回暖了。整体来看，今年上半年，随着疫情的缓解，燕郊楼市已经开始逐步回暖。21世纪不动产廊坊燕郊清一美林君渡加盟店的店东郑兆威分析，燕郊楼市当前处于回升通道，成交周期缩短，新房、二手房价差缩小，市场趋于上升，整体带看量和成交量也陆续上涨。
沉寂已久的环京房地产市场，等来了一簇火苗。
在废除限购的消息传了许久之后，河北省廊坊市终于等来了正式官宣的限购、限售的松动调整。沉寂已久的环京楼市，能否再度被点燃?
资料图：通燕高速燕郊出口立交枢纽。刘向 摄
廊坊市官宣废除限购
“北京后花园”“环京第一镇”……种种名号围绕着河北廊坊燕郊镇，这个离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望的河北小镇。其中，最能直接体现它特色的一个名字大概是“睡城”。
这是因为在燕郊，有一批“活在北京、睡在燕郊”的人。他们在北京工作，却由于北京房价高企而选择在燕郊购房或租房，早出晚归融入北京上班一族的人潮中。
最近，“睡城”出现了新变化。据河北省廊坊市人民政府消息，其所在的廊坊市日前公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡显示，取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。同时，对“北三县”和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求也全面取消。
除此之外，降低住房公积金首付比例、购买首套房给予补贴、提高公积金贷款额度等“政策大礼包”也一并奉上。如：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点。
“购房方面没有了户籍和社保的限制要求，住房转让方面没有了限制约束，放松力度比较大;而且政策涉及面也比较大，尤其是提及了北三县和环雄安新区等城市，放松范围比较全面。”研究院智库中心研究总监严跃进评价。
业内普遍认为这是环京楼市的大动作。在此之前，廊坊“最严限购令”发布的五年时间里，燕郊曾经历了房价腰斩的过山车之旅。
转折，在2017年
环京楼市的故事可追溯至2012年前后，燕郊的楼盘每平方米均价仅七八千元。随着2015年，距离燕郊10余公里的通州成为北京城市副中心，以及2016年北京楼市的大幅升温，巨大的价差让燕郊的吸引力大增。
“2016年以来燕郊房价的上涨，主要是由于北京房价上涨，导致大量购房需求外溢至环京，同时还有货币政策宽松的助力。”中原地产研究院分析认为。
除了真正的买房人，还有不少炒房客闻声扎入这块“肥田”。杠杆撬动之下，2017年的最高点，燕郊房子的单价最高已狂飙至每平米近5万元。
但“过山车”很快走到了下坠的节点。2017年6月，廊坊限购升级：非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房;本地户籍限购2套。
在环京地区买房的大多数是在北京工作并缴纳个税、社保的人群，这一购房群体大幅减少，市场成交规模急速回落。研究院智库中心数据显示，廊坊新房成交均价自2018年达到11364元/㎡的高点后，一路走低至2022年的9628元/㎡，四年以来首次跌入万元以下水平。
“廊坊市房地产市场特别是北三县(大厂香河固安)的商品房，近年来其量价出现了非常大的下降，2017年达到高点到现在，很多楼盘房价下跌50%甚至以上，在国内重点和热点区域，如此大的下跌是非常罕见的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍。
今年以来，受当地疫情影响，环京固安、香河等成交更是低迷。诸葛找房数据显示，上半年廊坊成交量仅6763套，仅为去年成交水平的40%。业内纷纷认为，出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看，环京地区迫切需要有纾困的政策。
限售的放松也早有端倪。今年6月17日，廊坊市政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。只不过，当时第一条措施并未对外公布，而是“略”过。对照如今《政策明白卡》的其他内容，与“廊六条”内容基本一致。
资料图：三河市某小区门口，乘客正在排队等候乘坐通勤定制快巴。高澍 摄
环京，还有吸引力吗?
“从政策效果及市场趋势来看，此前廊坊市区和北三县取消限购政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，但市场并未出现回暖。” 研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
究其原因，一方面，近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本“消失”;另一方面，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓。
“因此，即便取消限购限售等政策，对交易市场的提振效果或有限，短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。”陈文静表示。
李宇嘉也认为，当前市场情绪很弱，对环京楼市的未来，对房价预期并不是很乐观，中短期内很难出现明显的反弹。
但他同时提到，在当前投资性需求已经全面退场，控制资金和信贷的政策仍旧有效的情况下，新政对于满足刚性需求和改善性需求，特别是部分临近的北京新市民购房的需求具有积极的意义。
“首付三、四十万元，在燕郊能买一个差不多90㎡的两居，这在北京是怎么也没法想的。就算通勤不便、检查站麻烦、路上几小时，但我要结婚、养孩子、养老人。这对于在北京工作的外地人有没有吸引力，92万的环京通勤人员想必已经有了答案。”一位在燕郊购房的市民对记者表示。
这主要是因为当地房价的跌幅比较大，在出现较大的跌幅之后，人们会选择在当地买房的方式来处理。
以我个人来看，北京远郊其实并不具备太大的发展空间，当地的房价也存在虚高的情况。在此之前，北京远郊的很多楼盘的价格可以达到5万元钱以上，但当地普通居民的人均收入只有2000元钱到5000元钱。在这种情况之下，当地的部分楼盘已经出现了70%以上的跌幅，正是因为当地的楼盘的跌幅非常大，所以有些人才会选择在当地买房，那这个方式并不保险。
第1个原因是当地的房价跌幅问题。
你可以尝试这样理解：北京远郊的部分楼盘已经出现了70%以上的房价跌幅，在巨大的跌幅面前，有些手里存有资金的人会选择在当地投资买房，这个方式是推动当地的新房中间量大涨的主要原因。对于他们来说，他们会把买房当成投资行为来看待。
第2个原因是当地的房地产措施问题。
正是因为当地的很多楼盘的跌幅非常大，所以当地推出了一系列的鼓励买房的措施。在此之前，北京远郊不仅全面放开了限购和限售的措施，同时也进一步降低了大家申请个人住房贷款的门槛。对于那些刚需购房者来说，有些人会选择在这样的时机主动买房。特别是当房贷利率降低到4.15%的时候，通过个人住房贷款申请买房的方式会更加实惠。
总的来说，北京远郊的房地产行情确实出现了一定的回稳迹象，但这个迹象并不能代表北京燕郊的房价会回到多年之前。特别是对于那些动辄5万元以上的楼盘来说，这些地区的楼盘价格可能永远也不能达到5万元了。
321套。2022年10月燕郊二手房成交量总计321套。燕郊区位于北京天安门以东30公里。地属河北省三河市。因春秋战国时期地处燕国（今北京）城郊而得名，这里历史悠久，唐宋以来，借助潮白河码头和京榆古道，商贾云集，店铺林立，街市繁华，文化兴盛，成为本地区政治、经济、文化中心。
在我国一向有“有房才有家”的观念，很多人对房子也有很深的感情，明明房子已经老到不能住人了，但是自己还不愿意拆除，一直住在里面。在房地产发展的20年里，房价一直在上涨，现在均价都突破1万元了。现在为了买房，很多家庭都苦干了一年，也买不了几平米，真的很辛苦也很尴尬。
房子会迎来贬值潮
房价一直以来都是大家关注的焦点，对于楼市的涨跌也是格外关注的。有行内专家表示，对于2022年来讲，市场总体应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小。因为市场体量巨大，且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌，
而且政府可以及时跟进调控，也可以控制住市场的异常波动。当然，也不排除局部出现一些个别异常涨跌的情况，2022年上半年房价依旧涨跌参半，但涨跌幅均会越来越小。
原因有两点，其一，目前中国房地产市场执行的是精细化调控政策，对于房价虚高、楼市过热的城市，政策趋向房价下行方面的调控，而跌势明显或者楼市处于上升期的政策支持更多的是上涨。整体来看，第二线城市更多的是稳中有跌。
而处于楼市发展阶段的三四线则更可能是稳中有涨。其二，有机构预测，我国将在2027年进入人口负增长阶段，而当前人口增速已逐步下跌，意味著楼市供求比会发生变化。在人口减少，楼市供应依旧的情况下，部分控制率较高的城市房价下行会相对明显。专家就直言，现在楼市变化很大，告别了黄金时期，2022年楼市将迎来降价潮，房子也会迎来贬值潮，房价下跌可能超乎想象。
房价下跌，房价收入比惊人
所谓的房价收入比是说一个人不吃不喝在你所在的城市中需要多少年才能买得起房，那你觉得要多久？如果你是在北京，那根据数据显示要30年甚至是40年，而根据数据显示，全国100城房价收入比为13，也就是要不吃不喝13年才能买得起房，可见如今的房价有多高。
很多人都觉得房价之所以会不断上涨是因为需求大，然而你可知道现如今我国城镇化率已经达到了60%以上，而城镇家庭住房拥有率更是达到了96%，更有41.5%的家庭拥有2套或者2套以上的房产，可见房价上涨并不是因为需求，即便有关系，影响也不会非常大。
再者我国的房屋空置率一直居高不下，很多买房的人并不住，而是用于投资，这也就造成了很多小区中入住率不高，甚至达不到30%的情况，一到夜晚，“万家灯火”完全就是不可能出现。根据一些数据中显示，我国的平均空置率大概在20%-30%之间，而这个空置率已经远远高于国际上的正常空置率了。
2022年可能是买房最好的上车时机
我国的房价也是偏高的，目前我国大城市房价在3万元到5万元之间，个人收入很多都是几千元一个月，想要在短期买房是很难的，现在我国城市化率达到了60%以上，国外的话一般工作5年就可以买房了。从这点来看，我国的城市发展潜力不会很大，一些城市人口会减少，一些城市人口会增加，于是出现部分城市房价下跌，一些城市房价上涨。
总的来讲，现在我国人口红利正在消失，新生儿出生率也不是很乐观，现在结婚率很低，离婚率很高，年轻人买不起房子，国家就要解决这个问题，高房价也影响其他行业发展，现在不少城市房价下跌挺严重的，很多专家都指出，2022年楼市将迎来“减价潮”，表示房价走势会超出想象。
说到房价可以跌多少？孙宏斌也做出过判断，指出房价下跌30%是可以接受的，如果跌幅超过30%的话，很多房企都会倒闭，已经买房的人也接受不了，最后会危及银行系统。现在不少城市空心化，人口在不断的流失，不少城市会重演廊坊或者燕郊的房价走势，房价会大幅下跌，跌幅可能高达50%以上，对于无房族而言，绝对算得上是好事。2022年，可能是买房最好的上车时机。
楼房的楼市取消了限购限售政策，燕郊又面临着抄底时刻。燕郊离北京是很近的，燕郊的房价和北京相比也差很多很多人，在北京买不起房子，那么就会选择在燕郊购买房产。大家觉得在燕郊购买房产有着升值的空间，即使自己将来不住将房子卖出去也可以大赚一笔。但是很多人购买了燕郊的房子之后，遭遇到了楼市下滑情况。
当初大家在购买燕郊房子的时候，价格大概在3万左右每平米，而如今房价大跌，甚至跌到了1.7万左右每平米。自己购买了燕郊的房子，没有赚到钱，反而赔了很多进去，大家都心有不甘。如今廊坊的楼市取消了限购与限售，燕郊的楼市也等来全面松绑时刻。取消限购与限售就意味着大家购买的房子可以随意的卖出，即使是外地人也可以来到此处来购买房产，这样大家的房子就有更多的机会卖掉。
廊坊离北京市很近的，居住的较多，北漂的人口。这些北漂的人在北京上班，由于北京的房价太高，自己买不起也租不起，那么就会在燕郊居住。他们上班需要很早就起床，每天非常的辛苦，坐很久的车才会到达工作的单位。当时在燕郊投资买房的业主也感觉到后悔，房子买了之后就遭受到了限购政策，导致房子价钱出现下跌。
如今限购限售政策已经取消，房子有可能会出现涨价的情况。在燕郊居住的人有很多都是外地人，他们在北京上班，如果燕郊的房子取消限购，那么他们就会考虑在燕郊买房，毕竟燕郊房价的价格更加便宜。这样就会吸引更多的购房者，房价也会随之上涨。在燕郊买房可以购买距离北京较近的房产，这样上班也更加方便一些。
2022年的3500元相当于2010年700元。2010年的时候，收入比2022年肯定要低很多，现在平均工资都快5000元以上了，在2010年工资5000元的人应该不是很多，生活也是过得去的，那时房价跟现在相比的话，也是便宜不少的。随着时间的推移，现在房价已经很高了，在2010年大城市应该1万元每平米的房子还是找得到的，现在大城市房价都快5万元每平米以上了，如果从房价的角度来看，货币的贬值是很严重的。那么2010年房价是1万元每平米，2022年房价是5万元每平米，这就很容易算出2010年的100元相当于2022年500元。
燕郊地区的房价已经下跌了20%左右，有些楼盘的单价甚至已经下跌了20%~40%。
对于燕郊地区来说，因为燕郊地区的房价本身就比较贵，个别片区的楼盘的均价甚至已经达到了4万元以上，这也直接导致很多购房者没有能力买到属于自己的房子。在房地产行情的下行周期里，燕郊地区的房子甚至已经到达了有价无市的地步，这也是燕郊地区开始主动给楼市松绑的主要原因。
燕郊的首付通知成为了一日游。
这是一个关于燕郊地区的房地产行情的新闻，为了进一步鼓励大家买房，同时也为了降低大家买房的门槛，燕郊地区的首付款的比例降低到了20%。与此同时，这个措施只维持了一天时间，第2天便被临时叫停。有些人表示这个措施可能会进一步导致燕郊地区的房价暴涨，有人表示这个措施可以稳定燕郊地区的房价。
燕郊地区的房价普遍下跌了20%左右。
对于多数楼盘来说，因为很多楼盘的价格已经达到了2万元以上的均价，个别楼盘的均价在4万元以上。燕郊地区的普通人的收入并不高，这也导致很多人在买房的问题上望而生叹。也正是因为买房的人变得越来越少，燕郊地区的房价才会直线下跌。
燕郊可能会推出一系列的稳定房价的措施。
除了降低个人住房首付的比例之外，我个人认为一些地区可能会推出一系列鼓励大家买房的措施，这些措施的目的将是以稳定房价为主。之所以会有这样的情况，主要是因为房贷的问题会直接关乎到很多购房者的房贷的偿还问题。不管大家是否愿意，各个地区给楼市松绑几乎已经成为了必然趋势，卖房的人也会因此而变得越来越多。
