房地产销售技巧：豪宅与刚需的区别在哪里？ 为什么你没有业绩？ 请你多思考几个问题： 同样是卖手机，为什么生产山寨机挣不到什么钱，卖苹果机却能挣得盆满钵满呢？ 同样是卖衣服，为什么卖地摊货苟延残喘，而高端商场哪怕人流无几，却能照常盈利呢？ 同样是卖房子，为什么销售高手月入几十万，而你只能勉强混口饭吃呢？ 问题的根源就在于，别人敢于卖豪宅，而你的专业度只适合卖刚需！房子总价一般，卖出去的佣金少；豪宅高佣金，卖出一套够吃几年。思路造成差距，格局限制发展。未来，只有那些敢于向客户推销豪宅的地产销售，才会有出路！ 只有敢于卖豪宅，才会有出路！ 那么，怎样才能卖出豪宅呢？ 1、豪宅产品的门槛很高。客户定位与产品定位很关键，数量级的去市调以前的市场，可以发现一些规律和瓶颈。提高自身修养、气质，保持良好的言谈举止非常有必要。 2、相对于普通住宅来说，豪宅的客户需求也不太一样，刚需更多的是物质基础，那豪宅既有物质，更多的还是精神上的满足 3、没有十全十美的产品，但一定要对自己产品的核心卖点熟记于心，将项目的优点放大到最大化，通过引导的方式来达到成交为目的。 4、真诚就好，能买的起豪宅的客户知道的不比你少，所以，自己的销售说辞要仔细推敲,不要太虚,要实在,要为自己的诚信埋好伏笔。我有一次介绍一个竞争个案给客户,并陪同一起去看,客户最后在我这买了。最后说我是一个非常诚实的人。 5、不同地区的客户个人需求点不一样，一定要先摸准客户的喜好和需求，才能开单，不能千篇一律。 6、要随时改变自己的风格，来应对不同的性格客户。销售时切忌心浮气燥，一定要给客户建立销售档案，客户的爱好，特征，家庭，工作等等，做好分析，当一个有心人。 7、别墅因为周期相对较长，并且成交量不能和其他产品比较。 8、对产品自信。自身首先要认可。先把自己陶醉，然后通过语言及自身感受传递给对方，让对方真实的感受到你所讲的一切都是有迹可循的，引导客户。满足客户的需求，还要建立起自身的专业性，这样才会成交。 9、对自己自信。不要见到有钱人心里有任何自卑的想法,只把他当作一个客户而已。对自己和产品都要有信心。当见解产生歧义时,要敢于坚持自己的观点，这样客户反而感觉自然。 10、用讲故事的形式来包装产品，以及客户成为业主后对未来的展望等等。 11、很多买豪宅、别墅的客户，对投资和自住不是分得很清楚。 12、由于客户群体基本是胸有锦绣的客户，非常金贵，所以要注重拓宽知识面，各个行业都要了解，当然也包括知名品牌，个人修养、综合素质等方面。 13、心细，要时时注意客户的一些微小细节。有个客户临近中午带着全家老小来看房,左看右看。我暗示销售员把小孩带去先吃饭,我们继续看房。我是不会请客户吃饭的,但他小孩不一样。客户对我此举非常感激，最后选择找我成交。 14、最高境界，无招胜有招！把豪宅、别墅当成普通商品房一样,靠自己把自己推销售的新产品包装到物有所值后，再传达给客户,用你的诚信让客户选择相信你！《我把一切告诉你》作者蓝小雨经常说道，一切成交都是因为爱，客户会买，肯定有一点打动了他。 我是耳东陈，多年销售经验，结实了很多了销售朋友，组建了个分享群，每晚定时分享落地的开单实战案例，群里更有百万级大神答疑，群号152318628，输入验证码：36（必填），更有销售超级畅销书《我把一切告诉你》，作者蓝小雨。上午学，下午用。让你学到真正落地的销售技巧。作者威新工总号cxb_716
【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。 【豪宅营销心得3：跟富人谈什么？】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。 【豪宅营销心得4：置业顾问状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？【豪宅营销心得6：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须： 1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 【豪宅营销心得7：富人的分类】富 人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但 言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。 【豪宅营销心得8：面子很重要】为 什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给 足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！ 【豪宅营销心得9：营销的三个高度】1.全城人都知道！2.大多数人向往！3.少数人拥有！第一：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越有面子！卖的就是纯粹！ 【豪宅开发心得10：把钱花在客户看得见的地方】豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手。 【豪宅营销心得11：要与媒体深度互动】与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。 【豪宅营销心得12：信心比黄金重要】相信你的产品是置业顾问的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。 【豪宅营销心得13：学会找标杆】有人问房地产开发和营销有啥秘诀？我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！ 【豪宅开发心得14：尾灯定理】战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。 【豪宅开发心得15：资源为王，服务保障】1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配，让物质丰富的客户得到精神极大满足。【豪宅营销心得16：寻找意见领袖】 意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。其次是头羊客户的认同。参加星河湾的推介会，都是 包括郭广昌、江南春还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居？绝对是一件值得炫耀的事情。【豪宅营销心得17：活动要热炒】活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大！如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。2.把活动做大，宣传做的更大！如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作！重活动，更要重宣传炒作。 【豪宅营销心得18：好名字很重要】 命理云：一命二运三风水，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。如新城首个尊享项目取名“首府”，既寓意市场地位，亦 谐音“首富”。广告语“献给荣耀这座城市的人”，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没！ 【豪宅营销心得19：做好客户预期管理】 许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”！没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏！所以一定要做好客户预 期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子！所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你！ 【豪宅营销心得20：让客户自我教育】 豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品 （规划户型景观智能化精装标准等）提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣。
斯是陋室，惟吾德馨。苔痕上阶绿，草色入帘青。《陋室铭》唐：刘禹锡
闲吟定后更何事，石上松枝常有风。《栖霞寺云居室》唐：权德舆
空园白露滴，孤壁野僧邻。寄卧郊扉久，何年致此身。《灞上秋居》唐：马戴
日入室中暗，荆薪代明烛。欢来苦夕短，已复至天旭。《归园田居·其五》魏晋：陶渊明
远书归梦两悠悠，只有空床敌素秋。《端居》唐：李商隐
篱外谁家不系船，春风吹入钓鱼湾。《溪居即事》唐：崔道融、
久为簪组累，幸此南夷谪。闲依农圃邻，偶似山林客。《溪居》唐：柳宗元
红叶满寒溪，一路空山万木齐。试上小楼极目望，高低。一片烟笼十里陂。《南乡子·秋暮村居》清：纳兰性德
满庭诗境飘红叶，绕砌琴声滴暗泉。《韦处士郊居》唐：雍陶
两株桃杏映篱斜，妆点商山副使家。《春居杂兴二首》宋：王禹偁
西风团叶下，叠縠参差起。不见棹歌人，空垂绿房子。《伤思》唐： 李群玉
骊山北构而西折，直走咸阳。二川溶溶，流入宫墙。五步一楼，十步一阁。廊腰缦回，檐牙高啄。各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，蜂房水涡，矗不知乎几千万落。《阿旁宫赋》唐 杜牧
形容房间奢华的成语有哪些？
雕梁画栋：指房屋的华丽的彩绘装饰，常用来形容建筑物富丽堂皇.
富丽堂皇：形容房屋宏伟豪华.
古色古香：形容器物书画等富有古雅的色彩和情调.
别有洞天：洞中另有一个天地.形容风景奇特，引人入胜.
鳞次栉比：形容房屋或船只等排列得很密很整齐.
金碧辉煌：形容建筑物装饰华丽，光彩夺目.
不同凡响：形容事物不平凡，很出色.
重峦叠嶂：山峰一个连着一个，连绵不断.
举世闻名：全世界都知道.形容非常著名.
1、有幸去参观海边别墅，里面装修风格独树一帜，既奢华却不庸俗，古典中透漏张扬.雅致却不失高贵，笔墨难以形容的富丽堂皇.2. 可爱小装饰：欧式风格中最常见的就是古典的欧式风格。
典雅的古代风格、纤致的中世纪风格、富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格，一直到庞贝式、帝政式的新古典风格，在各个时期都有各种精彩的演出，是欧式风格不可或缺的要角。欧式新古典风格在造型方面的主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然等。
3. 小碎花的桌布有一种自然而又让人亲近的感觉，浅颜色的素色桌布上，星星点点或在桌布的下摆印上一些有着柔柔的颜色的碎花，温馨的田园风格悄然而至。碎花桌布，或印有碎花的装饰物一直是田园风格中不落伍的潮流，不管是印着零星碎花的桌布还是下摆印着碎花的桌布，更或者是印有小碎花的其他装饰物，都可以将你的家装点成温馨平和的田园家居4. 欧式装修，就是欧洲风格的装修模式。
包括法式风格，意大利风格，西班牙风格，北欧风格，英伦风格，地中海风格等几大流派，是近年来高档楼盘和别墅豪宅装修的主要风格。5. 欧式装修的风格来源于古希腊和古罗马，也包括部分古波斯的建筑风格。
在欧洲，没有室内设计师这一职业，只有建筑师这一职业。欧式装修其实就是借用了大量的古典建筑的元素，来获得欧洲生活的相似特点，从而得到和生活在欧洲类同的感受。
6. 此风格继承了巴洛克风格中豪华、动感、多变的视觉效果，也吸取了洛可可风格中唯美、律动的细节处理元素，受到上层人士的青睐。古典奢华风格的欧式装修是欧式装修的精髓，主要采用名贵的柚木，桃花心木，沙比利木，樱桃木来制造室内木艺和家具。
7. 灯具上多采用名贵全铜吊灯或者水晶灯，采用进口墙纸或墙布装饰墙面。地板一般采用名贵大理石或花岗石，卧室一般采用地毯。
在家具的选用上，名贵的全实木家具是首选，如英国的STVILLA塞特维那柚木家具，意大利的SILIK丝丽家具等。大量使用罗马柱，浮雕，采用彩绘描金等奢侈装饰工艺，富丽堂皇，金碧辉煌是欧式古典装修的主要特征。
8. 但简洁的欧式装修（俗称简欧）更适合中国人。简欧的装修要求只要有一些欧式装修的符号在里面就可以，可利用颜色、细节烘托气氛。
9. 简约欧式风格沿袭古典欧式风格的主元素，融入了现代的生活元素。欧式的居室有的不只是豪华大气，更多的是惬意和浪漫。
通过完美的典线，精益求精的细节处理，带给家人不尽的舒服触感，实际上和谐是欧式风格的最高境界。10. 简约欧式风格最适用于大面积房子，若空间太小，不但无法展现现代欧式装饰风格的气势，反而对生活在其间的人造成一种压迫感。
除此之外，还要具有一定的美学素养，才能善用欧式风格，否则只会弄巧成拙。11. 简约欧式风格设计由曲线和非对称线条构成，如花梗、花蕾、葡萄藤、昆虫翅膀以及自然界各种优美、波状的形体图案等，体现在墙面、栏杆、窗棂和家具等装饰上。
线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的曲线融为一体。12. 如果说古典欧式风格线条复杂、色彩低沉，而简欧风格则在古典欧式风格的基础上，以简约的线条代替复杂的花纹，采用更为明快清新的颜色，既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的悠闲与舒适。
13. “现代欧式风格”即“新古典主义风格”。现代欧式风格设计从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。
一方面保留了材质、色彩的大致风格，让人感受到传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。14. 现代欧式风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。
15. 地毯：欧式风格装修中地面的主要角色应该由地毯来担当。地毯的舒适脚感和典雅的独特质地与西式家具的搭配相得益彰。
选择时最好是图案和色彩相对淡雅，过于花哨的地面也许会与欧式古典的宁静和谐相冲突。16. 地板：如果是复式的房子，一楼大厅的地板可以采用石材进行铺设，这样会显得大气。
如果是普通居室，客厅与餐厅最好还是铺设木质地板，若部分用地板，部分用地砖房间反而显得狭小。17. 罗马柱源于古希腊的庙宇建筑，其建筑风格在罗马帝国广泛地影响了欧洲，这样也就使得罗马柱式得以广泛而长久地流传，罗马柱这种叫法一直延续至今。
柱式线脚装饰比较复杂，柱高、柱径、尖齿凹槽等都非常严谨。18. 在欧洲壁炉一直处于室内装饰风格的核心位置，并产生了多种显著的样式：文艺复兴式，巴洛克，现代风格等等，这些壁炉的样式和建筑样式、室内装饰风格密切联系，成为室内风格最重要的表现部件。
