2022年，楼市持续低迷，房子卖不动的原因如下：
1、疫情的反反复复
现如今世界上大部分国家都放开了对疫情的管控，我国目前是为数不多仍在坚持动态清零的国家之一。比如前几天，美国方面就突然宣布该国疫情“结束”。但有数据显示，美国平均每天仍有400多名美国人死于新冠病毒，这种情况对我国无疑是巨大的挑战。
2、房子过剩
根据国家统计局发布的数据显示：2022年上半年，全国商品房销售面积为68923万平米，同比下降22.2%。
事实上，不仅仅是新房难卖，二手房市场也陷入了成交持续低迷的状态。2022年上半年，国内二手房挂牌量突破10万套的城市已经有13个，其中包括了像武汉、成都、苏州、杭州、广州等一二线城市，现如今房子实际上已经过剩。
3、不婚族越来越多
对于房地产开发商来说，明明房子不好卖，但他们还在不停地盖房，主要就是瞄准了一部分赚到钱的年轻人。然而，开发商们很可能考虑错了一个问题，那就是现在有太多的年轻人选择不婚不育，他们更不愿意为了买房而背负几十年的房贷。
32416元/平米。2022年苏州园区新房均价32416元/m，下降0.57%。2022年，国内多个城市相继下调房贷利率。据最新消息，苏州12月份首套房贷利率已降至与LPR利率持平的水平，仅为4.6％。
1、对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让2、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让3、
“最强地级市”苏州楼市调控连续松绑：全面放宽限购限售条件 外地户籍6个月社保可购房
在传出楼市调整政策近两日后，“最强地级市”苏州楼市新政“靴子落地”。
5月9日，多家媒体报道苏州市放松限售、限购条件，其中包括自5月9日起，苏州新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容，苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员回应媒体称，上述消息属实。
对此，《中国经营报》记者致电苏州市住房和城乡建设局，其相关工作人员未对楼市新政作出正面回应，但对于政策执行时间，上述工作人员强调称，如“从交易窗口那边得到信息，他们什么时候开始执行，那就是什么时候开始执行”。
而在此次楼市新政发布前，苏州市已分别于4月11日、21日调整相关楼市政策，涉及二手房限售年限由5年缩短为3年等。克而瑞苏常区域总经理戈文问对记者表示，苏州楼市政策加码力度加大，主要系受疫情影响，房地产市场下行压力较大，出台政策“希望激活市场，亦让房企在销售层面能够好起来”。
取消二手房限售年限
有“最强地级市”之称的苏州，其楼市新政备受市场瞩目。
梳理可发现，在5月9日被媒体报道之前，“苏州广电旗下房产资讯大平台”——苏房网旗下自媒体平台“家在苏州”，曾于5月7日发布《重磅！苏州多项举措支持刚性和改善性住房需求！》，涵盖苏州楼市新政的方方面面，发布后迅速受到外界广泛关注。
据上述“家在苏州”信息，在苏州楼市新政中，新房限制转让时间调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求，其中新房自购房人取得不动产权证之日起满2年后方可转让，较原先缩短了1年。二手房则不再有转让年限要求。但房屋出售时，未满2年仍需缴纳5.6%的增值税。
不仅如此，苏州楼市新政规定，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受转让年限制约。
“这一系列举措有助于释放改善人群的置换需求，激发市场活力，但与此同时，也会加重本就处于高位的苏州新房、二手房的可售、待售库存，短期内楼盘项目间竞争也将更加激烈。”中指研究院苏州分院分析师金珂如此表示道。
更值得关注的是，苏州楼市新政大幅降低了外地户籍购房者的门槛。
据悉，非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。能够更好地满足外地人在苏宜居宜业的需求。同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。
此外，苏州楼市新政亦强调，非限购区域购房不计入家庭限购套数。据悉，目前苏州不限购区域为常熟、张家港。“家在苏州”对此解读称：“这一措施充分考虑到了居民在苏州市范围内的就业流通性，方便这类人群根据工作地调整安家置业的需求。”
引发市场关注的是，素有“楼市四小龙”之一称号的苏州市，为何出台如此大力度的楼市新政呢？
上海中原地产首席分析师卢文曦表示，受疫情影响，苏州楼市下行压力较大，在这种情况下，当地或希望通过一些局部楼市政策的调整，激发市场消费活力，进一步稳定房地产市场。
卢文曦所述亦得到数据的验证，克而瑞苏州数据显示，2022年4月，苏州市区商品住宅的供应面积为22.95万㎡，环比减少51.35%，同比减少80.04%；成交面积为39.84万㎡，环比减少23.32%，同比减少57.37%。
克而瑞苏州点评称，4月份，“苏州楼市仍旧低位运行，受疫情影响，供求量再创新低，楼盘领证、推新基本停摆，成交量仍旧是近四年来的低谷”。
首轮土拍国企“托底”
在楼市新政“落地”首日，苏州市亦按下2022年首轮集中供地“开始键”。
公开信息显示，在2022年苏州市首轮集中供地中，共有15宗涉宅地块待出让，在5月9日的土拍首日，7宗土地全部成交，土地出让金94.92亿元，其中除了5宗地皆底价成交外，1宗封顶进入一次性报价，1宗低溢价成交。
而在苏州土拍的第二日—5月10日，8宗涉宅地块全部成交，也即在2022年首轮集中供地中，苏州15宗涉宅用地全部成交，揽金233.8亿元，其中，11宗底价成交，2宗竞拍达到中止价，其余2宗地则微幅溢价。
“苏州本次土拍依旧呈现出今年以来各‘两集中城市’所表现出的‘冰火两重天’现象，开发商的拿地偏好向中心区域、核心区域收缩现象明显，其在投资上的偏好也表现出对于长期投资的迟疑和观望态度。”中指研究院土地情报此前如此点评道。
来自中指研究院的土地成交数据也显示，苏地2022-WG-9号地块达到中止价进入一次报价环节，最终以12.5%的溢价率成交，而苏园土挂(2022)02号地块最终由招商蛇口以最接近中间价的36.15亿元，溢价率达到14.98%。
如在苏州土拍首日备受追捧的苏地2022-WG-9号地，坐落于苏州高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，处于狮山正核心位置，据悉，该宗地最终由大悦城以最接近中间价的10.516亿元斩获，溢价率12.5%，成交楼面价达28125元/㎡。
进一步梳理可发现，在苏州首轮土拍中，除了地块表现“冷热不均”外，当地国企密集拿地亦成为一大看点。
苏州土拍首日的7宗涉宅地块中，除了大悦城摘得苏地2022-WG-9号地外，苏高新、苏州保障房建设、相城城投、苏州恒泰控股等苏州当地国企，相继拿下高新区、姑苏区等区域地块，好地网统计数据也显示，苏州首轮土拍中，“15宗地块共产生了13家得主，均是清一色的国有企业，其中地方国资拿地金额占比达58%”。
在卢文曦看来，苏州首轮土拍中，国企兜底并不令人意外。“因为当前一些民营房企在资金层面面临压力，拿地也不可避免地受影响，而央企国企融资能力较强。”
尽管国企兜底拿地，但卢文曦依然表示苏州土拍表现堪称“平稳”，在其看来，目前许多二线城市土拍都出现流拍现象。“市场出现较大的下行压力，一些房地产企业也没有太多的拿地动作，苏州土拍的土地能够全部顺利成交，应该说还算不错。”
金珂则认为，苏州此次土拍将保证金比例由30%下调至20%，大幅降低了企业的参拍成本以期调动企业参拍热情，且在近期出台了缩短限售年限、放宽外地限购条件的相关政策，“但效果从购房端传导到土拍端仍需等待进一步发酵”。
苏州二手房是限价了。根据查询相关资料信息显示，截止到2022年12月19日，苏州二手房限售5年变3年了。苏州缩短二手房限售年限，从5年缩短至3年，有助于释放换房需求，增加市场供应，有利于促进新房和二手房良性循环。
2022年苏州望亭房价会降。根据查询相关资料信息，苏州望亭的房子截止到2022年11月30日已经连续两年因为交通不便的原因房价降低了，是没有升值空间的。望亭镇隶属于苏州市相城区，坐落在苏州市西北，太湖之滨，界临苏州和无锡两大高新技术产业区之间。望亭，古名御亭，曾名鹤溪。
据市场消息，今日南京、苏州、无锡分别发文，调整二套房首付比例。
南京发文表示：
对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%。
有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭。
对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比调整为不低于60%。
苏州、无锡方面：
苏州则有消息称，二套房贷款方面，如贷款还清则可以施行3成首付，房贷未还清则可以6成首付。无锡二套房贷款方面，房贷已结清可实行3成首付，如房贷未还清可施行5成首付。
值得注意的是，此前8月1日，有网传消息称南京将取消限购，但随后被多家媒体辟谣。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，当前房地产市场调整态势仍较为明显，市场活跃度不足，北京、上海、广州等一线城市优化调整政策，释放积极信号，具有风向标意义。
政策趋势上，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策，以稳定房地产市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳恢复。
易居房地产研究院近日发布的报告显示，7月份热点城市二手住宅成交量环比下降5.5%，复苏过程较为艰难。
从各城市表现来看，呈现分化态势。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；青岛、无锡、杭州、深圳、大连、金华和北京等7个城市呈下跌态势。
报告显示，易居研究院监测的14个热点城市7月份二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%。同比方面，成交量在连续下降13个月后，略有增加，增幅为2.3%。
细分城市来看：
南京：7月南京全市二手房共成交8150套，环比小幅上涨3.9%
知名地产南京研究院的统计数据显示，7月全市共成交二手房8150套创下年内新高，挂牌量和挂牌价也双双小幅上涨。
7月南京全市二手房共成交8150套（含高淳、溧水），环比小幅上涨3.9%，是自今年2月以来的连续5个月维持上升态势；同比去年7月则下滑10.4%，不过降幅大幅收窄。在价格方面，根据我爱我家南京研究院的统计，7月全市二手房的成交均价为32882元/㎡，环比小涨3.1%，改善型的购房需求在一定程度上拉抬了整体房价。
媒体援引市场人士指出，从南京二手房行情来看，4月以来随着多项利好政策陆续落地，二手房市场的活跃度明显增加，5月-7月的交易量分别达到“6”字头、“7”字头和“8”字头，尤其是传统淡季的7月不淡，更是创下年内新高，令人颇为意外。
苏州：7月苏州二手住宅成交5592套，环比上涨2.98%
2022年7月，进入传统的销售淡季，苏州新房市场供需走弱，价格受到本月改善项目热销影响，呈现小幅回升态势。与此同时，二手房市场稳步向好，成交实现三连升，7月创下年内新高。展望后市，8月份仍是传统的房地产销售淡季，市场大概率难见明显回升，或将会延续7月份的市场行情，直到金九银十，市场有望出现明显回升。
业内数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州二手住宅成交5592套，环比上涨2.98%，同比上涨20.78%。二手房成交连续两月在5000套以上波动，且实现同比转正。二手房成交态势向好，预计二手房市场将会先于新房市场复苏。
一、个人购买家庭唯一住房对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。例如，花了2180000，购买了家庭的唯一住房。住房的面积为90平方时，需要缴纳的契税=2180000/(1+9%)*1%=20000。住房的面积为91平方时，需要缴纳的契税=2180000/(1+9%)*1.5%=30000。正常的情况下，如果购房面积在90平方左右，还是建议购买小于90平方的住房。毕竟少一平方，除了房款会少一些，契税也会节省不少。二、个人购买改善性住房对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。住房的面积为90平方时，需要缴纳的契税=4360000/(1+9%)*1%=40000。住房的面积为91平方时，需要缴纳的契税=4360000/(1+9%)*2%=80000。三、个人购买第三套房如果购买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不管房屋面积大小是多少，房子契税税率都为3%，没有减免的情况。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3%～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。这只是一个统一的标准，各地在实际执行时可以根据当地的实际情况做出相应的调整。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。救市花样多 契税全补贴今年各地救市花样繁多，契税补贴也是其中一项。有的地方甚至实行契税全补贴。根据契税征收相关规定，普通住房、非普通住房、一套房、二套房、三套房适用不同的税率，但今年的沈阳房交会契税补贴政策覆盖所有税率，而且是全额补贴。若购房者在房交会期间购买了参展企业一套120平方米的新建商品住房，总房款150万元，属于家庭第二套住房，执行2%税率需要缴纳契税3万元，按照契税补贴政策，购房者可以领取的补贴就是3万元；又若购房者与父母同住，在房交会期间购买了参展企业一套160平方米的新建商品住房，总房款290万元，属于家庭第三套非普通住房，执行4%的税率需要缴纳契税11.6万元，按照契税补贴政策，购房者可以领取的补贴就是11.6万元。法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》 第四条 契税的计税依据如下：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
