二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
扩展资料：
二手房交易税费包括：
1、契税：二手房交易税费，二手房交易税费：成交价或评估价（高者）×1.5％，（商用用房或大于144平米的税率为3％），交易服务费：建筑面积（平方米）×3元。交易印花税：成交价或评估价（高者）×0.05％。产权转移登记费：：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）。
2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元，交易印花税：：成交价或评估价（高者）×0.05％，解困房：成交价或评估价（高者）×1％。
参考资料来源：百度百科-二手房交易
“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万。”有网友如此说到。临近春节，深圳再出调控政策，一记重锤让有房群体不淡定了。
2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知称将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。
不过，住建局发布的参考价同市场价差距较大，这让大多数楼盘资产大幅“缩水”，引起了市场热议，其中豪宅资产更为严重，甚至出现了单价19万的住房“降“到13万的状况。
参考价与市场挂牌价“价差”明显
有购房者向每日经济新闻记者表示，住建局发布成交参考价初衷是好的，但是数据并不是特别准确，目前官方公布价格比自己关注小区的价格要低很多，他们对此十分困惑。
那么这个二手住房参考价格表是怎么算出来的？
深圳住建局称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
参考价格定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
将本次发布的3595个小区二手房成交参考价与目前市场的挂牌价对比可以发现，本次发布的参考价显著低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。
以去年大热的华润城为例，该项目最新一期润玺曾因去年的“万人打新”引起全国关注。
据每日经济新闻查询诸葛找房获悉，该住宅小区过往成交单价最高已突破20万元/平方米，去年下半年成交均价在17万~18万元/平方米，而目前挂牌均价约19万元/平方米，但此次发布的参加价格仅为每平方米132000元，相当于打了7.3折，以80平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜384万。
针对这一数据差异，在政策发布不久，有网友爆料称已有购房者向深圳12345投诉了深圳市住建局。
不过，虽然数据上存在异议，但深圳此次政策的发布仍受到了业内高度评价。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着深圳此次二手房价格数据披露，预计将成为全国其他城市参考模板。二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明，深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用。
剑指二手房新房价格倒挂
二手住房成交参考价格有什么作用？深圳市住建局回应称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
由于深圳房地产市场的供需矛盾长期存在，产品的抗跌属性较高，深圳楼市受到各地购房者的青睐。深圳的二手房成交量是一线城市中价值最高的，成交均价达到6.6万元/平方米。这一价格水平是广州二手住宅网签均价的两倍有余。
图片来源：摄图网
但深圳房价上涨很大程度上是二手房价格上涨导致的。新房房价可以通过卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等多种方式进行价格调控，但二手房市场调控却相对困难，缺乏调控的抓手，所以二手房的交易量价是由千千万万的交易者驱动的。在2019年底就发生了中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”二手房价的情况。出现相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房，即价格倒挂。
据信息时报报道，根据CRIC不完全统计，2020年有5个一二手房倒挂项目的城市就到达了21个。其中，南京倒挂项目个数最多，达到了92个。此外，成都、西安和长沙倒挂项目也超过了50个，由于一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”，尽管政策调控加码，但市场热度不减。从一二手房倒挂幅度来看，深圳倒挂最为严重，二手房和新房成交均价倒挂幅度达到12%。
国家统计局数据显示，与2019年12月相比，2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居全国首位。乐有家数据显示，南山桂庙片区、宝安中心片区四季度成交均价同比上涨超60%，福田八卦岭片区同比涨幅也高达58.97%；福田百花、南山南头、宝安沙井等片区涨幅超40%。
据时代财经报道，针对本次深圳公布的二手房成交参考价，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，这次政策发布参考价释放出政府要开始管控二手房价格的信号。深圳并没有对二手房进行管控的先例，二手房一路高涨，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况。
郑叔伦表示，相比于新房可以直接限价，二手房市场的管控难度非常大。二手房的交易主体是不同的小业主及购房者，从报价到交易的信息相对封闭，信息极度不对称。因此，二手房成交价较难把握，时高时低走势混乱。政府出台二手房成交参考价格发布机制，可以看出政府是希望先从增加透明度开始令到市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格走到比较合理的方向。
仍需观察具体执行细则
业主撤盘惜售可能将再现
其实早从去年开始，深圳市房地产中介协会就已经在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。
那么，深圳二手房市场到底有多热？除了价格，成交量也可以看出热度。
据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年的数据相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。
据券商中国报道，深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，从目前情况看，只是分区出台了指导价格，指导价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，结果对预期将会直接产生影响，即观望氛围再起。而对于卖方而言，撤盘，惜售可能将会在接下来时间段集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，具体市场的反响还得待相应执行细则出台后，以及随后银行金融端如何跟进才能具体见分晓。
11月22日，深圳市房地产中介协会发布《关于进一步规范发布房源广告的通知》。据观点地产新媒体了解，11月19日，深圳新版二手房交易网签系统正式上线，引入单边代理模式。在此模式下，房地产中介方更应回归服务本质，严格遵守相关法律法规，以通过政府部门规范委托为前提，自觉规范房源广告发布行为。进一步通知要求，房地产中介机构、中介人员通过深圳市房地产信息系统与委托人在线签署《深圳市二手房委托出售合同》后，获取有效房源信息编码，方可对外发布相应房源信息。房源信息发布时务必载明、公示有效房源信息编码，并包括房源编号、项目名称、建筑面积、行政区域、本小区政府参考单价、本套房源参考总价、委托房地产经纪机构等必要信息。考虑到新旧系统过渡期，在2021年12月31日前已通过旧版系统生成编码且有纸质委托合同的，视为有效房源编码，上述情况之外房源编码均视为无效。根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十七条规定，“房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码”，无有效房源信息编码不得对外发布房源信息广告。要求指出，各公司按照上述要求自行梳理复核房源委托关系，对不合规房源主动下架自改。
不到24小时，深圳二手房价格新政的蝴蝶效应正在显现。
2月8日，深圳房产经纪人谢朋（化名）经历了跌宕的一天。上午10点，他与客户约好下午到龙华区金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂等小区看房，冲刺春节销售窗口期。
中午12点，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，深圳住建局将建立二手住房成交参考价格发布机制，定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。同时，深圳住建局发布《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》（下称《价格表》）。
在《价格表》中，金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂的参考价分别为，5.6万元/平方米、5.5万元/平方米、6.5万元/平方米，但根据谢朋此前了解的价格，金地梅陇镇四期和阳光新境园的市场价区间都是7-7.5万元/平方米，绿景香颂的市场价区间则为8-8.5万元/平方米。
由于市场价与参考价之间存在较大差异，再加上客户仍处于初期看房阶段，做不到在看房当天网签，谢朋与客户商量，先看政策执行情况及后续市场反应，再决定下一步的看房计划。
下午5点，谢朋所在的房产中介公司深圳地区负责人参加深圳主管部门召开的紧急会议，会议要求中介公司下架高于参考价的房源，中介个人不得在社交媒体发布高于参考价的房源。谢朋透露，参会机构包括评估公司与各大中介机构负责人，影响甚广。
晚上8点，深圳贝壳、乐有家等机构陆续发布通知，深圳各门店以二手房成交参考价为基准，橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源。同时，多家公司提醒，2月8日必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动。
晚上10点，深圳贝壳、Q房网、乐有家等中介机构陆续下架高价房源、屏蔽成交价与挂牌价。谢朋透露，2月8日晚不少同行连夜打网签合同，以避免二手房参考价机制带来的成本增加。
直到目前，各大银行均未调整贷款政策，新政的执行细则也尚未出台，中介、购房者、投资客、开发商等都在焦虑地等待结果。
五大中介屏蔽二手房价格
一夜之间，深圳贝壳、Q房、乐有家、中原和美联物业等五大中介机构的价格都“失踪”了。
时代周报记者发现，五大中介机构的网站和App，所有二手房源挂牌价和成交价都显示“暂无价格”。
来源：深圳贝壳网
与此同时，在售二手房套数也在减少。
2月8日晚上7点半，深圳贝壳网在售二手房套数为32084套；2月9日上午11：30，深圳贝壳网在售二手房套数为31874套，较少210套。
值得注意的是，反映成交均价、带看次数、新增房源的贝壳指数，也于2月9日下架。
“其实深圳中介机构一直都有对价格进行管理，但这次的力度是史无前例的。”谢朋透露，此前深圳贝壳对于成交价明显高于市场价的房源都不予对外展示，“妖盘”恒裕滨城在贝壳、中原、Q房等平台都没有公开上架。但无论价格高低都全网屏蔽，还是第一次。
中介机构一边屏蔽价格信息，一边对内整顿纪律。
2月8日，乐有家深圳地区发布重要通知，要求经纪机构公司全员不得在各种公开渠道（如朋友圈、各大微信群）评论二手房成交参考价政策相关观点。
深圳各门店以二手房成交参考价为基准，橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源。橱窗广告上可改为发布十诺十保、新房/租房房源，或其他公司规定的内容。
此外，乐有家内部要求经纪人须给买房客户做好风险提示，不排除签约后可能贷款价较低，导致首付提升。
同日，贝壳深圳发布关于“深圳市住宅小区二手住房成交参考价格”新政的十不准言行规范，对于解读新政、借机炒作、预判房价等行为从重处罚，最轻扣除信用分3分，最重扣除信用分12分(红线)。
2月9日，深圳市房地产中介协会发文提示，各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。同时，提示各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。
“整个二手房交易产业链都会受到影响。参考价机制出来后，之前进行贷款评估的评估公司彻底凉了。如果强制执行，市场将进入长时间的冰冻期，中介业务也要遇冷。按参考价评估房产，经营贷也会受挫……”谢朋表示，二手房价格参考机制影响范围广，但对市场的影响程度关键还是要看执行细节。
购房者战场转移
2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋对政策进行解读时表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，参考价也将会跟随市场变动进行更新。
多名业内人士向时代周报记者表示，二手房参考价机制的市场效力，关键在于银行是否按照参考价发放贷款。
同日，时代周报记者从多家大型商业银行获悉，到9日下午3点，均未收到调整政策的通知，贷款规则按照原政策执行。
一位银行个贷经理对时代周报记者表示，该行会让客户签订风险意向书，知晓参考价详情，再由客户选择是否按照市场价贷款。
银行的执行细节尚未出台，引发的一系列市场反应已在发酵。
二手房价格参考机制落地，准备购置首套房的刚需客萧李（化名）松了一口气。
萧李认为，如果没有政策，二手房价格将继续上涨甚至跳涨，首付也会水涨船高。下一步，萧李计划转战新房。
“单价4-5万的二手房，大都是小区没有花园，楼龄老旧，车位不足，物业形同虚设。目前二手税费高，要是到时候首付又提高，真刚需不会考虑二手。”萧李表示，若银行贷款按照参考价执行，参考价少于市场价部分可能要增加在首付上，因此二手房没有优势可言。
“老铁们，有靠谱的回迁房渠道介绍给我。”2月9日，深圳房产投资客黎华（化名）开始将目光瞄准回迁房。回迁房即开发商征收土地后赔给原业主的房子，不需要购房名额、且允许上市销售，价格低于市场价，但需要一次性付款。
在黎华看来，若二手房价格参考机制强制执行，则二手房的首付成本将增加，利润空间将减少。同时，在查流水、查假结婚、查购房款来源等组合拳下，深圳“打新”难度太大，买到的确定性减少。
“如果二手房首付要增加，我们不如全款买回迁房，还更便宜些。”黎华计划，春节后在回迁房市场上寻找机会。但他同时也担心，深圳商品房市场门槛提高后，大多数人挤进回迁房赛道，会将回迁房价格抬高。
二手房价格参考机制对市场影响几何？
2月8日，深圳中原董事总经理郑叔伦发文表示，管理二手房价的复杂程度比新房大很多，管控难度非常大。住建局通过公布参考价，会让市场在透明的场景交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走。但参考价比市场实际成交价格低不少，所以在执行起来会有一定的难度，如果离成交价比较接近，执行起来难度不大。
“参考价更多是表态，告诉市场政府要开始管控二手房价。下一步，不排除政府会考虑按照参考价去贷款、过户，公布参考价只是第一步。”郑叔伦表示。
深圳二手房的交易网签的程序有：
1、填写资料并持要求证件，买卖双方达成买卖合意后，填写《房屋买卖合同信息表(自行成交)》。随后，售房者持房屋权证和身份证，购房者持身份证来到房地产交易办理网上签约。
2、在交易的网签服务窗口，工作人员将信息表上的有关信息录入网签系统，正式进行网上签约办理，房管局推行的一个网上交易系统，交易过程中签订房地产中介服务合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行，后打印经双方确认的协议或合同。
在哪里网签：
1、购买二手房购房网签，即购买二手房网上签约，是指房管局推行的一个网上交易系统，这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。
2、售房者持房屋权证和身份证，购房者持身份证来到房地产交易办理网上签约，需要买卖双方做的一个网络签约售房手续。就是签订个人的安居房买卖合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。
3、购买二手房的＂网签＂程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款，由房地产开发企业通过网上签约系统，经双方确认的协议或合同，在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约，网签合同作为办理终产权的依据，在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。
希望能帮到你。
深圳房地产信息网. 搜房帮.跳蚤网.安居客
搜房
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深圳二手房交易平台比较知名的是看房网。深圳看房网是深圳规模最大的房地产信息网,每日更新海量深圳楼盘信息,提供全新的深圳二手房、新房、小区、租房、写字楼等房产信息。
深圳二手房交易流程如下：
1、发布或了解房源信息；
2、看房、挑房；
3、买卖双方初步达成意向、买方交付定金；
4、谈判签约，买方向卖方支付首付款；
5、缴纳相关税费、办理产权过户；
6、买方支付剩余房款；
7、交钥匙。
扩展资料：
深圳发布二手房成交参考价格，深圳楼市进入全面限价时代
深圳住建局接连出台三个文件：《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下简称《通知》）、《通知》政策解读和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》（下简称《通告》）。
发布深圳所有小区二手房成交参考价格
《通知》表示，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
《通知》的政策解读中则进一步诠释了发布深圳市二手住房成交参考价格的意义：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
与此同时，深圳市住建局也发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，这也预示着自《通知》发布之日起，深圳二手房交易市场或将迈入新纪元。
二手房购房资格审核步骤：
1、网上预签
购房人在认真阅读相关限购政策后进行网上预签《存量房买卖合同》，可先在市房地产市场信息网“二手房个人网上合同登记备案”栏目中输入合同文本来预签，也可以在房产管理部门窗口来网上预签。
2、资料核查
购房人持规定的资料原件（购房人及家庭成员身份证或其他有效身份证明材料、婚姻证明、户口簿、《购房家庭住房情况申报表》的原件和复印件、非本市户籍居民家庭还应提交在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明（自购房之日起算的前2年内）、境外个人购房提交护照港澳台身份证或回乡证等身份证明材料）向窗口接受购房资格核查,领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。
3、网上查询结果
可通过市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目，输入《核查回执单》编号、购房人姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。
核查48小时后到房管局凭回执单领取《结果通知单》，打印并签署已备案的纸质合同，还要打印《承诺书》。符合条件后才能到房管局打印并签署备案的纸质合同，完成交易手续。
