迎来“新标准”，且这一标准将从2021年1月1日正式实施。“新标准”明确规定：四层及四层以上新建住宅建筑，必须设置电梯。当楼层达到十二层甚至更高时，设置电梯不应少于两台；楼层达到二十五层及以上，同时单台电梯服务户数大于90户时，每栋楼设置电梯不宜少于3台。设置电梯的住宅，每居住单元至少应设置1部能直达户门层的无障碍电梯。
2021年起，住房“新标准”下，两类房子或吃香。换言之，这两类房子或再次升值。
2021年起，高层“停建”虽然仅限于县城，经济发达的一二线城市仍然可以建设高层建筑。但不可否认的是，在住房两大“新标准”下，住房市场原有的房产格局被彻底打破了——国家出台“限高令”，虽然没有彻底禁止建设高层建筑，但按照新规的要求，未来几年，各地建造高层建筑的规模将大大减少，尤其是超高层建筑获批的可能性更低。超高层住宅建筑减少，势必小高层和多层会更加受欢迎。此外，在“旧改”老房子加装电梯新规和新建住宅四层以上必须配备电梯的“新标准”下，我们同样看到了，未来电梯与房子的强关联作用。直白点说，未来房子吃不吃香，某种程度上，不仅要看高度，还要看是否配备电梯。
说得再具体点，2021年起，在住房“新标准”下，两类房子或吃香了，再次升值的可能性非常大：
第一类是新建的配有电梯的多层住宅。 原因有两个：其一、“限高令”的出台，某种意义上宣告了摩天大楼和超高层住宅的投资价值会变得越来越小。尤其是三到八线城市，未来将以多层和小高层建筑为主，这是政策主导的结果。当然，这种情况下，将大大提升多层住宅的需求，尤其是“原则上不准建18层以上建筑”的县城，未来配备电梯的多层肯定比高层更吃香；其二、配备电梯的多层住宅本身居住体验就比高层住宅好。因为多层公摊普遍低于15%，容积率也低于3.0。更主要的是多层的户型设计比较规范实用，往往也更能俘获年轻人的芳心。尤其是大品牌开发商、大品牌物业的多层，再次升值的前景不可小觑。
第二类是可以加装电梯的老旧小区住宅。 无电梯的老旧小区，虽然坐拥地段、配套、交通等多重优势，但往往很难俘获购房者的芳心。归根结底是老旧小区的环境和居住体验较差。尤其是很多2000年以前建成的6层老旧小区，没有电梯，让很多购房者望而却步。2021年起，老旧小区“旧改”正式实施，这意味着老旧小区在基础改造、改善改造、提升改造之后，会迎来“脱胎换骨”的改变。尤其是底子好且加装电梯的老旧小区，不仅整体环境会迎来大幅提升，也能彻底解决困扰多年的出行难题。叠加这类住房自身的地段、配套以及公摊面积小等优势，在购房者中会越来越吃香，再次升值自然并非难事。
法律分析：《居住建筑节能设计标准》以世界同类气候地区居住建筑节能设计先进水平为目标，全国率先将居住建筑节能率由75%提升至80%以上，进一步提高我市居住建筑节能设计水平。
该标准于2021年1月1日正式实施，适用于北京地区新建、改建和扩建居住建筑的下列情况：
1.住宅、集体宿舍、托儿所、幼儿园、公寓等居住建筑的节能设计；
2.住宅小区和以住宅为主的建筑群的暖通空调、给排水、电气系统的节能设计。
法律依据：《居住建筑节能设计标准》 以世界同类气候地区居住建筑节能设计先进水平为目标，全国率先将居住建筑节能率由75%提升至80%以上，进一步提高北京市居住建筑节能设计水平。
