制定小区物业管理规定,为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境提供了范本。 下面是小区物业管理制度,仅供参考! 小区物业管理办法一 一、房屋产权界定及管理 小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有,居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权,对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理,保证房屋的正常维修,维护单位和业主的合法权益,业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定,由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷,由业主承担。 1、对室内装修的管理 凡需进行室内装修的业主,在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后,到经营部领取《装修许可证》,业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。装修押金按房屋建筑面积收取,装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后,凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的,首先从押金中扣款,押金数额不足以扣款时,业主另行交款: (1) 破坏了房屋受力结构,造成了安全隐患的; (2) 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线,可能影响其他业主的; (3) 产生超标噪音引起周边业主投诉的; (4) 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。 2、对房屋维修的管理 本小区房屋分为公用和自用两部分,公用部分的维修由物业公司负责,其费用属物业管理费用中范围的,在物业管理费用中列支;自用部分的维修由业主负责,业主可以选择物业公司提供服务,也可以选择社会服务单位提供服务,维修费用业主自理。 二、共用设施管理 1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等,与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关,严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁,一经发现上述行为,由管理处和物业公司提出限期恢复,另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施,必须向管理处提出申请和说明,经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工为保护屋顶防水层,严禁业主私自攀爬楼顶,如因此造成屋顶防水层渗漏,责任人必须承担防水层修复费用,以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。 2、太阳能安装 业主如需安装太阳能设施,必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后,到经营部领取《安装许可证》。业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙,同时确保按安全要求,保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意,私自安装太阳能装置,管理处和物业公司有权阻止其行为,除限期拆除太阳能装置外,还应赔偿造成的相关损失。对业主在使用的太阳能设施,管理处经营部随时进行检查,如因该设施自身原因,造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏,由业主承担补漏费用,并承担相应的损失赔偿责任。 三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳 1、水费:由物业公司定期入户抄表,业主在10日内到物业公司缴纳; 2、电费:业主持购电卡到物业公司购买;未安装磁卡电表的业主或单位,由物业公司定期入户抄表,同时收取电费; 3、暖气费:业主须在通知的规定时间内,到物业公司缴纳,收费标准应符合物价局相关规定。 4、物业服务费: 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,如不能按规定及时交纳,责任由业主负责。凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用,物业公司有权采取催缴措施,并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。 四、 用水、用电管理 1、用水管理 (1)、业主要爱护水表和公共管线设施,防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障,请及时通知物业服务单位进行维修; (2)、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修,业主不得随意拆挖、安装、更改管线; (3)、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源,一经发现确认,物业公司除收缴水费外,还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。 2、用电管理 1)、当电路出现故障时,业主应及时通知物业公司进行维修,不得私自维修公共配电设施。否则,由此造成的一切后果和损失由责任人负责; 2)、严禁私自拉线用电,严禁偷、漏电现象发生,如有违章用电者,一发现,由物业公司按规定进行处罚,由此造成的经济损失和人身伤害,由责任负责。对于经查实偷电者,该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重,管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报; 3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换,如需物业服务人员更换,业主需承担材料费,灯泡限用功率在25W以下,如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的,由当事人负责并支付人工、材料费。 五、供暖的管理 1、业主不得私自改装供暖设施,不得私自关闭公用进水、回水阀门 2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施(如“小保姆”),须到物业公司登记备案,并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的,该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用 3、业主如发现供暖故障,室内温度达不到标准时,应及时与物业公司联系维修。未经批准,私自维修造成的一切后果,由当事人自行负责。 六、公共环境及卫生管理 1、公共卫生管理 (1)、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中,放入设置的垃圾箱内,禁止乱扔、乱倒垃圾; (2)、禁止随地吐痰,乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等; (3)、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物,禁止随意倾倒污水、杂物; (4)、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告; (5)、禁止在小区内饲养畜禽,不准在公共区域随意放养宠物; 2、公共环境管理 (1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材; (2)、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内 (3)禁止占用公共空间摆放私人物品,一经发现,管理处和物业公司有权清除; 七、绿化管理 1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物; 2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施,如有损坏必须照价赔偿; 3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆; 4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。 八、治安综合管理 1、车辆管理 对车辆的管理原则为:对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看护责任。 (1)、禁止机动车在小区内鸣笛,行驶限速15公里/小时; (2)、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆; (3)、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车; (4)、车辆应停放在物业公司指定的停车区域; (5)、车主如损坏道路和公共设施等,需按价赔偿; (6)、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施; (7)、各种车辆(包括机动、人力)因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。 2、消防管理 (1)、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途,违者将根据情节承担相应的经济和法律责任; (2)、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物; (3)、禁止在生活区内,特别是阳台上燃放烟花、爆竹; (4)、禁止违章使用电器设备; (5)、禁止在本小区内倾倒液化气残液; 3、治安管理 治安管理的原则是:对小区生活秩序的维护。 (1)、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区; (2)、自觉维护内部治安,对违法犯罪人员和行为要积极主动举报; (3)、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物; (4)、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营; (5)、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具; 九、对宠物的管理 1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》,定期为宠物注射疫苗,并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》; 2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物,一经发现按治安案件处理; 3、严禁在小区公共区域内放养宠物,严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物,以保持公共环境卫生清洁; 4、携带宠物外出时,必须挂锁链,长度不超过2米,并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件,宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物,必须自行清理出本小区,不得在本小区内遗弃所养宠物。 5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金,如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者,将给宠物主人送发扣除保障金通知单,保障金扣完后,饲养者应自觉补交。 十、楼顶检查口管理 1、禁止任何人擅自攀上楼顶,不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动; 2、禁止擅自撬锁上楼顶,一经发现,管理处及物业公司责令其赔偿损失; 3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等,须到物业公司交纳押金后领取钥匙,并办理登记手续。安装、维修完毕后,事主须检查“楼顶检查口”,确认关门上锁后,及时向物业服务单位退还钥匙。 十一、业主联系告知管理 1、请业主填写《业主基本情况联系表》,以便在紧急情况时,物业管理公司能与您及时取得联系。 2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰,敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌,以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。 3、本物业管理规定在公共区域的告示牌予以张贴公示,自张贴公示之日起满十日后生效。 小区物业管理办法二 一、物业管理企业 1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。 6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。 7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋使用人 1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。 5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。 6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本办法自公布之日起施行。 XX年四月十日 小区物业管理办法三 一、治安管理规定 1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场,并办理相关手续。 2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时,住户都有义务积极配合,维护小区的安全稳定。及时采取措施,维护现场秩序,通知有关部门,并做好善后工作。 3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度,对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 4、住户应“看好自家门,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意识。 5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序,造成治安隐患的人或事。 6、小区的经营户须依法经营,遵守国家政策、法规,服从管理处的管理,不得从事非法经营活动。 二、环境保护管理规定 1、爱护园林绿化,不采摘花朵,不损坏树木。 2、爱护公共设施,不乱拆、乱搭、乱建、乱贴,保持小区环境整洁。 3、小区各商业市场、商业网点,饮食门店不得乱扔废弃物,乱倒污水及排放其它污染物。 4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音,特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音,违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5、小区内各种车辆在指定地点停放,出入禁鸣,整齐有序。 6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。 三、清洁卫生管理规定 1、请自觉维护小区的公共卫生,不随地吐痰,乱丢果皮、纸屑、烟头等,不高空抛物,不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾,摆放物品。 2、垃圾装好袋,置于垃圾收集点内。 3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物,饲养宠物必须符合政府的有关规定,且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时,不污染环境,宠物伤人由其主人负责赔偿。 5、住户装修房屋,不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。 6、小区内任何公共场所,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者负责清除和粉刷费用,并在公告栏予以曝光。 7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。 8、提醒进入小区的亲友,遵守小区的管理规定,维护小区的整洁。 四、停车管理规定 1、小区地下停车场,专供购(租)车位的住户使用,所有外来车辆未经许可,不得进入;闲杂人员不得入内。 2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡,一车一卡,持卡出入;临时停车须登记,经同意发临时车辆停放卡,持卡进入,离开时退卡。 3、租用固定车位的车辆应按位停放,租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。 4、停车场地将采取24小时智能监控记录,配备灭火器,烟雾器。 5、停车场地应保持环境卫生,不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。 6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭,限速5公里/小时。 7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。 8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。 9、车辆停放后,车主要带走车上所放置的物品,并锁好车锁、车门和车窗,否则责任自负。 10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备,不慎损坏时需照价赔偿,若造成严重事故者将追究其法律责任。 11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准,按时交费,临时车辆由管理员指引停放位置,并根据停车时间规定收费。 12、若车主不慎丢失车辆出入卡,应立即通知管理人员,提供有关资料,经核实后缴纳办卡费,由管理处补发出入卡。 13、若车辆在停放区被损坏者,原则由损坏双方协商解决,严重者可向保险公司索赔,当班保安员与管理处共同协助调查处理。 14、所有停放车辆,必须按规定停放,对违规行车和停泊车辆的车主,管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施,由此造成的损失一概由车主负责。 15、院内严禁停放一切车辆,违者每次罚款200元。 五、消防安全管理规定 1、消防工作坚持“预防为主,防消结合”的方针,实行综合管理、群防群治。 2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传,提高住户消防安全意识。 4、严禁外来装有危险品车辆进入小区,教育儿童勿在小区内玩火。 5、发现初期火灾要及时扑救,对情况严重难以扑灭的,应及时拨打“119”电话求救,并协助维持火场秩序,配合事故处理。 6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定,杜绝火险隐患。 7、进行室内装修,必须严格遵守装修管理规定,防止发生火灾事故。 8、不准从窗户向外扔烟头,没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。 9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻,不得擅自封闭或堆放杂物。 10、消防设施、器材不得挪作他用,严防损坏和丢失,一经发现,将作出严肃处理。 11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为,及时制止或向有关部门报告。 12、以上各项规定望各位住户极积支持配合,以便小区的管理。 本规定自XXXX年XX月XX日起执行。 XXXX 公司 本规定最终解释权归XXXX猜您感兴趣: 1. 小区物业管理规定 2. 小区物业管理制度范本 3. 小区物业管理规定 4. 小区物业管理公告 5. 小区物业治安管理规定 6. 小区物业管理实施方案
小区物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案: 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 (一)目标: 1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。 (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。 (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。 (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐
住宅小区物业管理的发展,为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用,是新型化小区建设不可或缺的部分,对稳定人民生活和促进社会和谐发展,推进城市化进程有重大意义。
住宅小区物业管理存在问题及解决方案
积极的面对物业管理中的问题,并用相适应的对策处理问题,使物业管理在传统管理小区的方法上添加新的内容,缓解小区服务与居民生活在对接中产生的新矛盾,使之更符合现代化小区建设的要求,走人性化、亲民化的物业管理路线,与小区居民和谐互助,才是物业管理得以有效开展的真谛。
为响应国家号召,建设现代化的美丽城市,高楼一幢幢的拔地而起,在为居民提供舒适的生活环境的同时,也带来种种问题。例如小区的公共秩序,公共安全,生活配套设置,卫生环境等都需要新的管理方式来应对这些问题。物业管理在新的形式要求下也要一改其管理模式,与时俱进,参与新问题的解决。随着社会保障体系的发展,人们追求高的生活质量与品质,物业管理势必经历一个由发展,开始完善到成熟的阶段,这期间面临的挑战可以促进物业管理自身的完善,是不可或缺的一环。
1、物业管理面临的难题和挑战
1.1 缺乏专业高素质人员的配备
一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对,现代更多的倾向于高档住宅区的追求,目前专业人员明显不足,能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区,如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求,他们严重缺乏相关操作经验,面对出现的问题往往“有心无力”。配备高素质物业管理人员也少不了专业技能,如使用电脑系统,善于公关,掌握多语言等,都是对人员配备上的要求。
1.2 管理人员缺乏专业素质和法律意识
目前物业管理是一个新发展行业,管理人员的素质良莠不齐,加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训,也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化,没有完整规范化的管理体制,工作内容分配混乱,考核只下表面功夫等,以致于整体管理水平较差,服务质量受人诟病,服务和被服务的主体关系没有搞清楚,这样的管理是有形无实的。
物业管理服务于小区,毕竟不单单是道德上和素质上的要求,它是有法可依的。目前管理人员的法律意识淡薄也是一个重要问题。从整体形势上看,物业管理存在的隐患多半在法律认识上出错,全国都缺乏系统完善的物业管理体系,半数以上的省、直辖市乃至大都市都没有完善的地方法律法规,即便有落实的效果也是差强人意,这些问题都制约了物业管理的发展。
1.3 物业管理中设施、安全、环境等问题
管理企业自接手物业管理,就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有:房屋质量差,小区开发时与入住后环境差异大,许多内容与宣传时候不符合。等房屋出现大面积的漏水、开裂等问题,环境无法居住,没有按承诺书按装设施等。业主的问题得不到缓解,就容易把责任主体强加在物业身上,各种不满和情绪上来时,最常见以不缴纳物业费为主要表现。
大多数业主对物业管理存在认识上的误区,他们意识里的物业无非是替小区搞卫生,做绿化,保证一些最基本的生活安全,维修小区公共设备等,认为这些都是低成本的服务运作,涉及不到物业费高收取。因此在物业管理费缴纳问题上出现的事情也较多。前面讲述业主的问题,使管理企业无形中增加了收费困难,还有问题是物业本身管理工作不合理,业主以服务不周投诉,更有甚者物业公司为谋取利益偷偷设项多收物业费,为了利益使企业形象受损。
2、针对物业管理出现的问题可采取的对策
2.1 依法管理
参考我国物业管理立法的情况,物业管理的相关法律体系所包含的内容有:(1)物业管理对建筑房屋的管理范围;(2)小区相应配套设备的管理和维护;(3)环境卫生条例的制定;(4)区域安全和消防设施的管理;(4)组织业主,大家共同参与组建物业管理委员会;(5)物业管理人员职责范围和责任承担的划分;(6)策划宣传小组,给业主和管理人员普及法律知识。以上是主要的法律涉及面,通过法律法规的约束和保障,物业管理才能顺利开展。
2.2 引入专业化和规范化的管理模式
专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案,减少矛盾和纠纷的发生。所谓专业不是单单增加物业管理成本,配备超员的专业管理人员,而是在发挥资源共享上,实现资源的合理利用。例如小区卫生可交给清洁公司负责,既能减少物业的工作量,还能专业化的装点美化环境;小区的安保人员聘用专业培训公司的职员,他们在巡逻方面受过专业训练,提升小区的安全级别,提高业主居住的身心舒适感;小区的设施定期请专业公司进行检查和维护,及时修理问题设备,最大程度的保养,延长设备使用年限,减少物业支出。
规范化是指认清服务主体,增强服务理念,管理企业认识自身的不足主动引进国内外已经成熟的物业管理经验,来规定和完整物业管理体系。通过调查业主所需,更好的提高服务质量。
2.3 科技的运用管理
在通讯技术,计算机网络、多媒体、近远程控制等现代科技的普及上,为物业管理增加科技化设备,已成为一种高效的需求。科技在物业管理上发挥的最大优势是建立完整的管理系统,同时大大节约了管理成本。高科技的运用已然成为一种新型的竞争化手段,物业管理系统建立后,企业就可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题,系统都能把问题及时、准确的记录,给企业提供可参考资料,使企业能根据相关情况及时制定应对措施。
2.4 政府监管制度的加强
物业管理涉及的面很广,遇见的问题更是五花八门。独立靠企业运行,有时候确保不了执行力度,政府虽在相关领域制订了一系列法律法规,但是对小区物业管理委员会等组织的参与度不够,没有给予物业行政人员相应的处事权限,使得一些物业投诉问题告诫无门。政府监管后,可介入涉及法律问题的纠纷处理,指导管理人员更好的服务于小区业主。
3、结语
物业管理是市场经济下的产物,只有认真面对物业管理中出现的问题,企业才能意识到问题出现的源头所在,为更好的解决问题和采取相关对策。逐步减轻物业管理在工作施展上的压力,通过提高自身素质和专业训练,经受住现实问题的考验,才能使管理企业在适应社会发展需求上充满勃勃生机和进取的动力。
(以上回答发布于2015-11-09,当前相关购房政策请以实际为准)
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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。现在,就来看看以下两篇关于物业管理方案吧!
小区物业管理实施方案
一、指导思想
以科学发展观为指导,以体制机制创新为核心,按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则,强化属地管理职能,理顺物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制,不断巩固文明城市创建成果,进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
(一)强化属地管理,建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则,建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系,承接市区物业管理部门下放的部分职能,具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作,。
1.街道物业管理办公室职责
(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核,物业服务质量检查考评,物业管理项目交接监管等。
(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作,并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房,或配套用房、设施存在质量问题的,提请有关部门责令开发建设单位整改。
(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略,指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
(2)街道财政所负责落实配套资金,按照规定及时拨付补贴款,监督资金使用,参与对社区的年度考核与奖惩评比。
(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建,指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站,加强对调解员的政策业务培训与工作指导,充分发挥调解机制作用,协调解决各类物管矛盾纠纷。
(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围,督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则,对低保户实行先征后返。
(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费,以减轻物业公司经营负责。
(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核,对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
(1)指导成立业主大会筹备组,派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会,并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定,对业主委员会的决议提出建议和意见。
(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系,并融入到社区综合管理当中。
(4)成立物业管理监督小组,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
(2)接受业主委员会或业主管委会的监督,广泛听取业主、使用人意见,提出整改措施并落实;定期参加业主大会,为业主、使用人提供优质服务。
(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜,能解决的及时解决。
(4)建立健全住户档案,完善老旧小区管理台帐。
(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作,加强老旧小区环境保护宣传工作。
(6)定期检查保养公用设施设备,对下水道、化粪池适时组织疏通清理,发现问题及时解决。
(7)每天不少于两次在小区内巡逻,遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
(8)对小区进出车辆进行管理、疏导,保持出入口畅通。
(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则,开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
(3)负责安排维修单位,承诺服务时限,30分钟内到场及时排险,并做到修水不过天,修电不过夜,及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
(4)负责督查受理结果,反馈维修信息,建立维修服务台帐。
(5)对于不在服务范围内的维修项目,向报修人提供相关维修咨询,对涉及供水、供电、燃气等部门的报修,应提供相关电话。
(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目,向报修人提供专项维修资金政策咨询,并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷,物业管理投诉调解工作站不予受理。
(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访,如越级上访原则上不予受理。
(二)完善分类管理模式,逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求:建立健全业主委员会,协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导,不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评,为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动,推广优秀小区的管理和服务模式,推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求:督促自管单位切实担负起物管责任,及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报,形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求:由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务,经过一段时期运行,逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同,进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求:经济适用房住宅区属于政府保障性住房,原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理,实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房,其收益用于补贴物业管理费的不足。
(三)加大帮扶力度,推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度,增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费,以收费促管理,以管理促环境,以环境再促收费,形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作,为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额,推进物业公司规模化管理,降低运营成本,提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组,成员如下:
领导小组下设办公室,与物业管理办公室合署办公,负责日常事务处理工作,办公室主任由郭治宇同志兼任,谢洪同志任副主任,各社区成立社区物业管理服务站,站长由社区主任担任,联系电话:52400834。
四、机构设置
为便于机构运转,街道成立物业管理办公室,下设立“两站一中心一小组”执行机构,具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组,实行二级监管。一级监管,由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施,履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施,由居委会社工代表、社区业主代表,社委会代表、物业公司代表组成,社委会主任任组长,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段(6月12日前)
(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区,摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
(2)外出调研,深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
(3)落实办公的场地,各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段(6月20日前)
(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子,进行广泛宣传发动,提高社区居民对实行物业管理的认识,积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)
“两站一中心一小组”全面开展工作,切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导,提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平,促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义,强化责任意识,精心组织,周密部署,明确措施,建立问责体系,确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传,营造氛围。要做好舆论正面引导,大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式,积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定,树立物业管理是消费、是商品的意识,营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责,落实要求。各职能科室要齐抓共管,相互配合,落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构,建立“一把手”负总责的责任体系,抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作,建立健全联席会议制度,严格督办并通报检查结果,确保试点工作顺利进行。
4.突出重点,加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管,特别对老旧小区要重点扶持,完善各项公共配套设施,并延伸服务内容。同时,街道将采取争取一点,自筹一点的办法,对老旧小区物业管理给予必要投入。
物业管理方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平,巩固各类改善工程成果,改善人民群众的居住生活品质,决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案:
一、指导思想
以科学发展观为统领,围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标,坚持解放思想、敢为人先,按照政府主导、企业和市民共同参与的要求,推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”,构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式,着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标:力争到20xx年年末,杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区,以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋,建筑面积约1000万平方米,涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖,未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善,逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制,提升物业管理服务水平。
具体目标:在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上,建立物业管理机制,争取实现“八个有”,即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅:
1.1999年以前建成;
2.房屋标准成套;
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用,因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善,且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区,重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时,建立健全日常物业管理工作机制,实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区,要结合物业管理改善工程的要求,对住宅小区的硬件设施进行改善,做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个,避免重复施工影响居民生活。
5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与,在工程中切实落实“四问四权”,确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”,明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1.调查计划阶段。20xx年6月底前,完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底,全面推进五城区物业管理改善工程,主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区,按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施,其中20xx年完成100万平方米,20xx年完成500万平方米,2011年完成400万平方米,累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅,每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区,除完成原定改善任务外,还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区,市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺,按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下:
(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙,形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区,可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装,小区消防等设施设备检查和修缮。
(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房,有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置,暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅,由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程,具体由市物改办根据住宅小区实际,因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下:
(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
(二)建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上,根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理,建立住宅小区物业管理长效机制。
1.确定管理模式。
街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作,确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的,经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户),采取书面形式进行,公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的,由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会,指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式,由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2.实施物业管理。
(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理,或统一委托一家物业服务企业负责管理,或组织居民自治管理,为小区居民提供基本服务,包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务,并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用,作为小区物业管理资金,以弥补小区管理经费不足。
(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理,双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定,提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的,其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的,其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下:
(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用,由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用,按照“谁家孩子谁家抱”的原则,由产权单位承担;承担确有困难的,由产权单位向区政府提出申请,经区政府审核并报市物改办同意后,由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则,由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用,除居民按规定需缴纳的相关费用外,其余由市水业集团承担。
(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求,按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3.住宅小区日常管理长效机制建立后,困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1:1配套解决。
八、保障措施
1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组,负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局),具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构,负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作,协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、*、*执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算,具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实,并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理,审计结果作为最终决算依据。
3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的,原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变,并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制,对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的,经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的,应严格执行物价部门核定的收费标准,并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的,补贴和优惠政策不变。
4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则,建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书,实施年度目标考核,具体考核办法另行制订。
5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传,引导群众了解物业管理的基本内容,理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求,配合做好小区物业管理工作。
方案一:物业管理整治实施方案 为了进一步整顿和规范物业管理小区,做好物业管理对改善居民的居住环境,促进和谐社区建设具有重要意义。根据《福州市房管局关于印发关于开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动实施方案的通知》要求,现结合我市具体情况,制定以下工作方案。 一、成立领导小组,加强组织领导 针对当前物业管理存在的热点、难点问题,加强领导,由市建设局牵头,会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组,负责研究制定工作方案,并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为,提升行业形象,促进物业管理和谐健康发展。组长:陈桂凤(建设局局长)、副组长:庄强(建设局副局长)、成员:陈乃秋(建设局房地产开发管理科科长)、陈蒲儿(建设局房地产开发管理科职员)、林学贵(建设局房地产开发管理科职员)、王丽香(建设局房地产开发管理科职员),专项行动工作领导小组下设办公室,挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联系人:林学贵 电话85197229。 二、明确任务,落实工作责任。 坚持标本兼治、综合治理的原则,通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法,加强整改整治,以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观,行业管理得到加强的目的,力争专项行动取得明显成效。 三、分步组织实施,措施落到实处 (一)前期准备与动员部署阶段(8月初至8月10日) 1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想,形成共识,制定具体工作方案和分布实施计划。。 2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。 3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠,并根据自查情况,制订物业项目整改提升方案,明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。 (二)自查自纠阶段(8月中旬至10月初) 1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠,如实填报整顿和规范物业服务企业自查检查表对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕,并向协调小组提出整改书面报告。 2、根据示范项目考评标准,采取靠前服务、跟踪推进的办法,加强对物业服务企业新申报创建示范项目的指导。同时,对现有已评上省、市级示范项目将采取回头看措施,加强检查监督。 3、加大日常巡查力度,对发现问题要责令物业服务企业限期整改,同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况,作为今年资质审验考核评定的主要内容。 (三)整改、抽查阶段(从10月中旬至11月中旬) 1、责令物业企业做好整改工作,对整改工作不落实的,将采取相关措施,督促物业服务企业落实。 2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。 四、严格工作要求,务求阶段实效 (一)加强领导,强化组织实施 1、提高思想,统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业,是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作,各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性,增强做好这项工作的紧迫感和责任感。 2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查,跟踪项目进展、掌握工作动态,对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的,采取约谈、通报、曝光等方式,督促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的,要依照相关规定予以处罚,记入企业信用档案,直至吊销资质证书。 (二)强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管,每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题,下达书面整改通知书,督促物业服务企业限期整改到位,并做好各项迎检工作。 (三)扶持行业发展。加大行业扶持力度,扶优扶强,引导、指导物业服务企业晋升资质等级,扩大经营规模,拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业,带动全市物业管理水平和服务品质的提升。 (四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流,上下情况沟通,同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目,曝光、通报违法违规行为,规范各方主体行为,引导业主支持和主动参与物业管理活动,营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。
小区全套物业管理方案第一部分前言(省略)第二部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划(一)、近期工作目标第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;第二年内,创市物业管理示范住宅小区;第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;(二)、实施方案1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员:2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训计划(一)、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理希望对你有用。好运。
物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业 服务合同 约定,下面是我给大家整理的2022小区物业管理工作方案,仅供参考希望能够帮助到大家。
2022小区物业管理工作方案1
一、恒大名都项目概况
“恒大名都”南昌市东北,临近市高新开发区,同时距城东次中心商圈仅15分钟车程,周边配套齐全。项目总占地289亩,总建筑面积421152平方米,共13幢高层住宅,3幢酒店式公寓,1幢高层写字楼,共分三期开发。一期有5栋27层的高层,面积区间从80平方米到160平方米,主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。
小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、安全”为中心原则,以整体社会效益,经济效益与环境效益三者统一为基准点,着意刻画优质生态环境,为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件,创造独具特色的整体景观和空间秩序,塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量,为经营城市提供切实可行的成功规划范例。
恒大名都有超过5200平方米的五星级会所,各项配套设施齐全。
恒大名都由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。
1、项目优势:13大精品优势,铸造古城奢装生态人居
(2)坐拥浐灞咽喉门户,尊享世界生态人居
(3)276441万㎡欧陆古典主义,建筑古城稀缺人居
(4)法式园林设计理念,沿袭欧陆醇正风情
(5)欧陆新古典主义理念,演绎古城人居新标准
(6)35500㎡欧陆皇家园林,3000㎡阔景中央内湖
(7)7144㎡殿堂级湖畔会所,国际标准星级配套
(8)户型面积从60㎡一房到180㎡跃层,产品类型丰富;五明式设计,阳光通透
(9)满屋名牌9A精装
(10)国际品牌携手名都,打造高性价比人居
(11)恒大地产精品领航中国十强
(12)6纵12横路网相织,咫尺都市生活圈
位于酒十路与矿山路十字西北角,占地面积117.8979亩,总建面276441平米,小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户,一期规划1716户。
2、区域的配套环境
从城市配套设施来看,相对于名都其他城区,城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台,加之长乐路商圈的崛起,也使得区域的配套日趋完善,在充分满足区域内居民的日常生活需求外,也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。 教育 ——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布项目周边区域。
商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈,包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。
医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。
银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。
酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。
二、管理服务理念及管理思路
按设计说明,恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念,以人为本,着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示:恒大名都住宅小区是“都市 文化 人”的居所,“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是:
1、倡导“天天让您满意”的.服务理念:
我们秉持“实施科学管理,持续改进服务,不断开拓创新,增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理 报告 制度”,每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况,以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。
2、营建“事业至真,生活至爱”的文化服务理念
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围,以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区文化。
我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动,努力把恒大名都高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。
3、塑造“朴实无华,追求时尚”的审美理念
在新世纪里,业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次;提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。
科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人,必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股,并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上,建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制,建立了多种体系有机结合的激励机制,建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。
三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式
“恒大名都”,是专为有识之士和南昌市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节,恒大名都高尚住宅小区未来的
2022小区物业管理工作方案2
为有效开展驻点现场物业管理服务工作,实现管理工作程序化和服务工作标准化,实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件,特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理,保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关 岗位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制,统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理,同时完善服务质量监督保障体系,即设立前期驻点项目品质保障部,由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《 员工手册 》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准
(一)明确客服部 工作计划
标准:由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17:00时前提交本周项目 工作报告
报告资料包括:签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。
2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表
报告资料包括:工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划
4、合理化推荐、意见
5、其他
(二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况,同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他
(三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部,确定质量监督员
2、明确工作程序
a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查,并据实记录,不规范服务现场纠正。
检查资料主要包括:待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行
督察员每周下午17:00前提交书面报告和分析改善意见
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人,同时对相关数据进行分析研究
具体调查资料,附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表
督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人,同时对相关数据进行研究分析。
具体调查资料,附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人,同时向公司办公会报告。
(四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度
2、建立和规范例会制度
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的改善机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构
2、研究机构目前主要工作任务
a、研究和 总结
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
c、编写物业管理服务方面培训通用的教材
d、有计划编写各项目物业管理方案
e、有效实施形象策划系统
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
2022小区物业管理工作方案3
为了节省制作前期物业管理方案的时间,依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的 方法 。
一、前期物业管理方案之高层负责人职责。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》,告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理,保证特殊状况的快速使用,领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理,负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理,除正常设备检查维护维修需要,严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理, 广告 张贴、悬挂要有序,出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉,并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案,发生突发事件时要及时启动预案,防止重大事故发生,协助处理各类突发事件。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准:
1、每一天定时检查电梯的运行状况,并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后,每2小时记录一次),发现问题,及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还,借出要签字,做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为,透过对讲系统及时记录并制止,并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件,及时告知领导,并采取力所能及的 措施 。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5、如遇业主搬运物品,告知业主注意事项,监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况,直到搬运结束,如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯,消防报警器进行检查,并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执,处理问题要注重语气和态度,无法处理时及时告知管理员。
2022小区物业管理工作方案4
一、_项目物业分析:
1、物业地域范围开阔,封闭性交强;
2、购置物业人员层次较高,属于房地产市场尖端客户群体,其对居住的私密性、安全性要求较高,并且具有相当强的物业消费承受潜力;
3、购置物业用途复杂,有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;
4、物业管理为混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析,对_项目物业推荐如下:
1、推荐在保洁管理方面实行两个分开,即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为,河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作,其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同,分开管理有利于降低物业管理成本,必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系,即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理带给日常服务的资料:
1、对河道的清理与水质的保护(如透过 种植 水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;
2、对市政道路的保洁;
3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时,如刮风导致的尘土积累或落叶);
4、24小时水电维修;
5、对业主生活垃圾的定时清运;
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;
7、项目范围内绿化的种植与养护;
8、业主能源费用的代收代缴;
9、定期花木杀虫及灭鼠;
10、暂住证等社区性证明u》
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务-管家式服务体系:
1、管家的服务,是指由管家负责,带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务,针对玉河项目提出的管家式服务,应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务,随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求,业主有需求只针对所负责管家提出,由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样,业主提出的要求有专人负责,,避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率,同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同,增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的资料:
A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫,免费)
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主带给车辆接、送服务(付费并需要提前预约)
五、_项目的安全保卫管理:
1、保卫部门日常工作资料:
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备:
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统
停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理)
安防器材(对讲机、灭火器、警棍等)
3、保卫部门带给的委托性特约服务:
礼仪性保卫
短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫)
(以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目)
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在,除带给一般保卫方式外,还应建立联动体系,保证在突发事件发生时及时控制事态发展,将业主的损失降低。应急处理体系流程如下:
1、遇有突发事件,业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家);
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场,控制事态不继续发展;
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况;
4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。(110、119、120、999等)
2022小区物业管理工作方案5
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
(1)房屋
(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作,并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
(3)环卫设施完好无损。
(4)道路畅通,路面平整。
(5)消防设施完好无损,可随时启用。
2、安全护卫
(1)主出入口设有值班室,并实行24小时值班;
(2)安全护卫人员24小时巡查;
(3)小区24小时监控;
(4)交通、车辆管理有序;
A、机动车辆出入登记、按章行驶,确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
(5)危及用户安全处,设有明显的标志并制定防范措施;
(6)有应急处理计划、措施,遇警能及时报警,并努力防止事态近一部恶化,协助保护现场。
(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
(1)绿化贴合规划要求,布局合理,绿化覆盖率不低于30%;
(2)花草树木长势良好,无枯死,无破坏,无大面积虫害现象;
(3)修剪及时,整齐美观;
(4)绿化品味高,有较高观赏价值;
(5)小区内全方位持续清洁;
(6)房屋立面整洁,公共楼道及道路整洁,无堆放杂物现像;
(7)水、电等设施设备整洁,水箱定期清洗,供水贴合卫生标准,无二次污染及隐患;
(8)环卫设施整洁;
(9)无乱贴、乱挂、乱划现象;
(10)噪音等贴合环境标准。
4、收费管理
(1)服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价;
(2)用户主动参与、支持物业管理工作,自觉维护环境、秩序,共创礼貌小区;
(3)建立收费管理制度,职责落实到人,每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况;
(4)模苑遵守国家收费政策,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;
(5)认真接等群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率98%以上,回访率100%;
(6)业主意见反馈满意率90%以上。
5、相关条件
(1)硬件环境
A、小区贴合规划要求,无违章搭建,无擅自改变房屋用途现象;
B、小区楼宇、建筑等各类标识明显;
C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全;
D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放);
E、有集中监控设备;
F、有生活服务配套设施;
G、有教育、文体活动及商务服务设施。
二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位)
1、便民服务(部分收费)
2、商务服务(部分收费)
3、社区娱乐、文化活动服务
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书;
2、企业建立现代企业制度,内部考核制度健全,岗位职责明确;
3、人员培训,持证上岗;
(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡;
(2)档案管理规范,资料齐全;
(3)用心使用新技术,广泛使用计算机管理。
结构及外观:
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施,严禁改变房屋及配套设施的使用功能,否则,乙方应负责恢复原状;
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等,避免不安全的隐患;
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等,深度不得超过10毫米,若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的,应赔偿损失并负责修复。
阳台及门窗:
1、严禁自行封闭阳台,加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物;
2、贴磁砖时不得污损外墙,若出现该状况时要立即清洗干净;
3、严禁改动入户门、门套;
4、严禁在窗户上安装防盗网,严禁加装防盗门;
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料,以避免将来因渗水引起质变。
管道:
1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道;
2、若将排水管埋于墙体内,应留有检修口,便于管道堵塞时的检修;
3、处理好排污口、地漏及周围防水,避免渗漏水;
4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
厨房及卫生间:
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置;
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体,避免不安全因素存在;
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井;
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口,便于日后检修;
5、厨房及卫生间已有防水层,严禁凿击地面或重力碰撞给排水管,以免造成渗漏,破坏防水层的要重新补做,避免渗水;
6、安装浴缸、马桶时,处理好接头,保证流水顺畅,防止渗水。
智能设施及管线:
严禁更改智能设施管线,严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
空调:
1、装修前应先确定好室内机的安放位置,以便于事先预埋好管线及插座;
2、空调外机务必放在指定的位置,保证整体外观的统一;
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
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为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展,常常需要预先准备方案,方案是书面计划,具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。方案要怎么制定呢?下面是我帮大家整理的小区物业管理方案,仅供参考,欢迎大家阅读。
第一章 地理位置
“xxx”小区,位于“国家4A级旅游度假区”xx位于xx,与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米,由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等,其中公寓面积x㎡;商铺面积x㎡;地下停车场x㎡;地上停车场x㎡;车库x个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,楼宇对讲系统,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。xxxx公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达x多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业,勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使xxx小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使xxx真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值;
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉;
◆ 结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务;
◆ 采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平;
管理处采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点:
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则和服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好的环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地做好每天的工作,树立环保意识,从而保证小区的环境卫生状况达到最佳,为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,紧密联系职能部门,齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中,制定与之相适应的应急处理安全操作程序,在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一,以人为本,在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务,最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理,使“xxx”保值、增值,真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标:
◆ 房屋建筑的完好率达到98%以上;
◆ 报修及时率达到100%;
◆ 清洁管理无盲点;
◆ 设备设施完好率达到98%以上;
◆ 小区路灯完好率达到100%;
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故;
◆ 有效投诉处理率100%;
◆ 服务满意率达95%以上;
◆ 绿化完好率达到98%以上;
◆ 道路完好率达到98%;
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100%;
◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定;
◆ 所管辖区卫生无死角,绿地存活茂盛;
◆ 治安良好,环境清洁,辅助设备及建筑良好;
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志,规范制服,设立立岗、巡岗、监控岗,并明确岗位职责及考核标准;
◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录;
◆ 各种收费项目、标准公开,合理收费;
◆ 制定大、中修年度计划,并负责实施;
◆ 制定并组织员工培训计划的’实施;
◆ 结合创优评比标准,进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一,业户至上,依法经营,务实奋进的企业宗旨,弘扬银滩物业,勇争第一的企业精神,以优质文明的服务,为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制:
1、建立监督机制;
2、建立信息反馈及处理机制;
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划;
4、管理人员的培训管理;
5、增强服务意识,量化管理及标准运作;
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责;
2、管理人员岗位职责;
3、作业人员岗位职责;
4、员工培训;
5、管理处运作管理工作规程;
6、人事管理及员工培训、考核制度;
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理;
3、清洁管理;
4、绿化管理;
5、消防弱电设备设施管理;
6、供配电设备管理;
7、给排水设备管理;
8、共用设施和共用场地管理;
9、安全操作规程;
10、特约服务管理规定。
(以上各种规定及制度略)
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
(1) 负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其它部门储备人才。
(2) 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
(3) 负责内部运行工作的综合协调。
(4) 负责对外承办、接待工作,物业管理市场营销和招投标。
(5) 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
(1) 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
(2) 负责小区内的垃圾清运工作。
(3) 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
(1) 负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。
(2) 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
(3) 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
(4) 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
(1) 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
(2) 负责小区内的园景设施的养护工作。
(3) 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
(1) 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
(2) 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
(3) 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
(4) 负责小区应急处理的抢救工作。
(5) 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
(1) 负责日常业户来访接待工作。
(2) 负责业户档案的建立和管理工作。
(3) 负责业主的投诉和咨询,并提供帮助。
(4) 配合办公室开展员工培训工作。
(5) 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
xxx物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注:根据小区概况,以上岗位编制 x人。其中,绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人,一人多岗,精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括:物业管理概述,小区物业管理流程,物业管理服务理念,专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
在实际工作当中,业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
一、保安方面
1、本周重点是三期车位理顺,目标为:小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内,车管岗负责门前车位与停车秩序的管理,负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用,并保证门前车辆有序停放。
2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示,增强业主对商业保安服务的感受。
3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。
4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管,实行绝对责任制度,使用人防和技防手段确保。
5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。
二、保洁方面
1、重点加强楼道卫生,组织清理楼道和消防箱里的杂物。
2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。
3、周三进行一次保洁整体大检查,进行评比考核、奖优罚劣。
4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。
5、整理地下车库的杂物,防范火灾事故。
6、安排雪天保洁的工作,确保雪天不影响业主出行。
三、工程方面
1、落实三期门禁故障排查,做好记录,配合南京泛尼士公司维修,做好验收和技术学习。
2、落实分区设施巡查和检修,重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。
3、大厦加强对水电的控制,防止未办手续装修及违章装修,做好天台门和地下室门的锁闭。
4、重点设备间完成责任人并挂牌。
四、客服方面
1、本周重点配合做好三期车管,每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通,续收车位费和落实车位固定,做好客户解释工作,防范纠纷。
2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查,并做好业主登记和验收签字工作。
3、分片区管理责任落实,加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。
4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集,加强出入证管理,对材料出门实行向业主通报制度。
五、其他方面
1、完成劳动协议签订工作。
2、完成电子巡更安装调试。
3、落实重要商户的电价和物业费的协商。
4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。
物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是有小区物业管理整治工作实施方案,欢迎参阅。
为巩固我镇开展全国文明城市创建成果,做好20xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作,大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作,进一步加强我镇物业管理工作,经研究制定具体工作实施方案如下:
一、健全组织,加强领导
为加强小区物业管理整治的组织领导工作,成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组,具体组成人员名单如下:
组长:XXX
副组长:XXX
成员:XXXXXX
二、工作目标
实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求,以及对照该项目委托服务的合同约定,认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作,全面开展小区环境卫生综合整治工作,做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。
全面开展整治工作,切实改变小区“脏、乱、差”的面貌,积极推进小区筹建业主委员会工作,通过大力整治小区环境,落实并引进物业管理单位,建立健全各项长效管理制度,达到整治和创建文明城区的目标,努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。
三、工作重点
(一)小区共用设施设备管理。
1、排水、排污管道通畅。如:明沟疏通与加盖,化粪池清掏,下水道疏通,窨井盖无破损、管网修缮基本完好。
2、室外道路平整、整洁、无破损,基本完好,不影响行人和车辆通行。
3、供水、供电设备设施保持卫生,维护到位,运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好,有应急处理方案。
(二)小区车辆、安全防范管理。
1、小区基本实行封闭式管理。
2、消防设备设施基本完好,安防人员认真负责,实行24小时值班及巡逻制度。
3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。
(三)小区卫生保洁、绿化养护管理。
1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶,配有保洁人员实行日常保洁工作。
2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。
3、小区绿化养护做到日常及时修剪,无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为,犬类管理妥善。
四、工作时间
各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。
五、工作要求
(一)高度重视,形成合力。
各社区、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导,精心安排,形成合力,明确责任、任务和目标要求,确保整治工作的组织实施和管理到位。
(二)严格考核,确保成效。
镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会,全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动,对整个活动进行严格的跟踪落实,确保整治工作取得实效。
根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20xx年纠风工作要点,结合全市物业管理行业实际,制定本工作方案。
一、指导思想
认真贯彻落实市纪委全会精神,以科学发展观为指导,坚持以人为本、执政为民理念,围绕全市物业管理行业存在的实际问题,扎实开展物业管理纠风治理工作,认真解决损害群众利益突出问题,为促进物业管理事业科学发展提供有力保证。
二、工作目标
按 照市纪委**届**次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示,全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署,在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下, 实现以下目标:一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合,结合行业存在的问题,将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上 来,提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性认识;二是认真落实我市环境建设的工作重点,严肃“工作人员五条禁令”,加强学习,提高认识,严格落实各 项规章制度,特别是考勤制度、请销假制度等,严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象,树立部门良好形象;三是加强监管手段,树立服务为民的思想,进一步规范 行政行为,强化服务意识,解决百姓关注的热点难点问题,拓宽群众投诉渠道,广泛接受社会各界监督,及时办理群众的咨询和投诉。
三、主要任务和责任分工
(一) 重点加强物业管理法制建设。在市纪委支持下,拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》,报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准 入、退出流程,紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项 目管理“六个”关键环节,依法加强行政监管,依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时,形成各部门联动,齐抓共管的工作局面,为构建和谐社 区形成联动合力。
完成时限:20xx年6月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局
(二) 切实加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为,促进物业行业规范服务,保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推 行社区物业服务站工作,举办社区、业委会专题培训,指导业主委员会切实发挥作用,促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成,切实发挥业主委员会依法维护权 益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分离,鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争,扶持其做大做强。三是严格规范物 业服务收费行为。加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符,进一步推广物业服务“菜单式”模式,切实提高服务收费透明 度。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、物价局
(三) 开展创建业主满意的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍,同时开展创建业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体,完善物业管理 监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系:一是要处理好社区和物业的关系,建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关 系,提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系,通过有关制度和激励措施,妥善处理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急 管理的关系,提高处理应急问题管理的能力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系,梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限,明晰物业管理范围。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位
(四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题,进一步探索保障性物业管理工作,通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施,
推进弃管楼房管理工作,计划成立社区物业服务站40个。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、财政局、民政局
四、工作措施和保障措施
(一)工作措施
市 物业办以推进物业管理纠风工作为契机,深入解决影响和制约行业发展存在的问题,严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手,一是重点研究解 决如何规范服务行为问题。2012年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件,明晰物业管理与公共服务单位的职责范围,解决好供水、供热、排水等维修管 理责任划分问题。在市纪委的支持下,将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问 题,要会同价格主管部门共同研究规范收费行为的具体工作措施。建立收费价格公示制度,将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示,服务成本也要定 期公示,既是约束物业公司按标准提供服务,也能督促业主按标准履行义务。三是要开展经常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清晰,特 别是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此,我们将全面开展物业管理培训工作,开展多层次的岗位培训工作,提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协 调、调解措施,探索调解纠纷速裁平台,对业主的合理诉求提供法律支持,维护业主合法权益。
(二)保障措施
一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作,为认真贯彻落实市纪委**届**次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神,成立物业办纠风工作专项推进领导小组,狠抓落实。
二是强化责任意识。各科室要认真履行职责,围绕纠风工作重点和百姓投诉热点,切实解决好百姓反响强烈的问题,明确责任,抓出实效。
三是加强协调和配合。不定期与有关部门沟通,研究解决问题的措施和办法,对重大问题及时与纠风办请示汇报。
五、组织领导
组长:***
成员:***
领导小组下设办公室在局监察室,具体负责综合协调、督办落实工作。
为了进一步整顿和规范物业管理小区,做好物业管理对改善居民的居住环境,促进和谐社区建设具有重要意义。根据《福州市房管局关于印发《关于开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动实施方案》的通知》要求,现结合我市具体情况,制定以下工作方案。
一、成立领导小组,加强组织领导
针对当前物业管理存在的热点、难点问题,加强领导,由市建设局牵头,会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组,负责研究制定工作方案,并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为,提升行业形象,促进物业管理和谐健康发展。组长:陈桂凤(建设局局长)、副组长:庄强(建设局副局长)、成员:陈乃秋(建设局房地产开发管理科科长)、陈蒲儿(建设局房地产开发管理科职员)、林学贵(建设局房地产开发管理科职员)、王丽香(建设局房地产开发管理科职员),专项行动工作领导小组下设办公室,挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联系人:林学贵 电话85197229。
二、明确任务,落实工作责任。
坚持“标本兼治、综合治理”的原则,通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法,加强整改整治,以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观,行业管理得到加强的目的,力争专项行动取得明显成效。
三、分步组织实施,措施落到实处
(一)前期准备与动员部署阶段(8月初至8月10日)
1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想,形成共识,制定具体工作方案和分布实施计划。。
2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。
3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠,并根据自查情况,制订物业项目整改提升方案,明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。
(二)自查自纠阶段(8月中旬至10月初)
1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠,如实填报“整顿和规范物业服务企业自查检查表”对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕,并向协调小组提出整改书面报告。
2、根据示范项目考评标准,采取靠前服务、跟踪推进的办法,加强对物业服务企业新申报创建示范项目的指导。同时,对现有已评上省、市级示范项目将采取“回头看”措施,加强检查监督。
3、加大日常巡查力度,对发现问题要责令物业服务企业限期整改,同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况,作为今年资质审验考核评定的主要内容。
(三)整改、抽查阶段(从10月中旬至11月中旬)
1、责令物业企业做好整改工作,对整改工作不落实的,将采取相关措施,督促物业服务企业落实。
2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。
四、严格工作要求,务求阶段实效
(一)加强领导,强化组织实施
1、提高思想,统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业,是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作,各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性,增强做好这项工作的紧迫感和责任感。
2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查,跟踪项目进展、掌握工作动态,对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的,采取约谈、通报、曝光等方式,督促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的,要依照相关规定予以处罚,记入企业信用档案,直至吊销资质证书。
(二)强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管,每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题,下达书面整改通知书,督促物业服务企业限期整改到位,并做好各项迎检工作。
(三)扶持行业发展。加大行业扶持力度,扶优扶强,引导、指导物业服务企业晋升资质等级,扩大经营规模,拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业,带动全市物业管理水平和服务品质的提升。
(四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流,上下情况沟通,同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目,曝光、通报违法违规行为,规范各方主体行为,引导业主支持和主动参与物业管理活动,营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。