1、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢!这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。2、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，北京写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼“。3、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。4、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。5、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。6、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。对于一些大集团、大企业来说，可能不会租赁写字楼，而是直接购买写字楼作为办公场地。
前一段时间，崔永元动了演艺圈奶酪一事可谓是掀起了轩然大波，其中最有看点的是范冰冰偷税被罚8.84亿，而且税务部门要求在18年底也就是3个月内缴清。 就在吃瓜群众还在惊讶如何补缴时，就有网友传言这些钱已经凑齐了。 我们先不管这消息的真实性，但有一点是真实的，那就是这些豪宅的价值。这期我们就盘点下明星在京城的豪宅。 王艳——王府世纪 位于北京市东城区东安门大街55号，紧邻紫禁城。B1层--3层为商业，4层--7层为甲级写字楼、写字楼、餐饮，8层顶楼为改造的豪宅。她老公是王志才，北京做房地产最早发家的富翁，“金钱豹”自助餐厅就是其旗下产业，儿子王烁是京城四少之一。不过最近不是很太平，有媒体报道被新加坡金沙酒店追讨7000万。而在17年7月，北京最后一家“金钱豹”关门停业。 成龙、房祖名——NAGA上院 该小区位于东城东直门内大街9号，二环内，目前均价10万元/㎡。有媒体报道过，在2006年，成龙在此买入两户一整层的660㎡的房子，一套给父亲，一套自己居住。在父亲过世后把两户打通。房祖名28岁生日的时候，成龙将此豪宅送给房祖名作为生日礼物。同时居住在该处的还有吴彦祖、霍启刚和杨受成。据传这里就是房祖名聚众吸毒的场所。 宋丹丹——钓鱼台7号院 位于海淀玉渊潭公园北岸，目前均价14万元/㎡。开发商是中赫置地，就是那个只做豪宅的开发商，有北纬40°，万柳书院等。7号院曾是北京最贵的房子，有一栋楼王万当时售价30万元/㎡，后来被建委约谈降价了。没想到“貂绒大妈”是名副其实吧！ 张艺谋——东湖别墅 位于东直门外大街35号，做为二环边的别墅，其稀缺性就不言而喻了，是京城最豪华的国外宾客住宅小区之一。目前没有售价做参考，不过350㎡租价在9万元/㎡.月。 赵薇、陈坤、李小璐、蒋雯丽、周迅——当代MOMA 当代MOMA有太多的明星追捧了，上面的这些不全。位于东城东直门香河园路1号，二环内，目前均价11万元/㎡。07年被美国《时代》杂志评为“世界十大建筑奇迹”之一（并列的还有中央电视台、鸟巢）。这里有太多值得称赞的地方：恒湿恒温恒氧恒静、百老汇电影中心、图书馆、咖啡厅等等。如果你来北京一定要看一看。
孙河有办公楼出租。2019年6月北京孙河商圈弘园5号楼盘的写字楼平均租金为4元/㎡·天，环比上涨100%。该楼盘所在的朝阳孙河商圈，写字楼的平均售价为71425元/㎡。
1、消费原因
从消费人群来看，住宅是满足人们生活需求是必需品，是许多外来流入人口置业的首选。而写字楼却不是，对于企业，也未必需要购买。
2、占有性原因
从税收成本角度来考虑，从而选择租写字楼，而不是拥有，而住宅是更多是选择拥有，两者的不同也造成了价格差距。
3、供求原因
我国写字楼的供应量非常大，除了“招拍挂”出让土地的方式，其他还有不少方法。招商引资，楼宇经济，村集体用地等。也就是说这些因素在制约着写字楼的价格让其锁定在一定范围内的同时，也让它的市场并不能像住宅一样常常呈现出近似癫狂的状态。
4、上下游原因
上大量的写字楼产品其实是比较低端的，不少建造写字楼的企业并非专业开发商，产品比较一般。而愿意去做好产品的开发商比较少，就算做出来了也少有人欣赏，市场对于写字楼的认知相对来说还是比较少。
5、市场原因
住宅和写字楼其实是两个市场，两套逻辑。写字楼是根据收益，就是租金回报率来反推它的价值；而住宅不是，是根据它买来卖去，交易的差价，涨了多少，来计算投资回报率的。区别在于，写字楼只租不卖，没流动性，而住宅是很好交易的。
—壹—
根据中国统计局数据显示，全国写字楼竣工面积再次下滑，预计2019年写字楼供给量将持续下降！
据悉，2018年1-11月我国办公楼施工面积为35371.57万平方米，累计同比下降0.2%；1-11月我国办公楼新开工施工面积5488.17万平方米，累计同比增长0.3%；1-11月我国办公楼竣工面积为2611.04万平方米，累计同比下降12.9%。
租赁市场需求矛盾也日渐突出，短期租赁需求凸显！在官方一致明确“坚持以中心城市引领城市群发展”，京津冀、长三角、珠三角，乃至于粤港澳大湾区都有所反映，尤其是这些城市之中的一线城市，写字楼市场矛盾更为集中。
银行利率不断下滑，写字楼的租金回报率却不断上升，而“降费减税”政策的执行，也在一定程度上刺激了中小微企业办公面积增量，写字楼门槛再次降低，空间红利比较集中。
虽然有政策刺激，但不是所有的写字楼都值得投资，这一点大家要清晰，政策归政策，市场归市场，投资只看价值！
—贰—
关于写字楼，我们经常会被问到一个问题，写字楼前景如何，写字楼究竟能否值得投资？
其实，对于写字楼投资，还是要多听一些经验丰富的专家分享，例如戴德梁行、仲量联行等。我们对于写字楼的判断，只是基于经验之谈，或买或卖。但因为长期在观察这些产品，我们可以提供两个清晰的观点：
观点一：只买中心，不买郊区，除非产业“填鸭式”补充。
因为写字楼产品高度依赖第四产业，也就是现代服务业。商业地产，是对于商贸地产的聚集和扩散；商务地产，是对现代服务业的聚集和扩散。
通俗一点来讲，只有三产密集区，才能够诞生第四产业。城市中心城市，大多是三产密集区，而郊区一般是开荒，或是厂区居多。除非是产业集中区，上下游产业链嵌入，对于办公需求爆发，又稳定又渴求。
观点二：多看二手，兼看一手，把风险降低到眼见为实。
因为写字楼高度依赖城市配套，地铁、公交、商业、娱乐等等，地段含金量，不是看规划，而是实际兑现。因此，写字楼产品销售，一般都在准现房阶段，期房销售，除非是地段比较成熟了。
可以想象一下，如何地段不成熟，投资者看不见租客，租客找不到员工，员工通勤成本高，整个线条速度极其缓慢，这个写字楼的价值就比较堪忧。有些写字楼在建成之后，可能会被迫自持。
当然，这并不是说买二手就一定好，因为，只要是交易环节，都暗藏着各种各样的风险。
一般来说，租金较高的二手楼，售价也比较高，租金较低的二手楼，租金价格也比较低。甚至于，一栋楼之中，几层价高几层价低，都会存在。
这是与住宅市场大不相同的一点，专业性要比住宅高一些，例如立面设计、产业结构、周边空置率、自用比例、租金情况、增值服务等等，都需要考虑。
—叁—
如果再聚焦一点，放眼西安市场，就会发现西安商务地产分布不均衡，价格差距较大（其实，还不够大）。
2018年，西安市写字楼成交在153万方，供给量在109万方，可以说是“供不应求”，但这种现象，只是在2017年之后，快速转变，此前，例如2011-2016年，成交量只有供给量的一半！
因为总体竣工量下滑，供应量下滑，因此，市场呈现“量跌价增”的现状。典型如，高新、经开、曲江为全市办公供应大区，占总份额76.5%，成交量占到74.1%。
如果将写字楼拆分为两个情况，一高一低，大致如此，值得关注：
其一，高价写字楼，高新区，甲级超高层均价在1.8-3万/平，一般甲级也在1.3-1.5万/平，一般乙级在1.3万/平以下。曲江新区，如莱安中心、万众国际、豪盛旺座城等项目备案价较高，楼价破2万/平。
其二，低价写字楼，西沣路万科·汇智中心1.2万/平，航天城中心广场1.1万/平，秦汉新城西咸6E国际0.9万/平，沣西新城西部云谷0.76万/平，或是价值塑造不够，或是配套短板，价格都比较低。
优质地段，价格高，租金高，回报率高，投资门槛也高；偏远地段，价格低，租金低，回报率有限，投资门槛很低。写字楼与住宅情况不一样，住宅只要有地铁，偏远一些也可以接受，但写字楼却不同，没有配套支撑，不可能玩下去。
换一个问题，买写字楼究竟是为了投资什么？一定是长期收益！
赶在2015年前抄底高新写字楼的那一批，现在都是钵满盆溢，年租金收益超过10%，一般余额宝、网贷都跑不过这些产品。
—肆—
如今，写字楼市场已经存在问题，如果去北上广深一线城市看，就会发现核心地段还是不错，但郊区就不行，开发存在很大问题。
而二线城市更是如此，没有政策，没有产业，没有商圈，没有人口的地段，写字楼被大量囤积，这些都是未来的毒药，估值比较高，实际卖不掉。这样的写字楼未来应用场景是比较堪忧的。
北京、上海算是商务氛围比较优越了，产业密集，人口够多，但还是有不少写字楼空置。佐证之一，就是共享办公大行其道。这其实，说明了在核心位置有很多存量资产价格比较低，通过运营，被再次激活。
西安也是如此，举个例子，2018年11月，梦想加在西安签约四个项目，一共6万平，分别是旭辉中心、赛高国际大厦、中铁西安中心，中国人寿综合楼。其中，旭辉中心面积最大，签约量达到了3万平米，占到总签约量的二分之一。
如外来机构敢于一次租赁6万平，其实，也说明了西安核心区写字楼价格比较低，否则为什么敢来撒钱？但激活价值，也要大量资金支持，从这一点上来说，写字楼就不是普通玩家的主场。
因此，不能单纯因为限购了，就被迫去买写字楼，一定是了解了写字楼的背景、现状、未来之后，再做判断。不能因为是商住两用，而去过分放大这一类产品的价值。
但我们也不能一味看空写字楼市场，如果洞察力足够，买到优质地段，性价比极高的产品，租金回报率极其丰厚。相比较住宅而言，这一类产品是双重增值，一方面是租金的稳定收益，二方面是资产价格也在增值。
以前举过一个例子，如高新大都荟，高新大都荟有人8000元/㎡购入，租金达到90元/平/月，如果按照100平米计算，回报率超过13%，还是租约不断。即便是现在二手1.2-1.3万/购入，还是有得赚。
但我们必须要强调，这种比例是十分稀少了，放眼西安楼市，这一类产品连5%都不到，想要找到这种产品，太考验眼光。
可以说，写字楼投资段位要比住宅高很多，只有眼光足够、勇气足够、资金足够才能玩得起，对于一般人而言，还是住宅比较靠谱，门槛低，够稳妥！
备注：必须强调一点，以上分析仅为当前市场判断，不作为投资依据，尤其是现代消费受到“第四代消费”浪潮冲击，未来趋势走向不明朗，究竟该如何投资，还要看个人。
提示/进群添加：xusandao123
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你可以参照以下标准制定：办公楼物业管理服务规范 1 范围本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内办公楼物业管理服务活动。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB 2894 《安全标志》GB 3096 《区域环境噪声标准》GB 5749 《生活饮用水卫生标准》GB/T 10001.1 《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》GB 13495 《消防安全标志》GB 15603 《常用危险化学品贮存通则》DB 31/30 《住宅装饰装修验收标准》DB 31/199 《污水综合排放标准》《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号，自2002年5月1日起施行）《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房261号，建设部1999年11月22日颁布）《上海市突发公共事件总体应急预案》（上海市人民政府2006年1月26日颁布）《上海市建筑节能管理办法》（上海市人民政府第50号令，2005年7月15日颁布）《上海市危险化学品安全管理办法》（上海市人民政府1982年4月1日颁布）《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》（上海市人民政府第12号令，1995年8月24日发布）3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准：3.1 办公楼 office building已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。3.2 物业管理 property management物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3 顾客 customer接受服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。3.4 突发公共事件 precipitating event在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。4 基本要求4.1 资质要求物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 4.2 管理机构与人力资源配置要求4.2.1 物业管理企业应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。4.2.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。4.2.3 管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。4.2.4 管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。4.2.5 管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。4.2.6 管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3 管理服务要求4.3.1 办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。4.3.2 办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。4.3.3 办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。4.3.4 办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。4.3.5 办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。4.3.6 办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。4.3.7 办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。4.4 基础管理服务4.4.1 财务管理服务4.4.1.1 建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。4.4.1.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。4.4.2 物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：0.1物业竣工验收档案；0.2办公楼及其配套设施权属清册；0.3设备管理档案；0.4顾客资料档案；0.5日常管理档案。5 顾客服务5.1 接待服务5.1.1 接待原则顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。5.1.2 大堂服务大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。5.1.3 入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。5.1.4 报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。5.2 信报服务 正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。5.3 通讯设施安装服务5.3.1 确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。5.3.2 确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。5.3.3 收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。5.4 维修资金管理服务需要时，建立办公楼维修资金管理制度，对办公楼维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。5.5 装修管理服务5.5.1 制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。5.5.2 建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。5.5.3 办公区的昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值。5.5.4 发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。5.6 投诉处理5.6.1 顾客投诉应分下列情况处理：——办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；——顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；——向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；——涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。5.6.2 受理、处置顾客投诉应保持记录。5.7 延伸管理服务办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。6 房屋、设施设备运行与维护服务6.1 房屋维护管理6.1.1 房屋的维修养护应：—— 建立健全房屋档案，检查、督促办公楼顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；—— 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全；—— 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况；—— 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。6.1.2 装修管理按照本标准5.5 的要求和《住宅室内装饰装修管理办法》、DB 31/30 《住宅装饰装修验收标准》等相关要求执行。6.1.3 房屋结构检查——应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发现问题应及时修缮；——不同房屋结构的检查周期（见表1）。 注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。 6.1.4 巡检每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。6.2 设备设施运行与维护服务6.2.1 变配电系统——制定临时用电管理措施；——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；——变（配）电系统联络自切正常。6.2.2 应急供电系统——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；——定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；——自动转换开关状态显示完好，动作正常；——定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6.2.3 楼宇智能化设备系统6.2.3.1 楼宇设备自动化（BA）系统——服务器工作正常、通讯正常、整洁；——工作站工作正常、通讯正常、整洁；——数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。6.2.3.2 网络与通讯设备系统6.2.3.2.1 程控交换机——程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；——维护终端工作正常、整洁；——计费系统工作正常、整洁；——话务台工作正常、话音清晰、整洁；——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；——语音信箱工作正常、整洁、接线正确。6.2.3.2.2 网络通讯设备——配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；——光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；——插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。6.2.3.2.3 广播与背景音响系统——音源设备工作正常，整洁完好；——功放设备工作正常，整洁完好；——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。6.2.4 安全防范系统6.2.4.1 中央监控系统——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；——画面分割器工作正常、整洁；——录入设备工作正常、整洁；——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6.2.4.2 巡更系统——工作站工作正常、整洁；——巡更器具工作正常；——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。6.2.4.3 周界报警系统——工作站工作正常、整洁；——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。.......太长了，超过一万字不让发
作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，专家建议：出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。A.投资前四个风险要提前了解1.了解规划、预防贬值风险预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值，如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。另外，写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。2.目标精准，防止租赁艰难在投资之前，要对项目周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析，从目前市场需求来看，中小户型面积的项目在市场中是比较热销的，相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。3.选对时机，规避不正当竞争专业人士介绍：写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的最佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。4.量体裁衣，谨防压力过大由于购买写字间的资金相对较高，多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款，购买写字间的贷款利率要高于住宅，贷款年限与住宅相比要短，另外还需交纳房产税等各项税费，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外，写字楼的变现周期较长，因此在投资写字间前要量体裁衣，充分考虑自身的经济能力，以免在后期还款压力山大，又不得不急于变现，造成不必要的损失。B.八招教你成功投资写字楼1.区位资源：这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。2.设计、外观：作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。3. 使用方便：对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。4.物业不可忽视：作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。5.软性配套：除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。6.自用型客户比例：投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。7.投资比较：投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。8.投资回报率：当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。
