看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。
看房子的时候，注意下面几点：
（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。
（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。
（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。
每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！
重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。
问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。
3.确定目标房产
看了如此多房子，如何筛选呢？
第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。
这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。
缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。
契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。
计税价是啥？
网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。 各地标准以各地为主，有的地方， 成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。
房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号身份证号可查。
这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？
成交价：
成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。
网签价：
房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。
评估价：
评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。
（2）个人所得税
满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。
不满五年或者满五不唯一：
a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%
或者
b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%
第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证， 实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。
（3）增值税及附加
房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%
（4）中介费
中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。
（5）赎楼费
赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。
赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：
* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。
*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。
（6） 罚息
当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
（7）评估费
办贷款一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。
（8）按揭服务费
1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。
总结下购房成本：
看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。
购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
*未满2年：契税+个税+增值税
*满2年的：契税+个税
*满5年唯一：契税
*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）
*未满3年：可能有银行罚息
252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。
自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。
另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。
4.约业主前的准备工作
（1）先谈好中介费
看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
（2）提前预览合同
让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同？？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。
二、正式交易阶段
二手房交易流程图
1.约谈业主（谈判砍价）
二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？
买方应该：
1) 综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。
3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。
4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。
5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。
6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。
7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。
【例子】
1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；
2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。
3) 如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。
4) 对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。
2.签合同、交定金
约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。
1)看房产证
红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。
房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。
2）合同签订时重点注意: l
@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l
@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l
@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。
@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l
@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l
@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。
@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l
@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。
3.房管局查档
双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去。
为什么查档？查档很重要！
签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。
【举例说明】
如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。
产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。
5.买家做资金监管
首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。
那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）
请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。
一般贷款利率各家银行都差不多，深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。
第二个问题，做资金监管准备什么？
1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）
2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）
3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。
4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。
5）二手房买卖合同
6）定金收据、凭证
7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水
关于银行流水和收入证明，这里展开说下：
一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水
1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。
2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。
3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。
银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来贷款的。
如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行卡里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。
6.银行出承诺函
提交了贷款申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。
7.赎楼
红本在手的房子，跳过这一步。
下面说的是额度赎楼的情况：
银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。
8.注销抵押
担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。
9.递件过户
中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。
递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。
10.取新房产证
在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。
这个中介费用相对有些高了，因为多数房地产中介的中介费一般是1%~3%。
在购买二手房的时候，因为很多人本身没有购买二手房的经验，二手房的交易流程也比较繁琐，所以很多人会寻求房地产中介的帮助。在这样的情况之下，房地产中介一般会收取一定比例的中介费，但这个中介费的比例不会过高，不然购房者会非常吃亏。
一、这个费用相对比较高。
在多数情况下，当交易二手房的时候，房地产中介会向买方和卖方收取1%~3%的中介费，这个中介费的归属问题可以由买方和卖方共同沟通。总的来说，这个中介费的范围不会超过3%。特别是对于那些大型资产来说，因为一套房产的价格非常贵，所以房地产中介的中介比例不会特别高。
二、你可以尝试货比三家。
很多楼盘附近会有众多房地产中介，5%的中介费确实有点贵了。如果你对此表示不满意的话，你完全可以尝试货比三家，通过这样的方式找到理想中的中介。因为很多房地产中介会存在欺瞒购房者的现象，很多购房者也不知道其中的各种套路，在有条件的情况下，我建议你寻求身边朋友的帮助，你最好找那些懂房地产交易的人来帮助自己买房。
三、你也需要付二手房买卖的其他费用。
在交易二手房的时候，不仅需要向中介支付一定比例的中介费，同时也需要支付各种杂费。通常来说的话，一个人的二手房交易费用会占到二手房总额的5%左右，这个5%已经包含了所有类目。如果二手房子交易费用过高的话，你可以尝试和户主沟通费用的承担问题，购房者没有必要自行全额承担。
房产中介最普遍的一个套路就是房源信息不真实。有过经验的朋友可能比较清楚，房屋中介很多时候网上挂的房价都偏低，但实际上你取看时就说房子没有了，然后给你介绍其他房源，其实这是他们的一个手段一个套路。知道小编为什么会这么说吗？下面我就要揭秘啦。他们是利用这个假房源引你联系他们看房，获取联系方式，然后再介绍其他房源，也许你觉得还不错，也是有成交的机会的。效果图北京悦府112000元/平方米7条评论北京热门榜第8名打电话在线问套路2、乱收费其实现在对中介公司的监管还不是很完善，有些中介公司的收费标准一点也不明确，在房屋交易过程中还存在一些乱收费的现象。还有一些二手房中介找一些理由来要挟购房者，比如拒绝办理过户或扣押房产证，过户前恶意提高服务费。另外，还存在这一个片区的中介公司联合起来一起提高中介费，扰乱了市场秩序，损害了消费者的合法权益。套路3、不让买卖双方接触经常有购房者和小编反馈说自己买房时，中介公司不让他和卖家见面，这样是否正常合理呢？其实这也是一个套路，是有猫腻的。通常，中介公司会说房东委托他全权处理房子的事情，让你交定金。但是等你交了定金后就会出现各种费用让你缴纳。所以，购房者在买房时尽量和房主见一面，把所有的事情都和房主落实清楚，核对下和中介所说的是否一致，以免被套路。二、买房选中介有哪些注意事项？1、了解中介公司的资质首先要注意的就是要选一个靠谱的中介公司。一般情况下，靠谱的中介公司都是有合法的营业资质的，也会有固定的办公地点。购房者可以观察其营业执照上是否具有房产中介资质来鉴别该中介公司的合法性，当然中介必须有工商和房产管理部门颁发的相关证件。如果中介公司没有这些手续，那么你就要小心了，可能是个“黑店”。2、了解中介公司的实力中介公司的经济实力也是判断中介是否靠谱的一个重要标准。所以，购房者在选中介时，看下他的规模，是否是连锁的，营业执照中的注册资金是多少等等，总之要多方打探，了解清楚其真正的实力。3、了解中介公司的售后服务现在人们的售后意识越来越强了，选择中介公司当然也要看他的售后服务如何。购房者可以通过和中介公司的沟通，感受一下他们的服务态度，如果面对你的很多问题他们都会不厌其烦的耐心解答，相信他们的售后也不会太差，相反你就要考虑一下了。
在二手房交易中，中介的花招是越来越多，购房者总是一不小心就掉进了他们的“套路”，所以为了避免让自己一次又一次地吃亏，下面这些中介的常用招数和应对方法，你们必须掌握清楚！
一、隐蔽吃差价
二手房交易繁杂冗长，不少中介都可能在卖方和买方都不知情的情况下，隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖出房屋的方式赚取中间差价，因此必须做好防范措施。
当你在买二手房时，一定要记得选择服务有保障、有相应风控措施的中介机构，这样才可以更好地规避交易中可能存在的安全隐患。
二、宣传多有“水分”
在销售二手房时，中介为了销售量会采用各种各样的宣传方式，有时甚至涉及虚假宣传，像“距市中心XX分钟”、“离地铁站XX分钟”等等都是房地产广告比较常见的形式。对于“不够专业”的购房者来说，往往有可能会掉进他们精心布置的“美好陷阱”中去。
因此，在买房前，你需要自己先做一些准备工作，对选择购房的区域最好有相对清晰定位，提前了解清楚房源的具体信息，不要轻信中介的话。
三、信息不完整
在买房的过程中，中介公司告知购房者的信息未必都是真实、完整的，有时候中介会模糊概念或者言语中带有一定的诱导性行为，使得购房者上当受骗。
因此，提醒大家，千万不能轻信中介的口头承诺或者居间合同，要主动调查、了解房源真实情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构核实房屋权属状态等。
四、牵手洋物管
一些中介为了吸引更多的购房者，会夸大房屋或者小区的情况。比如小区的物业管理公司是英文名，他们就告知购房者该小区是由洋物管管理，服务十分到位等，其实物业不过就是个起了英文名的本地公司，而置业者们如果不了解，很容易就当真了。
所以，如果你比较在意物业管理，可以跟中介确认好相关信息，并落实到合同中，最好也做一下书面确认。
（以上回答发布于2017-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）
买新房，就上搜狐焦点网
通过中介购买二手房的时候，有哪些坑需要注意一下？
现在由于房价太高，所以有很多人会选择买一套二手的房子住。但是房源在哪里找呢？就会有很多人会选择去中介。那么我们去中介买房会有什么问题需要注意呢。之前朋友提醒的一些经济跟大家说一说参考一下。
首先，你去看房的时候中介会为你介绍这个房子和这周边的一些情况，还有一些小区的配套设施，这些你一定要去自己去考证，不要单独听中介说，因为有些设施有可能都是规划中的，但是中介会告诉你有。如果你没有去实地考证，有可能后面中介的说辞就会多了些说是还在规划什么的。还要去多多留意周边的房价，可以确保这个房价的地线还有房子是否正规。
其次，再去看房子的时候，尽可能避免和多个购房者一起去看房，因为有可能是中介的套路，其实不一定是真实购房者，这些人只是为了让你感觉这个房子好，而后让你着急下手而忽略了很多细节。
然后，中介基本上价格都是在房主给的价格上加上几成费用，应该多次给中介砍价，才能探到低价。还有要确认自己需要的户型和价位底线不要一味听中介介绍。
最后，就是在购买房子的时候一定要协商好中介费，转户费有没有包括在总价格里面，由谁负责出，税率是多少。如分期，要问清楚问清楚利息，还款方式还有手续费，还有房屋还没有房贷未还，把所有细节都确认到合同文字中，避免其他问题，最好选择正规中介，因为正规中介的中介费比较低，基本是一成，有些自立中介的中介费会收到2-3成，避免不必要的支出。
现在也有很多卖房子的地方，同一个城市有很多中介卖房子。网上也能看到很多卖房子的信息，这些信息几乎都是卖房子的中介发布的，通过中介买卖房子需要熟悉卖房子的中介一些套路，中介卖房子有什么套路？如何反套路房产中介？
现在也有很多卖房子的地方，同一个城市有很多中介卖房子。网上也能看到很多卖房子的信息，这些信息几乎都是卖房子的中介发布的，通过 中介买卖房 子需要熟悉卖房子的中介一些套路，卖房子的技巧与达成后面的交易直接相关，所以有必要好好理解。那么我就来告诉你中介卖房子有什么套路？如何反套路 房产中介 ？
中介卖房子有什么套路
1、中介卖房子套路提供虚假 房源
提供虚假房源是最为常见的套路。无论网上挂的信息描述房产价格有多低、面积有多大以及 装修 有多好，看到这些信息不要高兴的太早，如果你信了，那么你就是在被套路的路上了。这是为什么呢？因为如果你相信了，那么就会打电话过去咨询，而中介往往都会告诉你没有这个房源了，不过还有一个差不多的房源，价格条件方面都差不多。于是你信了，然而当你去了就会发现根本不是一回事。
2、中介卖房子套路避免买主与房东直接接触
购房 者看中房子后，可能会出现这样的一种情况：无论怎样中介都不会让你与房东接触，所有的事情他都会说全权替房东处理，还说房主在外地，让你交 定金 。然而，等一切敲定了之后，这时你的定金已交了，那么就会有各种各样的 中介费 出来，并要求你交纳。因此记得交钱之前一定要跟房东见面，当面敲定所有事宜，这样才能避免中介在其中放套路。
3、中介卖房子套路费外收费
有些中介公司收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些 二手房中介 以拒绝办理过户或扣押 房产证 为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。
4、中介卖房子套路真假客源查看 销控
购房者有时候会发现某些 楼盘 售楼处 十分火爆，于是产生了“再不买，房源就没了”的压力或者“这么多人都买，这个楼盘应该不错”的紧张感。
如何反套路房产中介
如果是套路客户的话，那是为了促成成交，或是为了更快成交，或是为了从别的中介手中抢回客户。如果平时都和喜欢套路别人的话，那是习惯了。好口碑的房产中介公司一定有独特的服务特色和不错的信誉度。因此购房者可以通过网络途径或实地考察来判断中介的口碑如何。
以上是我介绍的中介卖房子有什么套路？如何反套路房产中介？现在卖房子的中介公司很多。中介公司卖房子的时候会提前询问你的价格底线是多少。因为你的房子卖得不好，还会说各种中介费，所以想卖房子的朋友要熟悉中介费的销售方式。想 买房 子的朋友必须了解房子的销售技巧，才能卖好价格。
近年来，广州市二手房月成交量持续走高、居间合同纠纷案件数量持续增长。记者从广州市中级人民法院了解到，近三年来，广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件，其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件，其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。
通过对生效裁判文书的梳理分析，发现中介公司作为原告比重较大。此类案件中，中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费，诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后，委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。
其次，争议焦点较为集中明确。此类案件主要的争议焦点在于，中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下，也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。
最后，一审案件调撤率高。从审判实践来看，中介费一般约定在房款的1%-3%之间，案件诉讼标的额一般在12万元以下，一审案件调撤率达54.83%，二审案件调撤率为16.67%，当事人在二审中的调解意愿不强，一审调撤率更高。
二手房买卖过程中，依法合规、诚实信用、勤勉尽责的中介机构，切实起到了搭建买卖双方有效沟通平台、降低房产交易风险、推动广州市二手房交易市场健康有序发展的良好作用，但也有部分中介机构在居间服务中有一些不规范的行为，导致了纠纷的产生，主要表现在以下四大方面。
中介公司未与委托人签订书面合同
审判实践发现，中介公司未与委托人签订独立的居间服务合同的情况较多，而是采取将居间条款加入到房屋买卖合同当中，形成三方协议，或要求委托人签订“咨询及中介服务费确认书”的方式，导致中介公司的居间合同义务的范围、完成标准、服务费用金额、支付时间都不能明确，出现规避责任的问题。
中介公司违反审查义务
根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》的规定，中介公司有向委托人说明合同义务、房屋情况、是否与委托房屋有利害关系、由委托人协助的事宜及提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费及其他需要告知的事项。在审判实践中，因中介公司的工作人员工作职责履行不到位的主要表现为：一是疏于或怠于对房屋情况进行查册，二是未及时有效审查买受人的购房资格、出卖人或其代理人的委托权限，三是未对赎契风险等进行有效提示等。
中介公司隐瞒重大事项
审判实践中，发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题，主要表现为：隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项，从而引发法律纠纷。
中介公司擅自收取委托人资金
在审判实践中，部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目，以受出卖人委托的名义，收取买受人的房款，违反了资金管理等协助义务，违规占用买受人的交易资金。
为促进二手房交易市场的稳定和发展，规范中介公司的居间服务行为，广州法院对居间服务所涉法律权利义务提出相关指引：一是二手房交易过程中，中介公司应当依法促成买卖合同的订立，提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续；二是中介公司虽促成买卖合同订立，但买卖合同未继续履行，中介公司因此减少了服务项目的，中介公司不能主张全部居间服务费，但可依据服务项目和进度获取相应报酬；三是中介公司在提供居间服务的过程中，存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为，中介公司不能要求居间报酬，其行为导致当事人产生损失的应予赔偿等。
重庆一业主发现自家房屋被中介挂牌售卖，中介这番操作着实迷惑！罗女士刚买了新房子不久，还没有装修，房子还是毛坯的状态，中介工作人员就拍了视频，拍了照片挂到了网上出售？实在是令人瞠目结舌！其实，中介作为中间方，赚取的就是中介费！如此，中介为了赚钱，就会无所不用其极！现在的中介可不只是卖二手房，一些一手房他们也代买，目的自然是为了钱！
如果你走在路上，看到一些人在撕公告栏里的房屋出售信息或者出租信息，一定不要惊讶！他们这样做就是为了不让想买房子的人看到，不让想租房子的人看到！他们撕毁了这些出售出租广告，然后再打电话给房东要免费为他们提供出售出租信息发布，如此，他们就有了房源，也就有了赚钱的可能性！中介将房东的房屋信息私自挂上网，已经是见怪不怪的事情！不过此次罗女士并没有在任何场合张贴过出售广告，中介竟然要把她的房子卖掉，难怪罗女士愤怒不已！
引流
罗女士买的房子是高档社区，中介私自挂上罗女士的房子，有给自己涨身价的嫌疑！毕竟，很多人买房子尤其是买高端住宅的，也是要看中介手里的房源的！如果中介手里都是一些中低端房源，那么，买房人肯定不会找这种中介帮助找房子！如果，中介故弄玄虚挂一些高价房，那么，高端顾客就会找上门来！
违法
其实，非法侵入他人住宅是违法的！罗女士的房子即便是毛坯房，没有罗女士的同意，中介也不能私自进入！介于此，罗女士要求中介道歉的做法是合情合理的，要求赔偿也是合理的！
重庆一业主发现自家房屋被中介挂牌售卖，对此你怎么看？
注意事项如下：
1、中介套路多，十句九句假，莫当真，合同为准；
2、中介是销售人员，把好的说成不好的白色说成黑色，看着只能说对对对，目的明确，一般人不是销售房产中介的对手，售出房赚到雇佣金为目的；
房
3、看房从不好到好，磨磨你性子；
4、看房买房，让懂房（有几套房子的朋友亲人）知心好友帮忙，坑多留心；
5、每个环节，都要谈谈价；没懂买卖房子技术，你看到好房，让专业人指导你，花费点费用都很值的；毕竟房子价格不低。更多疑惑，可关注我留言帮助。
回答不周笑纳海涵
