在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，由于四合院的特殊性，购房者一般在购买四合院之后都要进行翻修，因此在交房时间、房屋质量等问题上不会像商品房买卖那样严格。因此专家在有关合同签署问题上给记者做出了以下答复。1.关于出售方的承诺。由于四合院的历史遗留问题比较多而且权属状况非常复杂，因此在事先调查中并不能发现所有的风险和问题，许多问题仅仅只能依据出售方的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出售方的责任和承诺。另外，如果经双方协商后一直认为由出售方进行过户前的测绘和评估、过户后翻建的规划报批手续等也应在买卖合同中明确约定出来。除此之外，在合同中还应明确约定违约的经济补偿和救助措施。2.关于购房款的支付。由于四合院的特殊性，在购买四合院时只能一次性交清所有款项，不能贷款，因此为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房款应在缴纳契税后取得新产权证时支付。特别说明的是，一般来说买卖双方向房屋管理部门提交过户申请资料后，虽然买卖双方任何一方均无权要求撤回申请，但也并不表示双方提交申请之后交易房产就肯定可以过户，房屋管理部门接受申请时仅仅进行形式上的审查，之后会在内部进行实质审查以确定该交易是否符合法律规定的条件并最终确定是否办理过户。所以如果购房者在提交过户申请的时候即支付大部分购房款，一旦房屋管理部门最终没有批准过户，买受人如何追回已付款将面临较大风险。如果购房者在前期调查中对此心存疑虑，建议可以委托一家正规的中介公司来办理此事，这样可以避免购房者遭受更大的经济损失。3.关于土地出让金及其他费用。依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140（含）平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。3）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。4）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。今年四月，北京市推出四合院买卖新政策以来，四合院交易明显活跃,以代理四合院为主要特色的万德成房地产经纪公司每日接到的咨询电话不断。据介绍，从获得的信息看，买卖双方对交易中涉及的政策细节及相关费用普遍不了解。对于存在的主要疑问，万德成公司做出了相应的解答。问：哪些人可以购买四合院？答：新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。需要提示的是，境外人士购买四合院，需经涉外安全部门审核批准。一些特殊地段的四合院还不能完全允许外国人购买。问：购买四合院后享有哪些权利？答：单位和个人购买四合院后，可以依法出售、出租、抵押、赠予和继承，明确拥有四合院的产权。交易价格由买卖双方协商确定，由市场调节价格，政府不予干涉。问：买卖双方如何缴纳税费？答：卖方缴纳0.5‰的印花税；买方缴纳1.5%的契税和0.5‰的印花税。如果成交单价在9432元以上，则缴纳3%的契税。问：四合院购买后可以翻建吗？可享受哪些政策优惠？答：购买四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。必须落实政府公布的四合院保护和修缮责任。需要改造的都要经规划部门审批。政府要求规划、文物等行政主管部门简化程序，提高效率支持购买保护区四合院的单位与个人保护和修缮四合院，优先安排落实四合院的供水、排水、供电、供暖、燃气等工作。问：购买四合院可享受哪些税费优惠？答：第一，保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，参照经济适用房有关规定执行。如翻建四合院涉及缴纳的行政事业性收费，若商品房每平方米需缴纳100元，四合院与经济适用房相同，只需50元。第二，个人购买四合院，符合普通住宅标准的，可减半征收契税，即按交易价的1.5%计算。第三，转让普通标准住宅或住满五年以上的非普通标准住宅，转让时免征土地增值税；住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。普通住宅标准是指价格低于去年平均房价两倍的住宅，即单价在9432元以下的属普通住宅。问：购买四合院后会不会被拆迁？答：北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。实例说明：在万德成公司独家代理的四合院中，有一座地处东四三条文保区内，占地方正，布局规整的一进院落，此院建于清代，主人曾是内务部一官吏，院内有南、北房各5间，东、西厢房各2间，保存着清代建筑的原风原貌，房况较好，有保留价值。目前，房主要价380万元。如果以380万元成交的话，那么卖方应缴纳1900元的印花税，买方需缴纳114000元的契税和1900元印花税。
“其实世上本没有路，走的人多了，便成了路。
鲁迅无疑是中国近代史上最伟大的文学家之一。他用手中的笔，试图唤醒当时已经麻木不堪的国人。仅凭这一点，当今的作家就只能望其项背，躺在鲁迅等人的阴影当中，享受着这个时代的美好。
关于鲁迅的文章和故事，在自媒体发达的时代已经屡见不鲜。无论是褒或是贬都有着各自的角度去评断他过往的人生。
俗话说盖棺定论是对亡者最大的尊重，所以我们今天不提鲁迅的过往，倒是从他在北京的住宅当中，看一下这个时代的发展。
01八道湾的豪宅
至今在北京西直门外的八道湾胡同还保留着鲁迅的一个纪念馆，这里便是鲁迅先生在北京的第一套有产权的房子。
这里曾经是满清达官贵人的住处，在1919年的时候，鲁迅把它买了下来，并把浙江绍兴家里的人都接了过来。
故事还要从鲁迅入职北京大学说起。1919年鲁迅在北大讲授中国小说史，那时候的鲁迅已经在民国文坛当中占有一席之地，称得上是当时最为著名的教授之一。北大给他开出的工资自然也是异常的丰厚，每月接近400块大洋。
经过多年的努力，鲁迅手中已经积攒下了一些钱财。母亲为他们三兄弟操劳多年，身体一直不好。为了能够更多地陪伴在母亲身边，他决定把老家的母亲、媳妇朱安和两个弟弟一同接到北京来住。
也就是这一年，鲁迅花费了3500大洋买下了八道湾11号的三进的四合院，并回到绍兴老家，把家人们都接了过来。而这一次的搬家，也是鲁迅和“闰土”人生当中的最后一面，此时的闰土就是鲁迅笔下的中年闰土。
自从鲁迅远渡日本读书之后，他们两个再也没有见过。两人再次会面的时候，闰土已经失去了往日的形影，目光滞纳地喊了一声鲁迅老爷。
但闰土对鲁迅的感情依旧没变，当鲁迅搬家的时候，闰土像他父亲一样去了鲁迅家中帮忙，鲁迅也把部分家当给了闰土，17年以后，闰土先于鲁迅半年去世。
鲁迅在八道湾购进的这套宅子无论是今天还是百年以前，绝对称得上豪宅，当时还引起了文学圈子里不小的轰动。
这套宅院占地1300多平，大小房间32间。前院是鲁迅日常会客读书的地方，中院则是母亲和朱安的住所，后院最豪华的部分分给了周作人和周建人居住。
他们三兄弟也是在这所宅院里渡过了最好的三年多的时间，后来不知道什么原因，鲁迅独自搬了出去。
02当今的价值
鲁迅购置这所宅院的时候，对方出价是3500大洋，加上中介费、印花税等等一共花了3765块。
这个数字对于当下的我们来说，并不太敏感，毕竟现在，在西直门外租一套小房子也不止这个价钱，那以当时的物件对比，这所房子到底值多少钱呢？
给大家举一个小例子，1923年鲁迅在购置另外一所宅院的时候，找了一个住家的保姆，除了包吃包住以外，每个月还有3块大洋的工资。
以如今北京找一个住家保姆，月薪6000来算的话，那这所豪宅大概花费了700多万。那这样来算的话，鲁迅在当时一年的收入已经近千万了，北大给他的工资每月竟高达800万。
这似乎有点不符合实际情况。当然如果以一个知名作家的头衔来看的话，放在当下，鲁迅的年收入又何止千万呢？
民国初年，北京一个普通工人的月收入大概在10块大洋左右，以北京平均工资6000来看的话，那鲁迅的这所宅院差不多在200万左右，其实这么来看的话，毕竟符合当时的实际情况。
如果以当时大米的物价来算，鲁迅的月收入大概是在3万左右。这样算下来，这所宅院那就便宜的多了，一座面积达1300多平的院子，居然不到30万，还是在紫禁城的边上，是不是有种物超所值的感觉呢？
我有一个朋友，他家恰好就在西直门一代。在写这个小故事的时候，还专程问过他当地的房价。以他的了解目前西直门附近的二手房价格大概在1.3万一平。以这个价格计算的话，鲁迅的这所宅院大概不到2亿。但是他对我说过一句话，如果是四合院的话，恐怕价格要在5个亿左右。这个地方的四合院可不是鲁迅当年，想买就有的买的。
不得不感慨这个社会发展之快。以当时的物价水平来对比当下。可能房子是升值最快的吧。无论是大米、白糖也或是食盐。这百余年来，如果都是以元来计算，大概都是上涨了百倍左右。这所宅院上涨的就有点离谱了。以工资水平对照，这所房子那也是物超所值。
至于原因那就是社会的发展带来的附加价值吧。毕竟是在首都，这片寸土寸金的地方，无论是教育，还是医疗水平以及设施，都赋予了这个地区独特的价值。
这些价值很难用金钱来衡量，如果势必要用价格来换算价值的话，那绝对都是普通人无法承载的数字。
03百年沧桑
1923年，自从鲁迅离开之后，他几乎很少再来到这里。鲁迅与兄弟们的政治理解不尽相同，特别是当鲁迅和许广平在上海同居之后，在这所宅院当中掀起巨浪，兄弟之间更是走到了不可调和的境地。
朱安在这里陪伴着鲁迅的母亲走完了人生的最后一刻，在一个孤独的角落当中，她也卑微地活着，直到离开这个人世。与鲁迅争斗了一生的周作人也是在这里默默地离开了这个红尘往事。
鲁迅比较知名的几部作品大多数都是在这里完成的，曾经他们三兄弟在这里迎来送往着来自各方的宾客，不少的民国大师都在这里留下了身影和耐人寻味的故事，然而当时光流逝，物是人非之后，这里已经破败不堪。
曾经的八道湾11号院失去了往日的风采，看不到昔日的灯火辉煌。
倒塌的墙壁、凋零的树木向人诉说着它往日的故事。后来，在这里建起了一座鲁迅纪念馆，但也只不过是其中的小小一间而已。如果经过这里，或许还能看到它往日的模型。
或许这就是岁月，也或许这就是历史。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。不就是对于这座宅院最为恰当的描述吗？虽然这已经成为过去，但这也并不影响鲁迅先生在中国人心中的地位，不是吗？
据顺益兴四合院提供资料显示，目前北京四合院每平米售价在9-15万之间，二环内一套四合院的价格可达几百万到几千万甚至上亿。当然，价格高低跟房屋的整体概况有很大关系，最主要的因素还是地段——越靠近市中心价格越高。历史上就有东富西贵的说法，中轴线附近地区（故宫、景山、后海）的四合院价格最高，南北中轴线、南锣鼓巷地区其次，南城价格相对较低。举个例子，在顺益兴的官网可看到，一座位于景山公园附近挂牌出售的院子，占地面积650平米，简装修，售价已达5000万。另一座位于交道口附近的，占地面积721平米，精装修售价为1.1亿。四合院作为一种不可再生资源，在如今，不论是自住或是投资都是不错的选择。
