共有产权住房是对原自住型商品房（简称自住房）及其他保障性住房政策的调整、优化和升级，二者在申请条件、转让限制及申请流程方面都有不同。
一、共有产权房和自住房有什么区别？
二者在诸多方面有所区别，共有产权房政策实施后，原有的老自住房还是会执行老办法，今后新入市销售的项目，将执行新的共有产权住房规定。
自住房和共有产权房对比图
1.产权性质有什么区别？
共有产权房政府和购房人各持一定比例的产权，房屋使用权归购房人，购房人产权份额，参照项目销售均价占市场价的比例确定。例如，某共有产权房，供地时确定将来的销售均价为3万/平，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品房价格是4万/平的话，那么购房人占有的产权份额就是3/4，也就是75%，另外25%就是政府占有的产权份额。
自住型商品房实际上也是与政府共有，但是没有明确规定份额，只限定了处分权。2.申请条件上有什么变化？
自住房从一开始的满足限购条件即可申请发展为只针对三年内无住房转出记录的无房家庭，而共有产权房则在自住房的基础上又加以调整。
例如，年龄限制：若单身申请共有产权房需年满30周岁，自住房为25周岁；
转让记录：自住房要求3年内无住房转出记录，而共有产权房没有规定时限，如果最终实施的政策也是如此，那么未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，也一样不能再申请共有产权房；
离婚年限：自住房没有离婚年限的限制，而申请共有产权房，有住房的家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点需距离婚年限满三年。
而且，放弃所选定的住房或选定住房后未签购房合同，累计2次及以上的，3年内也不得再次申购。
》》》点击“共有产权房申请条件”了解更多。3.价格上有什么不同？
共有产权房实行弹性折扣，销售均价低于同地段、同品质普通商品住房的价格，自住房明确要求销售均价要比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。4.转让和出租有什么不同？
转让方面，自住房满5年即可转让，但需要按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
共有产权房购买5年后可按市场价格转让所购房屋产权份额。但需按照以下规定：
（1）同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；
（2）代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
（3）购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。
出租方面，已购共有产权住房明确可以出租，租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。自住房在出租方面没有明确的限制。5.申请有什么变化？
共有产权住房不再像自住房申请在市住建委官网上发布申购公告和网上申请，而是在各区住建委（房管局）官网上，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，
》》》点击“共有产权房申请流程”了解更多。6.品质上有什么变化？
按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》，共有产权房的诸多设计指标要高于自住房。
例如，城六区共有产权房项目容积率不应高于2.8，城六区以外项目容积率原则上不应高于2.5，而之前对自住房的规定中没有明确规定。此外，在细节上，共有产权住房将实施全装修成品交房，小区无线网络(WIFI)全覆盖，安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库，还将图书馆、健身房、咖啡馆作为标准配置。
二、新北京人可以申请共有产权房吗？
按照征集意见的《共有产权住房管理暂行办法》，“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”
这就意味着，共有产权房项目会拿出至少30%房源分配给“新北京人”（在京缴纳5年社保或个税的非京籍无房家庭），满足条件的可以按照政策性住房标准（商业贷款最低首付比例30%）申请公积金、商业贷款购买。
新北京人申请的具体条件将由各区根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。
共有产权房政策正式施行后，自住房将被新的共有产权住房替代，已销售的自住房的出租、出售管理，仍然按照原规定执行，未销售的将按共有产权房的规定执行。
资料来源：《共有产权住房管理暂行办法》（征集意见稿）
《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》的通知中，在发展目标一项当中明确指出，十四五期间全市力争建设筹集公租房6万套，保障性租赁住房40万套，共有产权住房6万套，其中还提到共有产权住房支持无房刚需家庭。
从相关通知当中，我们能看出共有产权房供地占比并不低保租房低，而在未来几年时间内除掉2021年以前成交但是尚未建设、网申的项目，至少还有5万余套共有产权房在路上。
虽然在文件当中提到共有产权住房支持无房刚需家庭，但同时也提到将会继续完善共有产权住房分配管理。对于优化共有产权住房配售政策，将会优先满足本区户籍和就业家庭申购需求，并统筹考虑不同区域申购需求。
这也就意味着共有产权住房配售是有限制条件的，而一旦有限制条件的住房税收政策开始实施，很多刚需自然而然会被排除在外。再加上这些共有产权住房的建设多分布在顺义、大兴、亦庄、昌平等地区，可能根本就不满足很多刚需的需求。
这就导致只有既能满足申购条件又恰好满足未知需求的刚需，才有可能会选择申购。之所以说是有可能，是因为在北京房价的现有基础上，共有产权住房价格也不会太低，经济上能达到要求的刚需或许也不是太多。
对于有经济条件且能满足申购需求的刚需来说，共有产权住房或许会是不错的选择。随着国家相关政策的不断落实推进，未来刚需或会有更多选择。
1、通成家园
通成家园项目项目位于台湖镇，项目四至为：北至太平祥瑞路-南至太平龙腾路、太平顺兴路-西至亦庄北小营东路-东至生态公园西路、太平裕丰路。
规划总建筑面积约26.06万平方米，其中规划地上建筑面积约17.3万平方米，住宅总套数1850套。包括：
约118平方米的三居395套
约89平方米的三居529套
约83平方米的二居908套
约64平方米的一居18套
含全装修费用，项目销售均价25600元/平方米，单套住房的购房人产权份额比例为70%。
2、幸福雅园
幸福雅园项目位于通州区台湖镇。项目四至为：东至通台路-西至规划经二路（台湖西二路）-南至铺外四路（京通街）-北至规划纬一路（京通北二街）。
规划总建筑面积约9.1万平方米，其中规划地上建筑面积约5.4万平方米，住宅总套数626套，本次配售房源324套。
销售均价30000元/平方米，项目单套住房的购房人产权份额比例为75%。
扩展资料：
登记公告显示，此次，通成家园项目将面向两类家庭进行配售：
第一类是申请人，为通州区户籍无房家庭及在通州区或北京经济技术开发区工作的本市其他区户籍无房家庭。
这也是通州区首次将共有产权房项目，开放给在北京经济技术开发区工作的本市其他区户籍无房家庭。
审核认定标准为：开通申购当月向前递推连续12个月（不含2020年6月）及以上在通州区或北京经济技术开发区缴纳社会保险（不含补缴），申购人在北京市个人社保权益记录中所载明的缴费区为通州区或北京经济技术开发区。
第二类是申请人，为在通州区有稳定工作的非京籍无房家庭。
审核认定标准为：开通申购当月向前递推连续36个月（不含2020年6月）及以上在通州区缴纳社会保险（不含补缴），申购人的北京市个人社保权益记录所载明的缴费区为通州区，即认定为“在通州区有稳定工作”。
此外，公告明确说明，此次原则上安排不少于30%的房源面向非京籍无房家庭。
相比于首次申购，对于在通州区工作的本市其他区户籍无房家庭的审核认定标准已有所降低，要求开通申购当月向前递推连续12个月（不含2020年6月）及以上在通州区缴纳社会保险（不含补缴）。
首次申购时，对这类家庭的社保年限要求是36个月。这就意味着，在首次申购时不符合条件的部分家庭，这一次有可能能够参与申购。
有的。想要入手共产房的，顺义近年来的共产房，顺义共产房的案名，后沙峪小区应该是各区里最美的，十里湖光、水映兰庭。
据北京市住建委官方微信公众号消息，北京市住建委已向东城、西城区首批统筹调配了1200套房源，其中，有800套房源用于解决东城、西城两区符合本市共有产权住房申请条件的户籍家庭，将于近期发布申购公告。据悉，截至目前，北京市共有64个共有产权住房项目完成供地(含转化项目33个)，可提供房源约6.55万套；已有33个项目开通申购、房源3.46万套。另外还有3万多套房源已经“在路上”。据统计，东城区、西城区户籍且工作地在外区的家庭提出申请累计约4.3万户，其中有1700余户已签约购买。为进一步满足东城区、西城区家庭基本居住需求，北京市住建委已向东城、西城区首批统筹调配了1200套房源，其中，有800套房源用于解决东城、西城两区符合本市共有产权住房申请条件的户籍家庭，将于近期发布申购公告。其余400套作为东城区、西城区直管公房申请式退租安置房源。同时北京市住建委也将根据此次调配给东、西城共有产权住房项目销售情况，跟进做好政策指导工作。下一步，北京市还将加大全市统筹调配力度，继续向东、西城区专项调配房源，促进房源合理配置，缓解中心城区住房供需矛盾，强化房源统筹，突出功能和人口疏解作用。同时，根据有关专家意见建议，北京市住建委将加强政策研究，在项目选址、房源配售等方面加大工作协调力度，进一步优化相关政策，努力提升群众满意度，确保各项工作有序推进。
北京第一个共有产权住房项目位于朝阳区朝阳北路黄渠地铁站附近，房源总套数427套，均价22000元/平米，远低于周边二手房1平米5-6万的价格。
此前，申购家庭已经完成了申购及联网审核，最终确认可参加摇号的家庭为121186户。9月30日，北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式在北京举行。
1月13日晚间，随着北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）发布的一则公告，北京两个“压箱底”的明星楼盘——海淀区北二环至三环的学院里、东城区南二环边的永定府终于传来新消息，开盘在望。而同样令人关注的是，这两个项目从限竞房调整为政府持有产权份额的“共有产权”商品房，不论是购买资格还是限售条件都发生了显著变化。
在此次转变后，学院里、永定府这两个明星楼盘将会面向哪些群体销售？未来再次销售会受到哪些限制？更关键的是，北京市住建委为什么会对这两个项目做出调整？又将产生哪些影响？
具有共有产权房购买资格者优先购买
北京市住房和城乡建设委员会于1月13日在官网发布《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》（简称“《公告》”）。《公告》提出，将海淀区学院里、东城区永佑嘉园（即“永定府”）两个项目调整为政府持有产权份额的商品住房项目，政府产权份额代持机构由属地区政府指定，产权份额及定价将于日后公布。
对于公众最关心的如何购房问题，《公告》规定，学院里和永定府将采取公证摇号方式销售，公开登记（不少于5个自然日）、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。
根据《公告》，购房人群将按以下优先级排位：具备北京市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买；如有剩余，符合北京市限购条件的家庭可递补购买。
若要具备上述的北京市共有产权购房资格，具体来说，应该符合两项条件，一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；二是申请家庭应符合北京市住房限购条件，且家庭成员在北京市均无住房。
而“具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买”则意味着，30岁之下的单身人士，只要具备北京市购房资格，也可以购买上述两个项目。
此外，在后续转让环节，《公告》还明确，对于上述两个项目，购房人自取得不动产登记证之日起5年内，不得以任何形式转让（继承除外）房屋或房屋产权份额。但不同于政策性的共有产权房所要求的“满限售期限后只能将房屋转售予同样具备共有产权房资格的购房者，且政府保留原有产权比例”，上述两个项目再售时为商品房属性，并且转让的是100%产权。在交易时，政府持有产权份额一并转让，并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款，由属地区政府代持机构收取；转让房屋的税费由首次购房人或其继承人与政府代持机构按各自产权份额分别承担。
拿地数年未入市，“转共有产权房”传言已久
本应作为第一批限竞房项目入市的学院里、永定府，自2017年项目用地出让后便几近“销声匿迹”。2017年，华润 招商 碧桂园联合体、天恒集团分别先后拿下位于北京二环边和三环内、一南一北两个项目。地段的稀缺性和周边的成熟配套，让两个项目“未卖先火”，备受期待。
据业内人士透露，因为北京中轴线申遗等原因，两个项目的规划建设被按下“暂停键”。到了2021年，“集中供地”等一系列围绕“房住不炒”的政策出台，房地产市场环境早已不同以往。2022年伊始，“压箱底”的学院里、永定府终于传出消息，将以“全新”面貌出现在市场。
其实，上述两个项目“转为共有产权房”并非没有来由。2017年至今，随着时间推移，三环内的地块价值越发凸显，当时出让土地时所规定的限价已与如今市场价形成倒挂。
根据当时的土地出让文件，学院里项目用地的商品住房销售均价不超过约8.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过约8.96万元/平方米；永定府项目用地的商品住房销售均价则不超过约8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过约9.35万元/平方米。而据某中介平台信息显示，学院里周边二手房的销售均价基本在10万元/平方米上下浮动；而永定府项目周边的新盘天坛府指导价也达到了12.2万元/平方米。
根据2018年北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，若限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（简称“销售限价”）与相关机构对其的市场评估价的比值不高于85%，则由北京市保障性住房建设投资中心收购转化为共有产权住房。
由此看来，上述两个项目“转为共有产权商品房”也显得并不意外。
业内：共有产权房改革将会继续推进
对于将两个多年前的限竞房项目调整为共有产权商品房这一举动，合硕机构首席分析师郭毅认为，此举符合当下房住不炒的基本原则，并且能够更加倾斜北京无房家庭的实际生活需要，“这样的调整非常合理。”
此外，政府接下来所要公布的政府持有产权份额对于项目价值而言也十分关键。郭毅表示，项目在调整成共有产权之后，要看实际价格和价值是不是能够很好地匹配，“关键是要看政府公布的购房人持有产权份额和政府持有产权份额，中间是怎样的关系。”郭毅建议，对购房者来说，还是要结合定价和产权比例，再去合理地选择适合的房子。
从宏观角度来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价认为，这一调整充分体现了北京当前共有产权住房政策收紧的导向，也有助于促进一些热点楼盘销售的稳定。而且，通过共有产权住房的属性变更，也有助于促进购房者更加理性看待此类住房。此外，严跃进还表示，该举动说明，当前共有产权住房改革会继续推进，同时也会进一步增加共有产权住房的房源供应。
