“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(化名)打趣道。
2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年的时间过去了。这一年，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……
可以说，深圳楼市的拐点效应彰显。如今，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。进入2022年，二手房参考价将何去何从?
“只涨不跌”预期不再
在发布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”，例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。
随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价。紧接着，深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行贷款标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。当时，深圳相关部门对此解读为，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
在罗华看来，二手房参考价的威力体现在几个方面：成交量大幅减少、价格松动。更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。
二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。
除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，特别是被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中心的数据显示，假设房源参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明当时成交价远远高于参考价。从去年8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。
“学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价格比一年前跌了30%。”罗华告诉记者，“大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多。”不过，在他看来，参考价时代带来的最大变化，还是买卖双方的心理出现微妙变化：不再盲目相信房价“只涨不跌”。“其实深圳的购房需求仍在，只是许多人都变谨慎了，不再像以前那样盲目。”罗华说道。
二手房参考价何去何从
除了最早推出参考价的深圳，上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。
值得注意的是，粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实施了二手房参考价政策，周边城市联动调控似乎成为方向。乐有家研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪异常浓厚，而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌。
房企变局、密集调控、政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词。与去年年初不同，自去年年底以来，一些城市开始推出稳楼市的政策，包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策等。在这样的新背景下，二手房参考价何去何从?
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，参考价实施的力度会有所降低，因为市场已经明显回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定，稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳定也会带来不利的影响。而且，现在整个新房市场“卖一买一”的购房需求占主导，如果二手房市场继续下行，对新房销售也非常不利。“我预计，2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大，或将保持现状。”
研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前情况来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。
“现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎。
自去年2月深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价，但目前，多地松绑了这项政策。据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。
7月，广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交量已体现了政策松绑效应，同比明显上涨。其中，成都二手房成交量更是创近10年新高。
业内人士认为，二手房指导价政策松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。
二手房指导价执行情况有别
二手房指导价制度，即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。不论房屋实际成交价格如何，银行只能按二手房指导价格上限来核算二手房贷款额度。此前多地二手房指导价政策实施之后，二手房成交规模锐减。
以深圳、上海为例，自推行二手房指导价后，二手房市场均明显转冷。深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月（二手房指导价一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。据克而瑞研究中心统计，去年7月上海开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交套数不足2.4万套，环比下降16%。至今，上海二手房成交套数已连续12个月下滑，并且连续多月低于1.5万套以下。
7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。此后，据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
针对西安二手房成交参考价格是否已取消的问题，西安市住建局相关工作人员回应媒体称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。
目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。
3月底，针对深圳二手房参考价将调整的传言，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住建局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”
克而瑞研究中心调研后指出，去年出台二手房指导价制度的城市，当前执行情况差别明显。比如，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；温州、合肥等4城没出台过实施细则。
多地成交量体现松绑效应
“过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱说，二手房指导价松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，市场逐步走出底部快速复苏。
克而瑞研究中心数据显示，从周成交数据看，苏州第29周（7.11～7.17）和第30周（7.18～7.24）二手房成交面积同比分别大涨61%和36%；深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，第29周二手房成交面积同比仅微跌7%，第30周佛山则同比增长8%。
值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的14个热点城市7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高纪录。
上海易居房地产研究院研究员潘竑羽认为，成都二手房成交量大涨的主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏，其中二手房指导价放松是政策利好之一。
另据贝壳研究院统计，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。其中，东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。
对于未来的市场趋势，丁祖昱认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
（原标题为《激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策》）
10.5万套、14.42万套。根据中国房地产行业协会官方显示的数据得知，西安2022年6月二手房挂牌总量为14.42万套，随着学区房被全面禁止和落户需求日益趋弱，西安楼市的核心价值已经发生了质变，房子不再是必须品，二手房成交量为10.5万套。
西安楼市新政：二孩家庭按刚需对待，楼市会因此回暖？满二满三打开，二手可供应量暴增。增加了一些刚需名额，可以维持一些超级倒挂盘的打新的热度，然后土地能好卖一些。同时，这次满2满3政策，按照现在的环境和预期，套利投资者会离场，至于是否会平价或者亏损离场还要看地理位置和具体楼盘。目前看利空二手房价格，因为供应量增加了，想想政府二手房指导价格，这阵子其实是在保护二手房价格的，未来走势，还是得看经济环境。经济系统就像一个生态系统一样，我国的经济生态系统本来是比较复杂的，各行各业都有完整的闭环生态链，如果能均衡发展 ，国运天花板是有机会超越美国的。
走上大规模负债发展之路后，生态系统变的相对简单，因为有太多社会资源投入到基建中，最终导致生态系统抵抗力下降，恢复力也会下降这种特例情况的发生。现在虽然表面上有危机，其实危机中蕴含着生机。如果能在经济下滑的大背景下，真心实意的做好产业结构调整，缩小贫富差距，让消费重新回暖（非大宗商品消费），这是一个非常好的机会，毕竟大家都没有出路的时候，广大民众能支持和接受一些平常难以接受的经济策略。挺过这个坎，路也就宽了。老百姓钱袋子已经瘪了，没钱拿什么买房子！无论是刚需，还是改善，这些年政策的变化，经济形势的低迷，加上时不时房企暴雷，老百姓维权成本上升，观望的人越来越多，下手的人反而少之又少。经济是一个整体，并不会因为房地产政策利好就会带动消费，重筑一个健康的经济发展生态，才会重树消费信心。
西安房管局查询。西安，简称“镐”，古称长安、镐京，陕西省辖地级市，是陕西省省会、副省级市、特大城市。在我国的规定中二手房的交易数据在当地房管局的查询，因此西安二手房成交量在西安房管局查询，用户可以前往该地的房管局中进行查询。
·限购区域为西安市辖区 2011年2月25日，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。 ·限购类型 结合以往历次调控西安市政府落实情况和对比近日其它部分城市出台的限购令实施细则进行了较为详细的解读。本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 ·限购令认家庭不认户口 本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。 ·限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房 限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。 ·拆迁户回迁安置不受套数限制 定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。 ·限购对于西安房地产市场的影响 西安限购令内容预计短期内楼市成交量会出现一次小幅井喷，仍然具有购买资格的市民很有可能会抓住时机入市。美城机构认为，限购令在限购的同时也释放了一定的“准购”信号，而房价长期不可能大幅下调几乎已经成为了共识，此次限购政策在很大程度上也将加速部分观望购房者的决断。从宏观战略层面来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续：一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构
西安的商品房在推出的交易新规定以后，可以给当地的楼市带来一定的回升趋势，也可以促进房子的销售量稳定房子的价格，还可以减轻居民的经济负担。
人们买房子的首付比例降低了，经济负担更轻了。根据西安市商品住房交易规定显示，有西安户口的居民在当地买房时可以降低到20%左右的首付，如果利用公积金贷款来买房，最高可以贷款30万元左右，夫妻双方的最高贷款金额可以达到60万左右，按照这样的比例来算，人们在买房时自己所拿出的经济压力更低了，在政策出来以后，当地房子的销售量增长了20%左右。
二手房的流通将会更加的通畅。个人在出售自己的房子时的手续办理会更加的简便，和新房子的手续大概是一样的，但前提条件是需要在买房之后满两年才可以将自己的房子登记并转让出去。其他人在买到二手房子以后也不能立即的将房子转让出去，仍然需要满两年以上才可以，其他的核心房子基本上是一样的。
不同人群的购房政策会有不同的规则，有些人群更利于买房。例如西安市的消防救援人员在购买房时可以按照退役军人的政策来购买房子，房子的首付比例降低到20%，房子的补贴金额会增加。每一个家庭有了二胎或者三胎以上的成员，在购买房子时，可以按照刚需家庭的方式来对待，降低房子的首付比例，大约在30%左右，后续的月供也可以选择利用公积金来缴纳。
西安商品房的政策带来的影响，更多的是积极的一面，最主要的是居民在买房时所承担的经济压力更小了，只有居民的经济压力小，经济来源稳定了，当地的商品房交易才会彻底回暖。
因为二手房成交参考价会阻碍当地的房地产行情，包括西安在内的几乎所有城市的房地产行情都不好，所以二手房成交参考价可能会成为历史。
每当我们谈到买房问题的时候，很多人首先想到的就是高房价，同时也知道各个地方的房地产行情非常差。在此之前，很多人会认为房价无限上涨，为了打击炒房行为，有些城市才会推出所谓的二手房成交参考价。在此之后，房地产行情下跌的问题已经不允许二手房成交参考价的出现了。
西安取消了二手房成交参考价。
在推了不到一年的时间里，西安地区主动取消了二手房成交参考价，并且表示买房和卖方行为可以尊重卖方的意愿。在此之后，居民的买房行为所受到的限制会越来越少，二手房的评估工作也会越来越宽松，这些措施有利于西安地区的房地产行情。
为什么会取消二手房成交参考价。
正如我在上面所说，如果想要理解为什么会取消这个措施，你首先需要搞懂这个措施的目的是什么。二手房成交参考价是为了扼制楼市行情过热，不是为了鼓励大家买房。当一个城市的楼市行情异常冷淡的时候，这个城市自然不会执行二手房成交参考价。
我的个人建议是什么。
当很多城市的房价问题难以解决的时候，几乎所有的城市都想通过稳定高房价的方式来稳定经济。以我个人来看，房价下跌的趋势已经不可扭转，不管我们通过多少人为的因素来强行遏制这种趋势，这种行为只是浪费所有人的时间。当我们推出各种花里胡哨的方式来维持高房价的时候，我们不如提前思考如何应对房价暴跌之后的各种问题，后者显然会更实际一些。
