首先你要了解你的业主，和每一位业主进行友好沟通，或者最低限度成为业主的相识。你越能了解你的业主，他们就越能成为你的朋友，你的工作便更容易。 为了方便我们了解不同性格的业主，通过多年的经验我反他们分成七大类： （1）普通业主――这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十，他们是不难应付的，虽然他们有点主观，但却很诚恳。他们爱作决定，喜欢发表意见。我们应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。 （2）冲动业主――这种人很普遍，他们脑筋灵活，精力充沛。所以不难和他们接触，只要你用客气礼貌的说话，他们一定会欢迎你，同时，你说话要正确，绝不含糊，因为他是极爽快的人，也是很容易交往的业主。 （3）犹豫业主――他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下，才能作出决定，因此，你必须要有耐性，给他们一些时间和方便，或许你可向他提出一些问题进行正确地引导，例如：“你这样做（这样说）对你自己是有好处，可还有没有不好的地方你想过吗？”把你要说的真正目的让给他去说。 你的提议会帮助他下决定，他还是不答允，你可追问原因，同时，更可和他详细倾谈，最后他一定会向你投降的，这种朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。 （4）自大业主――与这类业主沟通时，你要非常小心，他自负，敏感和非常主观。切勿和他辩论，一切都要顺从他，对他的意见、言论，尽可能表示赞同，这样，或许你能容易达成有效沟通这的目的。 （5）亲和业主――他很喜欢说和听笑话，他善于倾谈，非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的，相反的，他是最能应付的一种。特别是他来找你沟通时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。这时，你应让他说话，不要冲撞他，一有机会，就要把话题转到要沟通的话题上去，不要放松，最后，你要提出决定性的问题，使他无法以拒绝。例如：“你是同意还是不同意我的意见！” （6）呆板业主――这些人特别地固执，他是最难沟通的一种，与他每一次接触，好像是全无希望达到你想要沟通的目的，有时甚至令人气怒。他会目瞪口呆地望着你说话，毫无反应，使你感到失望。唯一的方法，就是多上门几次，充分利用机会，给他亲身体验，合他口味后，或许他才会配合你。 （7）粗鲁业主――许多物业管理员都非常害怕和他接头，因为他行为举止非常粗鲁，他的言语会使你感到不大舒服，但你不要因此而退缩，因为他的粗鲁会吓走了其他人，这便是你的机会，你很可能与他有效地沟通，得到意想不到的收获。然而，和他倾谈时切勿和他辩论，你要设法从侧面告诉他你今天来找他的目的，要应付他粗鲁的行为和言语，你该表现自然些，不要取笑他的无知，同时，和他沟通时，要非常谨慎。粗鲁客户虽然粗鲁，但也非常注重利益，故我们要把握他的弱点，向他进攻，这样，便能水到渠成了。
电话接近客户的技巧 对善于利用电话的销售人员而言，电话是一项犀利的武器，因为电话没有界限，节省时间、经济，同时电话营销比面对面直接营销在一小时内能接触更多的客户。 电话一般在下列三种时机下使用： •预约与关键人士会面的时间。 •直接信函的跟进。 •直接信函前的提示。 如果您熟悉电话接近客户的技巧，做好上述三个动作对您接下来的工作有莫大的帮助。 专业电话接近技巧，可分为五个步骤： 1、准备的技巧 打电话前，您必须先准备妥下列讯息： •潜在客户的姓名职称； •企业名称及营业性质； •想好打电话给潜在客户的理由； •准备好要说的内容 •想好潜在客户可能会提出的问题； •想好如何应付客户的拒绝。 以上各点最好能将重点写在便笺纸上。 2、电话接通后的技巧 接下来，我们来看看电话接通后的技巧。一般而言，第一个接听电话的是总机，您要有礼貌地用坚定的语气说出您要找的潜在客户的名称；接下来接听电话的是秘书，秘书多半负有一项任务——回绝老板们认为不必要的电话，因此，您必须简短地介绍自己，要让秘书感觉您要和老板谈论的事情很重要，记住不要说太多。 3、引起兴趣的技巧 当潜在客户接上电话时，您简短、有礼貌的介绍自己后，应在最短的时间，引起潜在客户的兴趣。 4、诉说电话拜访理由的技巧 依据您对潜在客户事前的准备资料，对不同的潜在客户应该有不同的理由。记住，如果您打电话的目的是要和潜在客户约时间会面，千万不要用电话谈论太多有关销售的内容。 5、结束电话的技巧 电话不适合销售、说明任何复杂的产品，您无法从客户的表情、举止判断他的反应，并且无“见面三分情”的基础，很容易遭到拒绝。因此您必须更有效地运用结束电话的技巧，达到您的目的后立刻结束电话的交谈，希望能够帮到您。
量房注意事项及步骤
量房注意事项：
1、量房前的准备：带上量房工具(卷尺、数码相机、量房用纸、笔、绘图板、公司资
料)
2、记录新房的地址、楼层。注意房间的朝向、外部环境。
3、进入新房后与客户现场沟通，边沟通边绘房型图。
4、绘制平面图时注明：
(1)、梁柱位置
(2)、门窗位置
(3)、上下水管道
(4)、空调位置
(5)、主电箱位置
(6)、量房图各项尺寸详尽
5、量房中要做到认真、细致、上下水管、暖气、卫生间和厨房设施的准确位置、房形的结构。
6、了解总电表的容量是多少安培，计算一下自己的大概使用量是否够，如果需要大功率的则需要提前到供电局申请改动。
7、了解煤气、天然气是多少立方的，同样，若有变动需要提前到煤气公司申请。
8、根据房型图(请注意，不是买房子的时候拿到的房型图，而是由物业提供的准确的建筑房型图)，了解哪些墙是承重墙。
9、了解进户水管的位置以及进户后的水管是几分管。
10、了解下水的位置和坐便器的坑位。
量房注意事项及步骤
当与客户沟通融洽后进入上门量房时应注意以下内容：
对标准量房的重要性及过程中每个步骤进行了深入而全面的了解。不要以为量房就是设计师拿着尺子量量房屋内的长宽高而已，只有对房屋的尺寸、设备以及各项状况做了详尽的了解，设计师才能更客观地判断出房屋的优缺点。
量房注意事项及步骤
量房步骤与量房工作事项：
Step 1 准备工具，红外线测量仪、卷尺、靠尺、标准量房手册、相机、电笔。装修
Step 2 绘制图纸，在纸上画出大概的平面结构图，不用太讲求尺寸，只要能进行数据标记就行。
Step 3 实施测量，
A.房屋原始结构尺寸：用尺子及红外线测量仪测量各个房间墙地面长宽高、墙体及梁的厚度、门窗高度及距墙高度等。
关注事项：要确定墙面情况是否是水泥墙面、腻子是否防水、厨卫墙面是否拉毛、墙体是否垂直，墙面是否开裂等问题。注意地面与门的高度是否影响做地暖。注意窗户与上梁的高度，是否影响吊顶、装窗帘盒。
B.房屋原始结构设备：测量各种管道、暖气、煤气、地漏、强弱电箱的尺寸，并标注具体位置。
关注事项：检查清楚上下水管是否有问题，能否移动或添加地漏。确定电路是否到位，有没有穿线。观察空调孔是否预留等。
Step 4 填写记录单，
A.将测量过程中所了解的实际情况与关注事项在标准测量记录单上进行填写，同时将与客户沟通后的附加情况也记录在旁。
B.客户填写满意度调查表，对设计师的测量过程进行评判，监督设计师的服务质量。
量房注意事项及步骤
设计师提醒：
1.量房时房主能随同设计师一起量房，能帮助设计师更全面、准确地了解房屋状况。如果实在无法共同进行量房，也必须共同进行一次看房并沟通，在向设计师介绍房屋情况的同时表明初步的设计意图。
2.在量房前记得携带房屋建筑水电图以及建筑结构图。由于许多的暖气管道与水路设施都是隐藏在地下的，设计师从表面无法进行测量；承重墙或软体墙等墙体结构从表面也较难分辨，所以这两张图纸在量房过程中能提供给设计师。
3.一定要了解房屋所在的小区物业，对房屋装修的具体规定，例如在水电、暖气改造方面的
具体要求，房屋外立面可否拆改，阳台窗能否封闭等等，以避免不必要的麻烦。
量房是开始装修的步，是在设计师与业主沟通完之后，设计师就业主户型图（如无业主户型图的应自绘户型图）对业主的房型进行具体的测量、记录。量房过程是和设计师进行现场沟通的过程，设计师可根据实地情况提出一些合理化建议，进行沟通，为以后设计方案的完整性做出了补充。准确的量房可以便于设计师进行合理的设计，并作出准确的工程量预算，也可使施工队进行严谨的施工。
量房应做到准确、精细、严谨，携带卷尺、靠尺、相机、纸、笔（两种颜色）。所有得测量都依靠卷尺，测量范围包括各个房间墙地面长宽高、墙体及梁的厚度、门窗高度及距墙高度等。
量房注意事项及步骤
具体测量方法：
1、一般从入户门开始，转一圈量，最后回到入户门另一边。
2、在用卷尺量出具体一个房间的长度、高度时，长度要紧贴地面测量，高度要紧贴墙体拐角处测量。
3、所有的尺寸都分段，量了之后数据随时记录（举例，一面墙中间有窗户，先量墙角到窗户的距离，再量窗户的宽度，再量窗户到另一边墙角的距离。）
4、窗户要把“离地高”以及“高度”标出来，飘窗还要记录下深度。 柱子、门洞等的处理方式跟窗户一样，也用数据分开。
5、厨卫把马桶下水、地漏、面盆下水的位置在平面图中标记出来，马桶中心距墙的距离，这牵扯到买马桶的坑距问题；还有就是梁的位置以及管道、暖气等的位置。
6、没有特殊情况，层高基本是一定的，找两个地方量一下层高平均就可以了。
量房前应了解房屋所在的小区物业，对房屋装修的具体规定，例如在水电改造方面的具体要求，房屋外立面可否拆改，阳台窗能否封闭等等，以避免不必要的麻烦。
上门量房是装修前的第一步，想要顺利准确的装修完成，这一步是一定不能少的，其中有很多需要注意的窍门在里面，如果不稍加注意的话，可能会导致量房错误的情况出现，因此不能小看量房这件事，下面就针对上门量房的流程一起来了解一下吧。
上门量房的流程介绍：
一、准备量房工具
量房之前要先准备好需要用到的工具，包括卷尺、纸笔等，卷尺的话最好选择长度5m以上的，纸笔的话最好拿上备份，另外还可能需要用到相机、绘图板、激光测量仪等工具，有条件的话最好都带上。
以前量房都是用卷尺，但是对于传统的卷尺量房操作起来会比较麻烦，而且测量误差也会比较大，现在随着技术的不断发展进步，量房的工具也是越来越先进，例如会采用激光测距仪，这种工具较卷尺而言优点很明显，操作简单方便，只要轻轻一照就可以将数值反映出来，而且精确度也很高，是目前非常好用的量房工具。
二、绘制房间图纸
如果量房的时候没有携带户型图的话，就应该在现场用纸大致画一下平面结构图，不需要太过讲究，但是要注意标清楚尺寸数据等重要信息，以备后用。
三、实施测量
量房的过程其实是个琐碎又复杂的过程，从动作上来划分的话，基本上可以分为是量、看、摸、照、问。
“量”是指要两出具体的数据，要测量出每个房间墙面以及地面的长宽高，墙体及梁的厚度，门窗的高度以及距离墙面的高度也要注意测量；“查”是指要查看相关的位置，包括各种管道、暖气、煤气、地漏、强弱电箱，并且要注意标注具体位置，包完上下水管道后的位置，坐便器下水的墙距，暖气的长宽高等；“触”是指要触摸墙体表面，一般有经验的设计师可以通过目测以及摸墙的方式来判断基层处理的质量，以及是否需要重新处理等情况。
四、拍照留存底档
拍照留存抵挡其实是很有必要的一件事，为了对整个空间更好的把控，并且也为了便于日后设计的准确性，一定要做好这一点。
五、设计师与业主交流意见
量房的时候业主需要和设计师进行初步的沟通交流，要清楚业主对房屋的想法以及功能区使用方面的要求，并且设计师要根据现场的实际情况初步判断业主的要求是否可行。
（以上回答发布于2015-11-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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一、换位思考换位思考是指人的一种心理体验过程,将心比心,设身处地为他人着想,这是达成良好沟 通不可缺少的心理机制。它客观上要求我们将自己的内心世界,如情感体验、思维方式等 与对方联系起来,站在对方的立场上体验和思考问题,从而与对方在情感上得到沟通,为 增进理解奠定基础。在物业管理实践中,换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的 沟通技巧。物业人员和业主发生矛盾时,物管人员要换位思考,站在业主的角度去思考问 题,体会业主的心情,并且引导进行换位思考,去体谅物管人员的难处,理解与之有矛盾 的做法,从而解决纠纷。如某中档小区,开发商为保持楼盘外观的美观,曾与物业公司签约规定,任何人不得封闭 阳台。 但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款, 因此当业主想封闭阳台遭拒绝时, 迁怒于物业, 许多业主联合起来拒交物业服务费。 物业公司并没有采取与业主对立的做法, 而是从业主角度去考虑,尽可能地去了解业主行为的动机。通过多次到实地调查研究,发 现由于该城市的风沙较大,不封闭阳台,的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。但 开发商认为允许封闭阳台,会影响外墙的美观。物业公司经过再三斟酌,认为应该从实际 出发,以人为本,要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。通过与开发商的反复协 商,最终达成共识,阳台可以封,但要统一规格、材料等,既满足业主的要求,又不影响 外墙的美观。而业主也认识到物业当初禁止封闭阳台,是与开发商的约定,也是从维护小 区整体外观的角度去考虑的, 也是为了广大业主的利益。 经过换位思考后, 双方消除误会, 握手言欢。二、多管齐下多管齐下,意思是指单凭一方或一己之力,很难解决问题,若汇聚各方力量、多人之力, 问题就会迎刃而解。俗话说“一个好汉三个帮” ,有时光靠物管人员的努力,并不能解决与业主的纠纷,需要借助社区、业委会、政府主管部门等第三方力量,共同协作,把问题解决。第三方相对物管人员和业主两方,因为没有利益冲突,所以更容易客观看待事情,从中立的角度分折双方的过错得失,有利于公平、公正地解决问题。在实际沟通过程中,多管齐下不仅指借助第三方力量,还指灵活运用其他的力量,如业主家中明事理的家人,与业主相熟的其他物管人员等。如某物管人员小王,接到业主的投诉,称他所在的居民楼,有人在楼梯拐角处放煤炉烧水,污染空气,也影响过往通行。小王找到煤炉的主人李先生核实情况,请他遵守《业主规约》,不要为了自己方便,就将煤炉这样的私人物品,放在公共的区域里,影响整体环境。李先生丝毫不理睬小王的话,还是将煤炉放在老地方,于是小王接连去了李先生家三次,苦口婆心地请李先生尊重相邻业主的权益,可李先生非常固执,执意要将煤炉放在那里。要先生不讲理,可问题还是要解决,于是小王想到请李先生有交情的保洁员小胡出面,和李先生沟通,劝他把煤炉拎回家。然后小王又请李先生的母亲帮忙做他的思想工作,李先生是孝子,又讲兄弟义气,经过多方面努力,问题得以解决。多管齐下,是非常积极的沟通技巧,一条路走不通,想方设法从其他方面入手,寻求缓解人际矛盾的各种力量,共同解决纠纷,促进小区和谐。三、恰如其分恰如其分,就是恰处中间,既不过分,亦非不及,指办事或说话正合分寸。恰恰相反如其分,不多一分,不少一分,对分寸掌握得当,才能化解潜在的危机,巧妙处理各种突发的事件。物业管理实践中的人际沟通,是一门复杂的艺术,人与人之间的交往,有利益的驱动,更有情感的联系。物管人员与业主建立深厚的感情,业主信任物管人员,物管人员关心业主,但并不意味着可以不讲原则,有时还必须做到公私分明,否则做事始终考虑人情,而不考虑原则,就会打乱物管的秩序,影响管理的效率。如业主张先生与物管人员关系一向很好,物业公司搞活动需要帮忙时,他都出了很多力。但当他提出想在家中饲养一条大蟒蛇时,物管人员坚决反对,因为《业主规约》里有具体规定,业主不能在家中饲养一些有危险性的动物。若张先生家中有蟒蛇,哪天忘记关门,蟒蛇游出来,就会给其他业主带来很大的危胁。张先生认为物管人员太不够意思,一点不通融,物管人员向他说明情况,并表示如果不违反规定,张先生有任何困难,物管人员都会给予最热忱的帮助。张先生最终理解了物管人员的做法,恢复了与他们的良好关系。人情归人情,原则性的问题不能通融,不能模糊了界限,要做到恰如其分。四、委曲求全委曲求全是指为了求全,忍受一时的委屈。委曲即勉强、即忍让、即迁就。全即全部、即整体、即大局。老子说过“曲则全,就是后退,谦让,退一步“海阔天空”的意思。物业管理,管理的是物业,服务的是人,天天与人打交道,是一项复杂而艰辛的工作。物管人员提供服务,与业主抬头不见低头见,一点委屈都不能承受,就会与业主关系搞僵,不利于企业长期的发展。古语云“小不忍则乱大谋”,现实生活中,物管人员欧打业主,与业主积怨甚多,都是不能委屈自己,终难以求全。物管人员为业主排忧解难时,有时会遇到有苦难言的情况,为了企业的形象,为了良好的口碑,应该掌握委曲求全的沟通技巧,以一己的忍让,换得业主的满意。如某业主家中沐浴器出水太小,请物业维修人员上门察看是否水管有问题。维修人员一时查不出原因,业主要求再查,还是没有查出问题。于是业主十分恼火,突然打开沐浴器,浇了维修人员一身水。维修人员一声不响地重新检查沐浴器,发现问题的症结,业主的沐浴器使用时间过长,锈渍堵塞了出水眼。维修人员为业主解决问题后,全身湿淋淋地离开业主家,虽然心里很委屈,但选择了冷静克制。如果当时维修人员受不了气,与业主激烈争吵,或是收拾工具,表示不修了,势必引起业主更大的愤怒,对物管人员产生敌对心理。五、以退为进以退为进,是指以暂时的退让,取得更大的进展。有时针锋相对,并不是解决冲突问题的最好办法,适度的退让,反而有利于沟通。不争一时意气。避其锋芒,等业主冷静下来,再去进一步沟通,并且相信问题一定能圆满解决,运用“以退为进”的沟通技巧,表现了物管人员处理问题的智慧耐心和信心。如某高层住宅电梯发生故障,物业公司领导立即赶到现场,按照事先先制定的紧急预案组织的关人员进行抢修。经过50分钟的紧急处置,电梯故障得以排除。当困的3位业主走出电梯时,物业领导向他们解释故障发生原因,并真诚地道歉,安抚他们的情绪。但业主们却不领情,破口大骂,认为物业失职,还要向媒体投诉。这时物业公司领导说什么,业主也听不进去,说一句回十句,强作沟通,反而会激起业主更大的反感。物业领导审时度势,觉得还是冷处理较好,业主正在气头上,即便努力沟通,效果也是事倍功半,不如以退为进,等到第二天再向业主致歉。第二天领导派人送了水果篮给3位业主,并以卡片的形式向业主说明物管人员对电梯的维护保养工作是到位的,电梯故障是突发情况,让业主受惊了,表示歉意,而业主的气消了,也认为当时自己太冲动,口不择言,对物管人员太苛刻。双方冰释前嫌,关系比以前更加融洽。
①、准备量房工具量房时候蕞基本需用到的工具有卷尺、纸笔，卷尺蕞好带长度在5米以上的。其他的工具还有相机、绘图板、激光测量仪等。传统的用卷尺量房操作起来比较麻烦，而且测量误差也较大。现在量房的工具越来越先进，如激光测距仪，操作简单，轻轻一照就可以将数值反应出来，精确度很高。②、绘制房间图纸如果没有携带房屋户型图，就需要现场在纸上画出大概的平面结构图。图不需要太讲求尺寸，只要能进行数据标记就行。③、实施测量量房是个琐碎的过程，从量房的动作上来分，基本可分为量、看、摸、照、问。量房的正确顺序：量房一般从入户门开始，转一圈量，蕞后回到入户门另一边,把房屋内所有的房间测量一遍。如果是多层的，为了避免漏测，测量的顺序要一层测量完后再测量另外一层，而且房间的顺序要从左到右。长高度测量方法：在用卷尺量出具体一个房间的长度、高度时，长度要紧贴地面测量，高度要紧贴墙体拐角处测量。没有特殊情况，层高基本是一定的，找两个地方量一下层高平均就可以了。门窗等定位方法：所有的尺寸都分段，就像几何一样分割成若干个，量了之后数据随时记录下来，先测量门本身的长、宽、高，再测量这个门与所属墙体的左、右间隔尺寸，测量门与天花的间隔尺寸。④、拍照留存底档为了对整个空间有更好的把握，蕞好在量房的时候能够拍照作留底，有利于后期设计的准确。⑤、设计师与业主交流意见量房时，设计师应与业主进行初步的沟通和交流，看业主对房屋的构想和功能区使用方面的要求，并根据现场情况初步判断业主想法的可行性。
二、去量房要问业主的十个问题为了保证设计的准确性，一般在量房的时候会问业主一些问题，以便更好的设计与装修，以下是去量房要问业主的十个问题的详细介绍。1、家中常住的人有哪些，尽可能知道详细的数据，比如年龄段、工作。2、家中是否有宗教信仰。比如是否有需要土地，祖宗，观音，妈祖等神台。3、是否心目中有了喜爱的风格，格局。现在的业主现在一般都以后有个初步打算。4、是否是全部依赖公司处理。5、对风水学是否讲究，如果是，需要从鲁班尺，以及风水上做文章。6、电器方面看看能知道什么具体的。比如电视多大，热水器根据人口，推荐。7、自己可以说个大概价格出来。去量房要问业主的十个问题8、家里是否有什么禁忌。9、家里是否有老人和孩子。10、装修后想要多久入住。三、设计师量房说话技巧室内设计师可以带助手预约客户到现场。由助手进行量房，设计师与业主现场沟通房屋的空间规划，交谈过程中室内设计师要了解的：设计风格要求，装修花费、家庭成员、工作、爱好、等。设计师通过分析客户要求，很快做出合理建议，设计设想。设计师的初步设计构思与客户的心理设计蓝图相互碰撞融合
