能不能买商住两用房？这是一个争议性极大的话题。一般我们不建议购买商住两用房，但有些商住房确实很便宜，可以买来作为过渡。购买之前，你需要知道如下的常识，作为购买前的决策参考。
能不能买 商住两用房 ？这是一个争议性极大的话题。一般我们不建议购买商住两用房，但有些 商住房 确实很便宜，可以买来作为过渡。购买之前，你需要知道如下的常识，作为购买前的决策参考。
1、产权
商住房只有40年产权，好点的话，申请到混合，可以到50年。房子贵在地上，现在看不出来，过些年就看出来了，而且产权是从人家拿地开始算的，你要是买了40年产权，很可能你入住的时候只剩下35年了。各位要 买房 子一定要去政府的房管网上看下到底是什么立项。不要受 开发商 的忽悠。
2、贷款
商住房贷款多只能贷款10年，还不能用 公积金贷款 ，而且 首付 要50%。这对使用杠杆非常不便利。这是我们认为一般不能买商住房的关键原因。
3、水电、煤气、 物业费
商住房一般没有天然气，而且商住水电。有些开发商比较强，可以申请到民用水电，并且还强大到申请到了天然气。但是大部分都是没有，所以生活成本高了很多，虽然眼看跟住房比起来九牛一毛，但是时间长了，你就会感到了，而且水电天然气都在涨价，而且买了的房子不会变。商住房的物业费也是很高的。
4、 配套
既然是商业拿地，周围的配套也绝对是商业，不会给你菜市场，居委会，幼儿园，学校，医院，生活成本更是高了很多。所以我们认为商住两用房主要用来作为过度比较好。两夫妻时候买了，等有了小孩后换正常 70年产权 住宅房 。
5、政策
主要是商住房没法 落户 口，比如你是 集体户口 ，想落户解决孩子上学问题，就没有办法。另外，现在国家已经规定了，禁止 商改住 。
6、升值
必须承认，买房的人很多为了升值，但目前来看，商住两用房升值要慢一些。所以非要买的，我们一般建议买核心 地段 ，或者地铁边上的。
7、大杀器，各种商业地产税
不建议买商住房还有一个关键原因是未来商住房可能被首先收各种税。这些税，你购买的时候，可能都没有听说过，卖的时候，麻烦就来了。
最近这两年，楼市调控政策比较频繁，越来越多的购房者们手头虽然有足够的资金，却无法逃避限购。而商住两用房因为不限购，受到了很多购房者们的关注。但是我其实并不是很建议大家去买，那么，为什么不建议你碰商住两用房？看完这5个坑，彻底明白了！
很多时候我们都非常的重视房子，房子对于一个人来说是非常的重要的。但是现如今很多人们都会比较喜欢商住两用的房子。因为很多时候这样看起来非常的划算，这个房子不仅仅能够让我们住，还可以让我们能够做生意，这样一来不是相当于省掉了一笔钱去买房子了吗？但是虽然很多的商家都在宣传所谓的商用的房子，很多的商铺还是没有人去购买，这究竟是什么原因呢？难道人们放着这样的便宜都不知道怎样利用吗？其实不是这样的，人们不去大量的购买这样的额房子肯定是有相关的原因的，人们一定是会为了自己的利益着想了，那么到底这件事情有什么内幕呢？
一、什么是商住两用房？
商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。相比普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势，但是不能户口落户，没有学区派位，且首付高。
二、为什么不建议大家买商住两用房？
1 、一般不能落户
商住两用房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的。对于想要购买或者想要依此入学的朋友来说，商住两用房并不是一个好的选择，即使周边有好的教育资源，无法落户，便无法获得入学资格。
2 、商住两用房首付比例高
普通住宅贷款买房时，一般只需付 30％ 的首付即可，但是 商住两用房 的 首付比例 要求一般为 50％ ，贷款年限也要比 普通住宅 的最长 30 年少，为 10 年， 贷款利率 也是普通住宅贷款利率上浮 10％ ，而且商住两用房贷款时还不能申请 公积金贷款 。总体算下来，商住两用房的购置虽然总价低，但是受限也是比较大的。
3 、生活成本高
商住两用房虽然是商业和住宅的统一体，但水、电、气等费用还是采用的商用标准，所以从生活成本上来说，要远高于普通住宅。
4 、转让契税高
作为具有商业性质的商住两用房，在涉及到费用金钱上的问题时，一般都按商用方式来计算。在商住两用房转让的过程中，税费要比一般商品房高，商住房转让契税为 4％ ，而不超过 144 平米的普通住宅转让 契税 仅为 2％ 。不仅如此， 商住房 转让还要征收营业税、 土地增值税 等。
5 、居住环境问题多
商住两用房面积小，居住密度较大。普通住宅我们常见到一梯两户，两梯四户或者六户，但是在商住两用房的社区，一层可能有 6－20 户的 业主 ，居住人口的增多，随之带来的嘈杂复杂的生活环境对其他人的生活是肯定会产生影响的。再加上商业属性，有些公司或者是商户运营时间到很晚，难免会打扰其他业主休息。
三、商住两用房装修注意事项
商住两用的新房，通常在房屋购买的初期，客户的首期款可能会达到 50％ ，尽量在设计上满足效果和工程质量的基础上，进行预算的合理分配，为屋主考虑。 同时，商住两用的房屋比普通的居民楼物业那边沟通的会多一点，比如消防的改动。例如有的户型二层房高很低，还需要做楼板浇筑，二层会受到喷淋管道的限制，所以喷淋的动线很影响使用，是一定要改动的。
如果，原有房屋结构是毛坯，新结构会有新建墙体，烟感喷淋的位置都是需要调整的，而这部分也需要占用一部分预算的。功能区划分上，在家办公，既要兼顾到休息和隐私，同时要考虑会客，风格设计和氛围的营造非常的重要。
比正常家居房屋要多考虑的预算：首先，复式的毛坯商住两用，通常卫生间和厨房甚至卧室，需要装修设计过程中做新建墙体；其次，楼梯结构只有基层，扶手和踏步都需要重新做；再次，楼梯需要根据实际情况进行修正装饰，或者拆了重新做木制楼梯；再次，空调、采暖、新风等等都是需要除外考虑的部分，都是增加预算的项目。
总的来说，如果我们在现阶段想要做生意的话，可以着手一些电商之类的生意，这样的话，既省了一大笔的店租费用，开店什么也是十分容易的。如果我们想要租商住两用房子的话，我们其实可以将钱直接拿去买房子的，生意的话，我们也可以去租用仓库来做电商，完全没有必要去租商住两用的房子。
便宜，历来都是消费市场上最吸引消费者目光的“点”，商住产权的房子，在楼市市场上就是这样的一个存在，但很多房产行家或业内人并不建议选择，因为关于商住产权的房子一直有一个定论，市场上99％的商住房是不能碰的。为什么？
便宜，历来都是消费市场上最吸引消费者目光的“点”，商住产权的房子，在楼市市场上就是这样的一个存在，但很多房产行家或业内人并不建议选择，因为关于商住产权的房子一直有一个定论，市场上99％的商住房是不能碰的。为什么？不是说商住产权的房子价格低、面积小、低首付、低总价、没有限购、没有限贷、理财自住两相宜吗？且听我慢慢道来。
一、要从土地说起
相信大家都知道，在开发商向政府拍地的时候，政府并不是把地卖给了开发商，而是一次性的出让这块土地某段时间内的权益，而出让土地时间的长短根据土地的用途划分，一般分为商业用地，住宅用地工业用地。
不同的土地属性，会建造不同的房屋类型，住宅用地通常用来开发住宅楼，也就是正常的房子。而商业用地一般是用来开发写字楼，除此之外，还有人们在实际生活中常见的商铺等商业性的场所。
而商住房就复杂一些了，商住房本身的性质就是商业性房屋，而开发商在开发时把本来应该开发成写字楼的商业用地转而建商住房，这便是商住房的概念。
二、那么为什么商住房的价格会如此便宜呢？
真相其实很简单，因为开发商拿土地时的费用低，成本低，所以售价也就便宜了。举个例子，土地是面粉，商住房是面包，那么面包的价格自然是要取决于面粉了，如果面粉便宜，面包价格自然也就便宜了。
在这里温馨提示一下大家，商住房之所以那么便宜，也跟它的房屋产权年限有关。一般商住房的土地使用年限通常在40至50年，相比70年的住宅使用年限，要短很多，当然，商住房相比普通住宅，也绑定更少的资源，比如没有校区、不能入户，没有民用类的政策优惠等等。
除此之外，还有一些其它的因素，而这些因素是体现在二手房买卖交易上的。在二手房买卖时，商住房还要额外缴纳30％至60％不等的高额土地增值税，税收都那么贵，如果价格不便宜，还有谁愿意买呀？
商住房子为何不建议买？这就是原因了，还有，商业和居住功能混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素，而且存在安全及消防隐患。
以上就是本文的全部内容了。总的来说，商住产权的房子其实是有很多缺点的，而且这些缺点都是不可改善的，的改善方法就是，购房者们不要买商住房，还有，买商住房如果遇到不好的物业，那么卫生条件也会不好，对于那种想要安静的居住环境的人来说，这种房子是不太合适的。
房子分为商业住宅以及普通住宅，虽然说两者看着名字比较相似，但其中也存在着一定的差别，相对于普通住宅来说，商业住宅并不受人们喜欢，甚至很多人都不乐意去购买，那么为什么商业住宅没人买，以及商业住宅和普通住宅有哪些区别。
人们在 买房 子的时候，自然会对 房产 有更多的了解，比如说房子分为商业住宅以及 普通住宅 ，虽然说两者看着名字比较相似，但其中也存在着一定的差别，相对于普通住宅来说，商业住宅并不受人们喜欢，甚至很多人都不乐意去购买，那么为什么商业住宅没人买，以及商业住宅和普通住宅有哪些区别。
为什么商业住宅没人买
商业住宅没人买，是因为 商住房 的生活成本高，商住房的居住环境不好，商住房无法 落户 、没有学位等。
商业住宅和普通住宅有哪些区别
1、商住房 50年产权 ， 产权到期 后，要给国家 缴纳土地出让金 ，具体怎么续期，不得而知，因为 公寓 这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅 70年产权 ，缴纳一定费用，到期后自动续期。
2、商住房不能解决户口，纯住宅可以解决户口。
3、商住房说白了以前是用于开发 写字楼 的 地块 ，但是现在商品房这么紧俏，所以很多 开发商 把以前 商业用地 开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3．9元一吨，商业用水7块多一吨
4、商住房居住密度大，一般从7－20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用 频率 过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。
5、商住房几乎没有 南北通透 户型，东南西北都有户型，俗称 墩子楼 。纯住宅一般 板楼 居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然 LOFT 除外。
6、商住房 超小户型 较多，以40－80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。纯住宅一般小户型也得70－90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。
针对为什么商业住宅没人买，商业住宅和普通住宅有哪些区别，看过上面的介绍之后，都是应该已经了解了，商业住宅一般价格上会比较高一些，而且生活的成本比较高，并且买了这里的房子无法在当地落户。两者之间存在着户型之间的差异，价格之间的差别，以产权等等。
有相关统计显示，我国国民普遍不爱购买理财产品，那么他们的财富都花在哪些地方了呢？都用来买房了，因为买房是一项既可居住，又可稳固增价的固定资产，尤其是在几年前，房子价值能一下子就上升一倍。
有相关统计显示，我国国民普遍不爱购买理财产品，那么他们的财富都花在哪些地方了呢？都用来买房了，因为买房是一项既可居住，又可稳固增价的固定资产，尤其是在几年前，房子价值能一下子就上升一倍。但在如今，如果你还希望买的时候便宜，又想着入住后升价的话，那么就有些不现实的，尤其是购买商住房的。有朋友花几十万刚买的房子，却砸手里卖不掉了，因为它叫商住房。
一、贬值风险大
现在购买住宅房都不能确保一定不能贬值，更何况是商住房呢？而且现在对房地产的治理存在地域性，很多城市还是比较严格的。总而言之，对于商住房，我的建议就是千万不要购买，买完就砸手里，根本不允许出售，最重要的是，贬值风险太大了。
二、无法落户
相信大家买房自然都是希望顺便能够将自己以及孩子的户口迁入的，但是，一些商住房明明离校园很近，但是却无法入户，也就是说，你白白辛苦买房一趟了，总而言之，不建议大家购买商住房，尤其是有孩子的家庭，也的不到理想校园的认可，买了也达不到目的，白花钱。
三、产权年限
相信大家都知道，商住房不同住宅房，商住房的产权年限往往只有40年或50年，当然了，商住房虽然在房屋产权年限上吃了点亏，但是，从价格上来说，商住房也是比住宅房便宜一半的。
当然了，因为房屋产权年限也是可以续期的，所以我觉得，如果能确定后半生不会出任何突发情况急用钱要卖房、或许需要迁居、未来没有给子女留遗产压力等等，买来住也没问题。
四、贷款年限
一般来说，只要你在买房时不是一次性全付清的，那么往往都会申请房贷的，而商住房的首付比例比商品房高很多，此外，大家要知道的就是，贷款买商住房是不能申请公积金贷款，也就是说，你大多只能选择商业贷款，贷款年限通常也只有10年。
五、生活成本
在买房时，不能只考虑买房的预算，也要考虑买房以后的生活成本。一般来说，商住房的水电费和物业费都是按照商业标准来收取的，具体数额我是不知道的，但是，粗算一下的话，至少比住宅收费标准高一倍。而且许多商住房不允许使用天然气，这样生活成本也高了。
以上就是本文的全部内容了。看完上面的内容之后，你还敢买商住房吗？如果你不怕将来贬值得厉害，那么就可购买，此外，现在由于商住房不好租也不好卖的缘故，大量库存无法消化，价格已经一落千丈了。对于有特殊原因，对住房非常迫切的刚需购房者来说，商住房是下下策，是万不得已的最后退路。
商品房是能买的。购买商住房最大优势就是不限购，这点是很多消费者选择它的理由。在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，同时商住房也不占用购房名额，不受首套房约束。和购买住宅相比，选择商住房往往能用相同或更低的价格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势，商住房出行相对便利，升值空间也比较理想。商住房的单价往往并不便宜，甚至有时还比同项目的单价略高，但由于单套面积较小，总价会低很多，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住。商住房户型设计相对灵活，装修时改造设计空间很大，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽。 别墅大师为你提供当地建房政策，建房图纸，别墅设计图纸;别墅外观效果图服务，千款爆红图纸任你选。别墅大师
购买商住房的不足与缺陷有：商住房一般不能落户，无法实现迁入户口的目的；商住房首付比例高，贷款年限短；商住房产权40年，属于商业用地；商住房水电物业费生活成本高；商住房转让契税高。注意事项是：明晰产权年限、房屋质量；问清水、电、暖是否采取商用价格；注意检查开发商五证是否齐全，谨慎签订买卖合同。【法律依据】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
法律分析：买商住房的缺陷有：商住房一般不能落户，无法实现迁入户口的目的；商住房首付比例高，贷款年限短；商住房产权40年，属于商业用地；商住房水电物业费生活成本高；商住房转让契税高。
注意事项是：明晰产权年限、房屋质量；问清水、电、暖是否采取商用价格；注意检查开发商五证是否齐全，谨慎签订买卖合同。
法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
