写字楼空置平均20%，住宅不用说了，写字楼租售网站办公派，但是写字楼行情即将大热，投资正当时
空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。自己把握，看你想要收益法评估出来多少钱。收益年递增额？我把，我们的步骤给你发过去，你看看。eg：考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。估价对象无租约限制。2、计算年有效毛收入年有效毛收入=×12=×12 =695.40元/m23、估算运营费用委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费 =年有效毛收入× =695.40×0.2335 =162.38元/m24、计算年总净收益年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用 =695.40-162.38 =533.02元/m25、收益期的确定估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。6、选用适当的报酬率报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%7、计算收益价格通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。收益价格计算公式：V=A/R式中R——综合报酬率 n——收益年限 A——年净收益533.02÷7.00%×=6924.00元/m2（精确至个位）
导致房产过剩的原因是比较多的，比如有些房产集中在富人家庭的手中，他们会购买很多的房子，但并不会入住，自然会让房子处于空置的状态。除了这种住房，写字楼的空置率也超过了15%。这可能与市场经济的发展有关系，比如说有些人在创业的时候就需要租写字楼，但创业失败了，写字楼就空闲了。而现在人们对于未来的预期不怎么好，也不想去创业了，就让写字楼处于无人租用的情况。
开发商建的房子是比较多的，但有一些房子却没有办法售卖出去，就一直处于闲置的状态。所以说房屋的闲置其实分为两种情况，一种是没有卖不出去，另一种是卖出去了却无人居住。有些人可能会把房子当做婚房，在结婚之前就不入住，会住在其他的房子内。而有一些人在买完房子之后又想卖出去，但却没有办法脱手，这样的二手房在市场中也是比较多的。这也与现在的房产市场的低迷有关系，人们不想被付上房贷，也就不愿意购房了。
一线城市的房源是比较紧张的，大部分人想买还买不到，但二三线城市的房子就属于比较饱和的状态。因为年轻人都想去大城市发展，小城市的房子在买了之后也不会居住。而更小的城市，比如说小县城的房子在开发了之后更是很难卖动，年轻人会在外面发展，家中的老人也会住在农村，或者住在之前老房子中。不过房地产商没有停止开发的脚步，因为有一些城市还是有需求的。再加上开发房子，也能提供就业岗位，让社会的发展处于一个正常的情况，这也是一个刚需。
在购买房子的时候，大部分人都想买新房，一些二手房就放在了那里。而有一些城市是资源型的城市，等资源开发完之后，城市的房子也就废弃了。
上海沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。这位开发同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼项目日渐增多。2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。一位在核心与非核心区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区域的供应总量是非常清楚的 — 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 — 但未来的市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的CBD（中央商务区）深圳去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，并给予大量优惠政策。深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，较近年来每年50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。深圳的住宅市场相对稳定，价格指数年同比增长0.7%，是唯一出现增长的一线城市。一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降11%，也是唯一供应量下跌的一线城市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 — 仅为 8.2 个月，有出现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，居于南京（第 20 位）和哈尔滨（第 22位）之间。深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73% 的常住人口是外来移民；而上海的外来移民占比为40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不断整合将有助于深圳住宅市场的发展。百度推出石器时代页游啦，带你回忆青春，还没玩过石器时代的out啦！！！ 暴击！暴击！我还以为游戏大招喃，原来是萌宠的名字哈哈。北京很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，北京的城市宜居性评分仍近于垫底 — 位列第 31。尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。房地产市场仍然由就业机会驱动。”今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币 / 平方米，比上海高出 40%。2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4% 的较低水平，在一线城市以及主要的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有 8 家总部设在北京。办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在转型为办公楼。到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。广州一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，项目的租金涨幅有限。另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT 产业发展。广州的办公楼租金基本保持平稳，2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币 / 平方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之前的预期要慢一些。在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现下滑。广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为11.6 个月，同比增长 23%。南京2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于2015 年下半年开始开发江北新区 — 一个类似陆家嘴的开发区。另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认为。京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位于消化周期最短的城市之列。杭州 2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11位上升至第10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。今后5-10 年间，租金会出现上涨。”一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较低，以期吸引核心区域的办公楼租户。
多个地区的写字楼空置率超过30%，这也就释放了一些信号，在疫情期间行情不是特别好的时候，一些写字楼都将会面临着关停的现象。而且在多个地区建造的写字楼里面大多都是以办公为主，有的人在建造的时候，因为考虑到可以直接把写字楼整体的对外出租出去。在出租的过程中，由于租金的费用比较高，从而导致一些人并不会考虑把写字楼当成普通的办公场所，而是会直接开成一个连锁性的公司。
见到了写字楼里面是没有办法居住人的，由于受到疫情的影响，很多人所开设的公司根本就没有办法维持下去。这也就会导致一些人在办公场所时一般都会选择租一个普通大小的门店。尤其是在一些小县城里面，即使建设了写字楼，建设出来的写字楼也都只能搁置着，在小县城里面见到的写字楼没有太大的用处。但是在大城市里面一些公司为了让员工能有一个更好的工作环境，都会整层楼的租写字楼。
在大城市里面租写字楼，一年的租金费用都需要高达几十万甚至上百万，由于租金的费用比较高，所处的地理位置都是黄金地段。这也会让一些老板们在创业的时候有所考虑，因为在大城市里面，光是一年写字楼的租金都需要高达几百万。在这样的写字楼里面，根本就没有办法提供员工住宿问题，有很多员工在大城市里面工作，也会特意的询问公司是否管吃管住。
受到疫情形势不好，各行各业都有所打击，创业的人员也会变得越来越少。即使是以往创业的人，也都只能选择纷纷关停了手上的一些业务，为的就是能够减少自身的经济损失。因为只要让员工长时间的待在写字楼里面办公，每个月要及时的给员工开工资，还要掏写字楼的租金，都会让老板吃不消。
空置率高，就要制定一些招商策略，譬如给出一些优惠政策，参照下周边写字楼价格给出一定优惠，现在已经互联网时代，数据还要手动操作有点浪费时间，可以招聘几个数据经理来做这些数据工作。
