随着时间开始新的年轮，南通楼市的寒冷状态似乎也有了回暖的苗头。
作为衡量南通楼市冷暖重要晴雨表的二手房市场，在历经了去年的沉寂后，终于在2021年末，成交量开始回升了。
成交量开始小幅攀升，南通二手房的至暗时刻即将结束。
1月15日，国家统计局最新发布了2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
官方解读中显示：
2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。
1、一线城市新房和二手房销售价格环比一降一升，二三线城市均为下降
12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。其中，北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。
一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为上涨0.1%。其中，北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，广州、深圳分别下降0.3%和0.4%。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
2、一二线城市新房和二手房同比涨幅回落，三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落、二手住宅销售价格同比持平
据测算，12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和5.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.5%，涨幅比上月均回落0.5个百分点。
三线城市新建商品住宅同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为持平。
目前，我们对2021年1-12月南通二手房成交量进行了最新统计。
注：数据源自贝壳网，统计截止12月31日。
据南通房谈不完全统计，2021年1-12月份，南通市区成交二手房共计约5112套。
据数据显示，一季度二手房总成交量约2202套；二季度成交约1443套；三季度最少，仅成交了约675套；第四季度成交量有所回升，共计成交了约792套。
从上图整体来看，南通市区二手房自2021年4月开始，到9月份，就呈现大幅直线下滑趋势。而从10月份开始，成交量又开始小幅攀升，回暖态势明显。
而到了2022年1月份，市区二手房成交量目前仅统计截止到1月11日，其中崇川成交42套，港闸成交45套，开发区成交了37套。半个月不到的时间共成交了124套，可以预计，1月份市区二手房月成交量能轻松达到300套。
南通的二手房市场逐渐回暖，主要取决于三个方面：
首先，信贷环境有一定松动，银行开始陆续放贷，之前积压的贷款也陆续放出。
其次，市场下行，卖家心态和之前也不一样，以前不愿意降价卖，现在大部分都会主动让步，有了议价空间。
最后，12月份已经临近年关，到下旬的时候，返乡置业潮已经打响，不少在外务工人员，辛苦一年后，都想回家早点买套属于自己的房子，并且目前房价正值松动窗口期，趁机入手的人也较多。
所以，就目前的整体趋势来看，大环境逐渐宽松，救市信号明显，成交量逐步攀升，南通二手房市场已经熬过最艰难的时期。
最快2天成交！还有房源涨价成交！南通二手房开始回暖？
据南通房谈不完全统计，贝壳网上显示，南通市区10天内就成交的房源共计有81套。
注：统计数据来源贝壳网，成交时间为2021年6月1日-2022年1月10日期间。（均为手动统计，数据仅供参考）
其中仅1天就成交的房源共计有7套，分别位于崇川区的江景国际家园、颐景苑、南川园小区、北濠桥新村；港闸的高迪晶城；开发区的美佳盛庭、鑫湖国贸中心。
成交价高于挂牌价的房源共计有7套，其中有4套房源于9月后成交，分别是崇川的中南世纪城北区、新桥新村、五山公寓；港闸的高迪晶城；开发区的春天花园、鑫湖国贸中心、世茂新界。
根据以上二手房成交量统计，我们发现有3点值得关注。
注：由于挂牌价在半年内有波动，所以一下结论均以11月之后的挂牌价以及成交价为参考标准。
1、从调价幅度来看，基本上是成交价全线低于挂牌价。
11月份以及之后成交的房源，成交价均低于挂牌价1000-3000元/㎡不等，以百平的户型为例，一套总价的降价幅度基本达到10-30万之间。
2、从成交周期来看，最快1天成交，最慢699天成交。
比如光明幸福天地这套77㎡两室一厅的毛坯房，成交均价11689元/㎡，成交周期达到699天，大约是目前成交周期最长的房源了。
3、二手房成交价经历“过山车”，有小区8个月降了23万。
以中海碧林湾为例，二手房降价十分明显。
11月17日成交一套3室2厅95.24㎡精装房源，挂牌价175万，成交价170万，成交单价17850元/㎡。
而今年3月份，该小区成交了1套同户型面积段的毛坯房源，挂牌价193万，成交价193万，成交单价20265元/㎡。对比来看，8个月时间，成交价就降了23万。
再以北大街热门地铁学区房华强城为例。
10月6日成交一套2室2厅81.58㎡精装房源，挂牌价173万，成交价170万，成交单价20839元/㎡。
同样是今年3月，该小区成交的81.61㎡精装房源，挂牌价202万，成交价200万，成交单价24422元/㎡。7个月时间，成交价就降了30万。
所以综合来看，二手房虽然成交量开始回升，但21年下半年开始就降价幅度明显，并且情况仍在持续，现在房东若想要能尽快成交，还是需要在价格上做出一定的让步。
小阳春如果来临，2022年怎么买房？
回归到楼市置业上来，从多个信号所指的方向来看，2022年的小阳春应该是大概率事件。那么，对于购房者来说，应该如何抓住这次机会呢？
其实购房者只要认准了下面这5点，买房说简单也简单。
第一，优选品质房源
房价大涨时代已经过去。现在买房只能保证你在风险上低于理财产品，收益上高于银行储蓄，指望买房暴富基本上不可能了。
房住不炒，房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。
第二，核心地段为首选
地段对于购房者置业来说也十分重要，虽然南通城市发展的脚步很快，但是重点方向也是十分清晰。只要跟准了城市发展的方向，虽不会大涨大跌，最起码的保障还是有的。
第三，不选远郊片区来“抄底”
很多人会选择一些房价相对较低的远郊片区来“抄底”，这些区域未来的发展只在概念中，未来5-10年的事情，谁都说不好，所以还是不要赌了。
第四，“老破小”还是避而远之
有些人资金实力有限，眼光放到了市中心的“老破小”或者“老破大”，注意：买“老破小”只有2个准则——地段好、学区好，其他可以说一文不值。
第五，选择安全的房企
最近看到不少房企还在爆雷，所以2022年选择一个靠谱的开发商比什么都重要。
来源：南通房谈
部分内容来源：孟祥远、安徽楼市
“十一”假期新房销售低迷，二手房成交回暖，这原因：
1、十一期间是房产积极销售的时间，虽然销售量仍然不及2021年的时候，但是却有了明显的回暖，究其原因是在于二手房比新房而言有更加强的安全性和确定性。2022年以来，二手房的放松尺度比2021年更多。分别是在限限售年限和税务方面的优惠。可以说政府的政策使消费者对买房有了更多的信心。比如杭州和南京对二手房的购买限套数尺度放松了很多。甚至有些地区已经不再对二手房做限制。不对二手房做限制，当然也会推动投资者或者消费者有更多的意愿购买。
2、房产逐渐企稳。由于国家政策的不断推出，也就是针对楼房释放了重大的利好消息。同时因为政策有利于市场行情的发展，因此消费者对房地产的信心更大。而促进和改善购房需求的政策一旦发出，消费者也会对市场持更加有信心的态度。政策的持续优化在一定程度上刺激了市场房产的稳步启航。部分城市的楼房房热度有所提升。从短期来看政策仍然是需要更有更多的时间来沉淀，随着政策的发力，各种观望的情绪将会有所收敛，而房产市场的企稳是需要时间慢慢的积累。
3、银行贷款利率的好消息也不断的推出。从原来的5点多下降到现在的4点多。这对于大众来说节约了不少的成本。同时也促进了他们购房的意愿。对于一些在外地打工的人来说，有一套房毕竟比租房更来得实惠。因此一旦政策好转或者是银行利率有所下降的情况下，必然会促使他们有购房的意愿。因为他们更愿意在打拼的城市中有自己的一套房子。
1、首先，前往深圳市房屋改造规划办公室进行查阅深圳市的建设规划。2、其次，将自己的出售房屋进行暂停出售，根据查看深圳市的建设规划是否包含自己的二手房范围，再决定是否跟随降价。3、最后，等到二手房价格回暖再进行二手房的出售，若是购入也是一样。
浙江衢州，正式发文取消限售。
4月1日，浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。
择去套话和不重要的信息后，剩下两点：
第一，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策；
其次，本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。
简而言之：全面取消限购，放开部分限售。
这一刀，切得比福州还狠。
前些日子，福州刚调整了限购政策：外地人可买一套福州五城区144㎡以下的普通住宅，但该房屋仍受限售政策影响。
楼市的形式，仍看不到转折点。
数数最近的政策不难发现，各个城市把该上的猛药，几乎都轮番上了一遍。
首先是利率：
上个月开始，全国各地都在下调银行利率。其中动作最快的是四大行，比如建设银行已率先明确：首套房贷利率为5.3%，二套则是5.5%。
此外，工行的房贷利率同样调整为首套5.3%，二套5.5%。若是某些优质客户，甚至可以做到首套5.2%，二套5.4%。
对比年初，杭州主流银行的房贷利率还是首套5.6%，二套6.5%。只过了一个月不到，杭州的房贷利率基本回到“六连涨”之前的水平。
房地产税：
房地产税在短期内对楼市是有震慑作用的，按照原来的节奏，今年大概是要公布一批房地产税试点城市的。
可就在3月份召开的国务院金融委会议上，财政部明确表态：综合考虑各方面情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
铺了很久的房地产税，瞬间刹车。
限售：
3月中旬，哈尔滨称2018年发布的区域性限售政策“已完成其阶段性调控使命，拟予以废止”，成为今年首个取消限售的省会城市。
限价：
很多城市很杭州一样，在出让地块时会加上新房限价。但在3月份，东莞的首批集中供地正式取消了新房限价；
二手房价方面，深圳住建局表示，将对目前的二手房指导价进行调整。坊间预期，二手房指导价大概会整体上涨3-5%。
即便用了这么多药，很多城市的楼市仍然看不到转折点。于是，只能把限购这剂最关键的药，都拿出来用了。
可以明确了，杭州接下来只会松不会严。
毕竟，属于杭州的独立行情已经结束了。
新房方面，除了少数红盘外，大部分楼盘的登记量都不如预期；二手房方面，3月份只成交4234套二手房；一季度成交量比少了约1.7万套。
自由度更高的二手房市场，已经打起了价格战。
最近刷屏朋友圈的，是一套位于未来科技城的二手房：该房源2021年6月挂牌，总价750万，但是在随后的时间里，一直在下调价格。
直到3月底，这套房子的总价已经降到了570万。在短短的半年内就跌去180万，几乎就是市场从热到冷的真实写照。
而这只是冰山一角。
据二手房平台统计，近30天内，杭州下调房价的房源已经将近10000套。
买卖双方的信心都空前低迷。
关于调控的大方向，中央已经有了最新定调。
当时的表述是：“积极出台对市场有利的政策”和“慎重出台收缩性政策”。
而在3月30日，国务院常务会议上，措辞发生了明显的改变：
“稳定经济的政策早出快出”和“不出不利于稳定市场预期的措施”。
这意味着，目前我们面临的经济形式更加严峻。同时，以往限制甚至打压楼市的政策，在接下来的一段时间内都不会出现。
想办法刺激经济，才是当务之急。
随着许多质量问题和项目停工，济南的许多房地产现在都遇到了许多问题。作为最贴近大众的住房市场，二手房对房地产市场有着巨大的拉动作用。价格继续下跌，成交量更是惨不忍睹，这对济南的房地产市场来说不是一个好兆头。许多人都很清楚，他们现在不能轻易地进入房地产市场，除了迫切的需求和真正的质量改进之外，济南的房子确实是卖不出去的。
很多人都有一个误区，认为买二手房比买新房便宜，但看了几套房子后，你会发现，目前新房和二手房价格倒挂的现象很明显，尤其是今年，在楼市信贷政策收紧的背景下，开发商面临巨大的流动性压力，为了提高楼盘的竞争力，房地产企业只能通过打价格战来赢得购房者青睐。
新房的价格被推低了，但很多处于高房价时期的二手房业主不愿意亏本卖房，甚至连房贷利息、装修等费用都要计算在房价上，因此，二手房的成交价要比新房高很多，而且买二手房要交中介费、契税、个税、贷款服务费，房本不足2年的，还有增值税，这些税算下来也要这是二手房卖不动的原因之一，因此，就算二手房小幅降价也很难卖。
在房地产市场供不应求的情况下，二手房是一种相对稀缺的资源，所以二手房价格被投机者炒作。一些炒房者甚至不愿意卖掉手中的房子，让市场上的二手房越来越少，这样就可以卖出更高的价格，所以当房屋供不应求时，二手房价格就会越来越高。但当供求关系发生变化，市场上出现房屋过剩时，投机者又最热衷于出售房屋，这就会导致市场上挂牌的二手房数量大幅增加，造成二手房有价无市的局面。
法律分析：个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，符合免征条件的除外：
1、房产证满5年或能提供《共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的；
2、家庭双方现时是唯一住房(业主必须提供户口簿原件、有效的婚况证明，如：结婚证或者民政局开具的半年内的无婚姻登记证明原件)：免征;
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
