小产权房 是不能买的。 小产权房这个概念是一个伪概念。 不存在小产权的问题。 也就是说，房屋有可能是违章建筑。 房屋并没有取得规划许可，建设许可，开发许可。 完全是没有产权的房屋， 购房 者的权益很难获得保证。 《 不动产登记 暂行条例实施细则》第四十二条 因依法 继承 、 分家析产 、集体经济组织内部互换房屋等导致 宅基地使用权 及 房屋所有权 发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料： (一) 不动产权 属证书或者其他权属来源材料； (二)依法继承的材料； (三)分家析产的协议或者材料： (四)集体经济组织内部互换房屋的协议； (五)其他必要材料。
小产权房是指没有办法获得房产证的，房屋一般来讲的话，小产权房是不能够进行买卖的，因为没有房产证的房子是无法进行买卖的。
个人认为可以这样简单的理解，小产权房就是没有产权的房子，购买没有产权的房子，存在一些风险。
两种土地性质
国内的土地分为两种土地，国有土地和集体所有制土地
1、国有土地。比如开发商修建住宅的土地，就是国有土地。农村集体所有制土地缴纳土地出让金后，就转变为国有土地。所有的开发商修建住宅的土地，都缴纳了土地出让金的，在国有土地上修建的住宅，就是商品房，也有人俗称是叫大产权房。
2、集体所有制土地。在农村的土地，包括村、镇拥有的土地，就是集体土地。在集体土地上面修建的住宅，没有缴纳土地出让金，因此，修建的住宅是不合法的，就是我们俗称为的“小产权房”。
购买小产权房由于是不合法的产权，或者说没有产权，到目前为止，没有任何法律来保护小产权的产权，因此，购买小产权房存在巨大的风险。
小产权房有什么不同吗？
1、没有产权。上面已经分析了，小产权房是没有产权的，也没有法律来保护产权交易，因此，你购买的小产权房存在巨大的风险。
如果出售本小产权房的业主，在若干年后不承认出售的这套房，你购房人还是面临法律风险，会存在房财两空的情形。
2、居住舒适性不好。一般来说，小产权房没有物业管理，或者物业管理的品质很差，要么是物业管理不负责，要么是安保不够好，各种脏乱差，居住在里面体验很不好。
3、不能按揭，只能分期付款或者全款。由于小产权房没有产权，银行是不会为你提供按揭贷款的，你要购买，就只能全款或者和业主沟通，分期付款的方式购买，这比购买商品房的首付款还要高。用这么高的首付款买房，为什么不按揭买商品房呢？
4、小产权房价格便宜。小产权房由于没有缴纳土地出让金，开发商在修建的时候，土地成本就低，并且在修建的品质方面也没有商品房好，因此，小产权房的价格，普遍的比商品房价格低。这也是小产权房得到一部分人的青睐的一个理由。
从上面的几点分析来看，小产权房存在一个巨大的风险，没有法律保护你的合法权益，并且小产权房居住的体验度差，真的不建议各位购买小产权房，搞的不好，有可能房钱两空。
深圳小产权房可以购买但不能交易。小产权房未缴纳 土地出让金 等费用，无法办理相关证件。在 没有房产证 的情况下，双方虽然能 签订买卖合同 ，但由于无法办理登记手续，存在很大的风险，建议不要购买。《城市房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
在深圳买小产权房不好。
最好别买！目前我国的法律法规规定，不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。小产权房的权益不受法律保护。因此，一旦发生小产权房的纠纷，购房者的自身权益就很难得到应有的保障。
因此，我们不建议购买小产权房。同时也提醒各位购房者，在购买小产权房前要谨慎，不能盲目购买，否则有可能追悔不及。
