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我认为最根本的原因是因为东莞的产业原来越多，而东莞本身已经跻身一线城市的行列了，这才导致了房价暴涨。
除此之外就是因为深圳房价太贵、买房的人只能退而求其次选择东莞。还有三四线小城市的房价趋稳后对东莞造成的影响。
一、东莞跻身一线城市行列
东莞在2020这一年的产业已经逐渐丰富了起来，“东莞智造”的成立，导致了华为、OPPO、vivo、顺丰、大疆创新科技等等企业入驻，这些企业带来了巨大的人流。
这些人流让东莞在短短时间里就跻身成为了一线城市。而伴随着一线城市的体量，东莞的房价自然就水涨船高。
二、深圳房价太贵
深圳的房价实在是太贵了，这就导致了很多人买不起深圳的房子，深圳的邻居——东莞在这个时候就成为了一个替代品。
因为从深圳到东莞的距离也才74公里，有一些人每天只需要坐1个小时的高铁就可以去深圳上班了，这远远比住在深圳的开销划算多了。
而且深圳的房价太贵，这就导致了很多想要在深圳安家的年轻人没办法在深圳买房，这个时候可能他们的丈母娘说在东莞买，这样两个年轻人就可以常常到深圳去看望父母。
于是东莞就成为了热销品。不管是投资的还是想要安家的都会把目光落在东莞这个城市上面。
所以东莞的房价自然而然就高了起来。
三、三四线小城市房价趋稳
现在三四线小城市的房价已经趋于稳定，想要投资的人不敢将钱投资在这些城市上面，就只能把目光放在北上广深这些一线城市身上。
而北上广深最近的成交涨幅并没有东莞的涨幅高，所以这些想要投资的人就会选择在东莞买房。
想买房的人多了，房子的数量却因为土地的原因无法增多，自然而然房价就涨上去了。
来源：君临
房地产回暖的迹象越来越明显了。
深圳市房地产信息平台公布的数据，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%。
二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。
不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：
北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。
上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。
广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。
根据一家房产中介的数据统计：
3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了0.27%。
其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到1.72%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。
另外，土地流拍现象也在减少。
根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，达到了过去一年当中最低的水平。
此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。
土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。
所有的数据指标，都在指向一个趋势：
房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。
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从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。
目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。
也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。
过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。
如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。
这是地产回暖的内在根本动力。
另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。
第一，宏观政策层面。
国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。
可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。
第二，对消费端的减税和信贷宽松。
3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。
另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。
不但利率下调，而且贷款条件和放款速度，均有所松动。
以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。
减税、信贷利率下调、放宽贷款条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。
第三，对供给端的融资支持。
目前，不仅消费贷款的门槛在下降，房企的融资贷款利息也在下调。
根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。
这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。
第四，市场预期和投资情绪发生改变。
从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。
就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。
市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。
3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。
当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。
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那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？
君临认为，我们要重点关注三个逻辑：
1.行业集中度的提升；
2.强融资能力带来的逆周期扩张；
3.聚焦一二线城市的经营策略。
从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。
以过去五年的数据来看——
2014-2018年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。
集中度的提升有越来越快的迹象！
尤其是2017-2018两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。
而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。
因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。
我们再来看2019年1-3月的地产五强销售情况。
增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。
而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！
这是怎么回事？
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保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：
强融资能力带来的逆周期扩张。
我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。
保利集团何许人也？
央企中的战斗机。
截至2018年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。
背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。
想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。
保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。
另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。
首先是融资成本。
过去几年，保利地产的融资利息从2013年的7%，最低下降到4.7%；
虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到4.9%；
但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比较明显。
房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：
一个是融资成本，一个是资金周转率。
民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源关系，在融资成本上取胜。
在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。
甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。
恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。
唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。
这一轮房地产周期是从2016年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：
2016年36.33%，2017年47.19%，2018年28.57%，2019年1-3月74%！
始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。
这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。
比如2018年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2017年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。
虽然期间的资产负债率有所上升，达到79.32%，但债务结构仍是健康的。
目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。
资料来源：公司公告
短期债务风险是可控的。
保利地产有息负债率从2012年开始不断下降，到2018年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。
资料来自公司公告
截至2018年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。
这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。
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逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。
保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。
这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。
我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。
这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。
保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。
不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。
资料来源：公司公告
谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。
不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。
在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。
并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。
相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。
三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。
4月8日上午，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。
这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。
这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。
根据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：
超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。
特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。
Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。
Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。
总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。
这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。
坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。
读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？
这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定，因为除了基本面的机会分析，还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。
进入2022年，多个城市的集中供地规则继续发生变化。
3月13日，备受关注的东莞土拍“新变化”终于浮出水面。
放宽土拍拿地条件
3月13日，记者在东莞市自然资源局网站看到，2022年东莞首批居住用地的集中供地正式挂牌上线，长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等镇街共计出让8宗地块，起拍总价达170.83亿元，将于4月19-20日进行集中竞价出让。
值得注意的是，此次推出的地块虽然限制了总价，但未限制建成后新房销售价格。其中，2022WR003长安地块此次重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定；2022WR004塘厦地块重新挂牌后也取消了“首批最高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定。此外，其他挂牌的6块地，也都没有了销售限价约束。
同时，此次土拍中的部分地块也取消了一些配建要求，以去年挂牌过的2022WR003长安地块为例，去年推出时曾提出了无偿配建宗地10%比例的安居房和停车位等要求，而此次土拍中这类相关要求已被取消。
此外，此次挂牌地块的竞买保证金也出现大幅下调。
有业内人士表示，过往土拍都会要求房企配建一定比例的保障性住房，叠加限价的要求，压缩了开发商的利润空间。如果这些要求进一步放松，加上竞买保证金大幅下调，对资金吃紧的房企来说无疑是雪中送炭，在一定程度上也会刺激房企拿地的积极性。
“过去几年的东莞土拍市场，深圳房企的占比越来越高。在东莞拿地也是上市公司做规模的方式之一，但在调控压力之下，深圳房企在东莞拿地也开始变得谨慎。”上述房企投拓部工作人员表示，“现在东莞土拍放松一些限制，会提高房企的热情。”
提高房企拿地热情
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，去年年底多个城市土拍卖市场降温，在很大程度上与房地产企业面临的各类压力有关。一是各类土地交易受到的约束越来越多；二是房地产企业普遍资金吃紧，不管是融资渠道还是销售资金的回笼都略显不畅，压制了房企参与土拍的热情。
中国指数研究院的数据显示，2022年1-2月，TOP100企业拿地总额1440.9亿元，拿地规模同比下降62.7%。与此同时，一线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-2月在一线城市的投资面积占比最高，为36.2%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到38.1%。
今年2月，北京2022年首批集中供地收官，总成交金额480.23亿元。据悉，本批供地共计18宗地块，其中17宗顺利成交，1宗流拍，整体有所回温。对于未来的土地市场，有业内人士分析认为，企业拿地积极性仍将继续分化，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，其土拍热度回温将领先其他城市。
可以的。现在房产信息已经全国联网，可以异地查询。《不动产登记暂行条例》第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
现在的二手市场比较难做，不建议投入二手市场，深圳租赁市场现在比较活跃，当然做过地产中介的都知道深圳是最有潜力的城市。东莞暂不看好，市场还不成熟，可能会比较困难
房屋抵押一般出现在贷款行为当中，在还清欠款以后就会自动解除抵押。想要查房屋的解押状况，主要方式有三种：第一种是网络查询，主要是一些中介公司的联网进行查询，但是这个需要房主本人在场的情况下才可以进行查询。房管局查询。因为不动产属于个人隐私，其他人是没有权利向房管局直接查询的，这个时候需要房主本人到房管局出示相关证明进行查询。另外在执法部门进行执法工作的时候可以出示相关的法律文件要求相关部门进行查询。为了维护个人的隐私，我国在房产查询上把控还是非常严格的。东莞，又称“ 莞城”，隶属于广东省，位于广东省中南部， 珠江口东岸， 东江下游的珠江三角洲，最北与广州市黄埔区和增城区、惠州市博罗县隔江为邻；最南与深圳市宝安区相连，东莞市下辖4个街道、28个镇、33个高新区。
这将会进一步限制东莞的房价暴涨的情况。
东莞的房价本来不高，但因为深圳的房价被炒作起来了，很多人开始推广所谓的东莞、中山和惠州的概念，强行把这些城市和深圳联系到一起，这才导致东莞的房价进一步提高。在近10年间，东莞的房价上涨了10倍左右，这也严重影响了刚需购房者的买房行为。在东莞的楼市调控进一步升级的同时，我们可以看到东莞的房价也有所回落。
一、东莞的楼市防控力度再次升级。
从开年以来，东莞已经陆续出台了10条左右房地产措施，虽然这些措施都是为了稳住楼市，但并没有从根本上解决当前的房地产火爆行情的问题。也正因如此，东莞再一次放出楼市的调控措施。在此之后，东莞将会采取摇号加指导价的双重措施，通过这样的方式进一步限制炒房客的投机行为。
二、这些措施将会直接影响到深圳的房价。
虽然现在全国范围内的很多城市的房价都有所回落，但东莞的房价依然高居不下。在这些措施出台以后，我相信东莞的房价将会得到合理控制，这会有利于普通购房者。很多老百姓在东莞买不起房子，我觉得东莞的房子对于很多人来说确实太贵了。
三、我希望东莞能够控制住房价。
我身边有很多朋友在东莞居住，他们买房的时间比较早，算是赶上红利了。但对于那些还没有买房的小伙伴来说，我觉得东莞目前的房价确实不太友好，我也希望东莞能够进一步控制住房价，让那些普通的刚需购房者有房可住。我希望房子的价值能回归到居住价值，希望东莞能进一步打击这些炒房客。
最后，我相信这些措施会进一步影响到东莞的房地产市场，东莞的楼市也会越来越稳定。
