《p》楼主您好《/p》《p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》业内权威人士提供了这样一组数据，目前北京的主要政策性住房为经济适用房（66.2万套存量），两限房（12.9万套存量）、自住型商品房（10万套存量）。2017~2021年预计供应25万套自住型商品房，这些都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京全部存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》中原地产研究中心统计数据显示，自住房供应以来 ，北京合计出让了80宗（含）或者全为自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平方米，大约能够建成8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》对于共有产权房带来的影响，房企也有不同的看法。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》远洋集团董事局主席、总裁李明表示，政策的出发点是解决刚性住房需求的难题，产权从设计时就是清晰的，和建立现代企业制度一样，抓住了产权清晰这一根本，便于未来长效机制的对接。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》雅居乐集团北京区域营销总监何斌则表示，共有产权房的概念需要很多后续的政策支持才能有意义，比如不动产登记手续，周边教育资源的分配政策等。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》那么，共有产权房是否会导致房地产市场出现刚需型商品房价格下降、高端商品房价格上涨的两极分化现象？《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》何斌告诉《每日经济新闻》记者，目前并不能作出这样的判断，短期内共有产权房对购房者决策影响不大，因为有资格、买得起的人依然会考虑私有房产，共有产权房针对的是没有资格和买不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能会有一部分刚需被引导进入共有市场。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》保利投顾研究院表示，共有产权覆盖人群本身购买力更趋近于二手房市场，假如共有产权住房供应能有效落地，将消化了大量的购房需求，预计其分流存量房市场购买力作用更大，而新建商品房市场将目标人群转向改善人群的高端化趋势将加大。《/p》《p style=“font-family:’microsoft yahei’;list-style:none;outline:none;margin-top:0px;margin-bottom:0px;border:0px;font-size:16px;line-height:29px;text-indent:2em;color:#333333;white-space:normal;padding:15px 32px !important;“》何斌进一步表示，整体看来，共有产权房相关办法只是楼市整体调控的一个环节而已，但是综合起来看影响深远，所以近期企业都在从战略上进行调整，试图从单一的房地产开发转型成为城市运营商。《/p》《/p》更多房产知识,点击左下角“楼盘网”.楼盘网,为爱找个家.
2021年已经进入尾声。这一年，密集调控成为楼市关键词之一，无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。媒体盘点出房地产“十大政策”，集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的同时，更为行业发展指引方向。值得关注的是，虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主，但是年底的降准以及官方的多次表态，包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等，暖风频吹，政策调控出现边际宽松。在业内人士看来，未来的房地产政策，在守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展。1、22城集中供地集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初，北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，每年不超过3次。集中供地下，各地土地出让政策也发生着显著变化，尤其是从第二轮集中供地开始，土拍规则趋严，控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。将流散式的土地出让变为集中出让，并辅以各种竞拍新规，减少房企过度竞争、哄抬地价的现象，降温土地市场，进一步坚定了“房住不炒”的总基调，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。2、整治“学区房”炒作炒作“学区房”房价并非新鲜事，但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。下半年以来，从中央到地方，从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等，均发布相关政策整顿“学区房”炒作，通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。以北京为例，今年加大对“学区房”的监管力度，不仅严格执行多校划片、派位入学政策，还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。在业内人士看来，相比普通房产，“学区房”的需求更刚性，是房价上涨的重要因素，也成了房地产调控的“牛鼻子”，将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位，不仅说明“学区房”炒作的严重性，还彰显中央对“学区房”管控的导向。3、清查经营贷严防经营贷资金违规流入，成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日，银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。此后，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演，北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市，上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。今年4月份公布的排查结果显示，深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元，北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元；上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市，共计3.39亿元。房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”，金融化、泡沫化现象严重，而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆，经营贷违规流入楼市，不仅助涨房价，还产生巨大风险，诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查，势必将挤压泡沫，从根源上严控炒房乱象。4、二手房指导价为了抑制楼市过热，今年2月份，深圳出台严厉的调控政策，建立二手房成交参考价格发布机制，这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力，打击炒房投机效果明显，几个月下来，深圳二手房市场降温明显，量价齐跌。随后，多个城市相继跟进，包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验，针对重点或热点区域进行价格指导。在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价是必然趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。5、限跌令在热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市进行“逆向”调控，防止房价过快下跌。下半年以来，包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示，11月份，新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个，是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。大涨大跌都可能引发预期波动，“限跌令”的出台，再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。6、房地产税试点启动从立法到试点，房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份，房地产税改革试点提出。10月份，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年，条件成熟时，及时制定法律。在业内人士看来，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”，将为后续的立法工作提供重要支撑。不过，何时开始试点？哪些城市率先进入试点名单？具体的免税范围、税率如何？仍有更多疑问待解。7、城市更新防止大拆大建今年，城市更新迎来新的转折点。8月31日，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，其中强调严格控制大规模拆除，除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。与此同时，上述通知要求严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；要求应留尽留，全力保留城市记忆，保持老城格局尺度，不破坏老城区传统格局和街巷肌理。城市更新是解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中，出现了大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。新规定明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调，由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变，避免重走城市粗放开发建设的老路。8、样板间须“所见即所得”近年来，在新房市场，“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日，北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，其中最引人关注的是设置交付样板间，开发商在预售商品住房前，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。在商品房预售制度下，样板间对于购房者购买新房至关重要，对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是，在样板间装修设置的时候，开发商所展示的装修方案更为高级，所用家电门窗品牌也为“高配”，但是，在实际交付中，购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。可以说，北京商品房销售新规切中了购房者痛点，解决买房信息严重不对称的现象，切实保障交房质量，让“样板间”成为真正的“样板”。9、首部地方版住房租赁条例将出台继住建部公开住房租赁条例后，首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药，诸如对于房租显著上涨，政府可“出手”干预，单次收房租金额一般不超3个月，超收将受监管；严惩严罚“甲醛房”，最高拟罚30万；发布虚假租房信息者，将由互联网平台删除屏蔽等。长期以来，住房租赁行业乱象丛生，“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台，不仅将能够扫除乱象，维护租房者合法权益，还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。更为关键的是，这是全国首部地方版租赁条例，具有非常重要的标志性意义，意味着未来其他城市将有跟进的可能，对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革，甚至有可能成为市场发展的转折点。10、北京封堵“假离婚”买房为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。此前，北京离婚购房政策出台于2017年，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着，对于“假离婚”购房者，此前虽然从信贷政策上进行了限制，但并未从购房资格上加以调控，政策存在漏洞。北京住建委相关负责人也表示，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”，补上了离婚购房的“漏洞”，不仅能够有效降低楼市成交热度，更能够从道德层面，让婚姻回归本质，让“假离婚”的昏招和闹剧终止。
全中国究竟有多少套房产，目前还没有真实的统计数据。我国有近14亿人口，按平均3人居住一套的话，大约有4.7亿套。如果按放开二胎生育，每个家庭4口人居住一套房，大约是3.5亿套。还有很多家庭两个老人居住一套房子，所以，房子的数量肯定要比实际多一些。实际上，全国有多少套房产，如果你是按产权房数据来统计，估计还不是很难。但是我国的许多城市还有大量私人盖的小产权房以及部分房产有集体盖的产权房，有的没有产权，有的有房产。这一部分房子数量庞大，目前还没有办法统计。至于能否够30亿人居住，这要看住房的标准是什么了。不过，中国现在存量房肯定早已供过于求。要想检验中国房子的空置率，通常有两种方法：一是，西南财经大学最新发布的《2019中国家庭财富健康报告》表明，我国每个家庭住房资产占比高达77%，而只有23%的资产才是金融资产。同时由于房地产超强的造富能力，投机炒房盛行，人均住房已经1.1套，空置房高达6500万套。更有人估计，目前我国的房子已够34亿人居住。我国商品房产能过剩已是不争的事实。_二是，我们可以到一个城市的各个主要小区去看一下，多一点的可能不到一半的灯亮着，少一点的不到三分之一，即使这样综合算来，一年的亮灯率也很难达到50%，特别是一些旅游城市（像海南三亚），如果不是旅游季节，小区基本上也是一座空城。当然，也有人参考小区的水表运转速度，如果小区里面家庭半年以上水表不转的，_明房子是被空置的。中国各城市房地产被很多有钱人囤积而空置，这个数字至少达到30%这个数据还是比较可信的。现在出现这样的情况，一方面，国内房地产资源过剩，各地都有大量空置房产，就连北京市中心也有一百万套空置房源。另一方面，很多人因房价过高，而买不起房产，这就导致了房地产资源没能得到更合理、更有效的配置。房子虽然足够14亿国民居住，但是大量房产却是要囤积起来，待价而沽的。_为此，香港率先实行了空置税，成为国内第一座实行空置税的城市。而中国的其他城市也会在未来几年内适时开征房产税。实际上，只要在房价下跌时推出房产税，对房地产的杀伤力还是很强大的，它会迫使一部分空置房源流向市场，大幅度缓解房源紧张的矛盾。事实上，中国人口目前进入到老龄化，大量人口集中在50后、60后、70后，而从80后开始，到90后、00后，由于长期实行计划生育，人口数量是越来越少。甚至于2016年中国放开二胎政策后，到2017年出生人口达1723万，而到2019年底出生人口只有1100万，不到二年的时间内出生人口就降了600万。这意味着，将来国内的年轻人群体数量越来越少。那些囤积再多房产的人，恐怕将来会遇到手握房产而卖不出去，只能烂在手里的情况。
2021年停止大拆大建对拆迁补偿其实是有影响的，因为拆迁补偿是要基于当地的是否有征地拆迁的项目。值得广大被征收人注意的是，虽然2021年停止了大拆大建，但这并不能认定2021年就没有了关于征地拆迁的项目。
众所周知，不管是城市国有土地上房屋征收还是农村集体土地征收，其征收项目都是以公共利益为基础而实施的项目。一般来说当地有以下需要的话，那么还是会有征地拆迁工作开展的：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）军事和外交需要用地的；
（七）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；
（八）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；
（九）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；
（十）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；
（十一）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。
当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。
上半年房地产市场运行的突出特点
从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：
第一，各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。1—5月份，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。同时，商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%，其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。由此可计算得出，2019年1—5月份，商品房平均销售价格为9325元/平方米，同比增速为7.8%，同比涨幅回落0.8个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%；商业营业用房成交均价同比上涨3.6%；办公楼成交均价同比下跌0.1%。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%，涨幅回落2.86个百分点。其中，住宅上涨8.2%，办公楼上涨2.1%，商业营业用房上涨1.7%。
第二，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。2019年1—5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有，土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅，土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的最大跌幅。而且，土地成交价款跌幅超过土地购置面积，土地平均成交价格有所下降。1—5月份，土地平均成交价格为4389元/平方米，同比增速为-3.5%，是2012年以来首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，这是自2012年以来首次出现土地成交价格下降的情况。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素，其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内，土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。
第三，住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。2019年1—5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持这样的投资势头，将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动，1—5月份住宅投资同比增长16.3%，而办公楼和商业营业用房投资均为负增长，投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中，办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄，商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看，1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍，东北地区投资增幅最低，东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时，房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%，房屋新开工面积同比增长10.5%。
总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为：市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水平，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。
影响未来房地产市场走势的几个关键因素
综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。
第一，城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣，但同时，资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求。
第二，棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言，中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大，主要受棚改政策影响。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。
第三，收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后，以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。在全球化和信息化的推动下，各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集，加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在，个别城市出现收缩问题不可避免，难免不对收缩城市房价产生冲击。因此，在中国目前城镇化减速阶段，对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目，减小后期城市更新发展规划的难度。同时对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划，逐步转为存量规划，甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发，依据城市发展环境与自身优势，调整城市的性质与功能。
第四，住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中，利用集体土地建设租赁住房对市场的影响不可小觑。以北京市为例，计划自2017年至2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷；2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。可以预期，在未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设，相当数量的新增租赁房源将集中入市，这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。
第五，土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加，但土地平均成交价格增幅明显收窄，土地平均成交价格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。土地成交下降，一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低；另一方面房地产企业融资成本较高，未来形势不明，在土地价格水平高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。土地市场成交大幅下降，必将使财政收入减少的压力有所增加。2019年1至5月份，国有土地使用权出让收入同比下降6.0%，而且自2019年起国有土地使用权出让收入就一直处于负增长的状态。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势，财政收入减少的压力将进一步加大。
“房住不炒”的政策调控思路不断完善
自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来，延续了两年多的调控政策取得了预期的效果，使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来，住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大。各地纷纷出台措施放松限制性调控政策，缓解市场压力。但中央“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生根本改变，未来房地产调控政策将从以下三个维度进一步拓宽加厚。
第一，稳定——房地产市场健康平稳发展是重中之重。2018年12月24日，住建部部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。因此，2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
第二，分化——房地产调控政策分化是大势所趋。房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。当前，一二线热点城市房地产主要依靠市场、人口增量驱动，三四线城市则主要依靠棚改政策驱动。因此，房地产调控政策也出现了明显的分化趋势。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，从土地、金融、税收等方面推进住房制度改革；而在其他三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
第三，放权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在今年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。强调“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大，体现了中央调控政策的原则性和地方调控措施的灵活性的结合。
对当前房地产市场的总体认识及建议
首先，上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级。为遏制地价的持续上扬，已经有多城对土地拍卖规则进行了相关调整。由此看来，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。而结合5月的土地成交情况来看，土地市场投资热度已经有一定的缓解，土拍溢价率明显回落。这说明，市场调控已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性。各类土拍新规调整虽然在短期内缓解部分地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大热点城市的土地供应，促使土地市场供求平衡，真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
其次，由于不同城市能级的市场运行结果呈现明显分化的趋势，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；大部分三四线城市已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势，市场预期有所好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖尚不稳定，楼市小阳春明显动力不足，部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中，房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。
最后，不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。可以说，房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前，中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的，也产生了良好效果，市场风险总体可控。面对市场价格波动压力，应进一步细分调控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时，应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警，对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。（来源：澎湃新闻）
如下：开盘时间 2019年7月20日入住时间 2021年6月30日 物业类别 住宅、别墅 产权年限 住宅70年 装修状况 毛坯建筑类别 板楼、叠排别墅、多层、高层汇置尚岛，地处蒲河路与时空西街交汇处，靠近地铁2号线沿线，隶属于道义板块，7月17日面世。小区规划占地面积250000平方米，其中建筑面积为680000平方米，楼盘建筑类型以联排，多层，高层为主，此项目为普通住宅，别墅，自住型商品房，车位数为1200，车位配比约为1:0.6，预计2021年06月30日可入住，该小区物业由沈阳穗港物业服务有限公司进行管理。
法律分析：根据北京市住建委发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，北京市购买第二套房贷款的首付不得低于60%。
法律依据：北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》 二、 居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
