商住两用的房子也就是说可以用来住人也可以用来办公，在上海这样的房子有很多，并且也有的人觉得值得投资，不仅仅住人方便，办公也是很不错的。面对这样的房子，不少的人也被上海了，因为它的缺点有很多。上海商住两用房缺点？商住楼为何有70年产权？
商住两用的房子也就是说可以用来住人也可以用来办公，在上海这样的房子有很多，并且也有的人觉得值得投资，不仅仅住人方便，办公也是很不错的。面对这样的房子，不少的人也被上海了，因为它的缺点有很多，入手前了解一下吧。那么我就来介绍一下上海 商住两用房 缺点？商住楼为何有 70年产权 ？
上海商住两用房缺点
1、居住成本高
商住房 里，只能用商业水电，水电费比正常高2倍； 物业费 也比正宗 住宅 高2到3倍。而且里面不能通燃气，排烟通风也不好，做饭比较麻烦，没有阳台，无法晾晒，生活不便。
2、金融杠杆低
商住房的产权，一般只有40年或50年，银行贷款5成，贷10年，利率上浮10％＋，还不能用 公积金贷款 。
商住楼为何有70年产权
1、根据我国的 土地 法相关规定，如果是用于住宅的用地，也就是商品楼，统一执行的是70年的产权。如果是 商业用地 ，那么土地年限一般来说是50年或40年。
2、那么，商住楼为何有70年产权呢？如果购买的商住楼，土地性质属于性质是住宅的话，那么，他的产权就是70年的。产权的使用年限要看当时所购买土地的性质，一般来说，商用楼都是 综合用地 或者是商业用地，产权使用年限都是40－50年左右。
3、所有的使用年限都是从购买土地的日期开始计算，而不是 购房 者所购买 房屋 的预期，也就是说当 开发商 拿到这块土地之后，还需要建设，这期间要耽误好几年的时间。比如建设的时间花了5年，那么实际人们购买到手之后，真正的 产权年限 只有65年。
以上是是我介绍的上海商住两用房缺点？商住楼为何有70年产权？对于商住房的问题我们已经了解，商住房不仅仅有缺点也是有优点的，价格比较实惠，一些收入一般的人可以入手这样的房子，但是 买房 不能单单看优点，缺点也是不能忽视，这样才不会后悔。
不可以居家隔离。
现在只有当事人身体健康或者八十岁以上,才可以申请居家,还有就是从哪里回来有规定,你应该听从工作人员安排。
既然已经写明是商住两用的小区，那么就是可以作为商品房，就是办公也可以作为住宿使用，这个从广义上来说就是商住两用，你说不可以住人，那肯定是不对的，我觉得应该是可以住人的，但是做人的就是人数有可能有限制，具体的可以咨询一下当地的物业。
言归正传，买了商住房的你，后悔吗？ 这个话题，必须先明确的是，商住房这个概念，打开搜索引擎一查，对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。
无论是哪种解释，它跟普通住宅还是不同的，它是店铺和住宅混合而成。紧接着搜索引擎就搜索到购买商住房的危害，什么产权期限短，到期要缴纳土地出让金，不能办理户口，按照商业水电费缴纳，户型小、没绿化，空间窄等。
看完这个，吓我一大跳，我隐约记得自己住的这套房子就是商住房，买了七八年了，从没关注过这个问题，急忙翻看房管局的制式合同，果然写着商住楼三个大字。我说怎么我们小区就沿街孤零零的两栋楼呢，小区的院子里连棵草都没有，光秃秃的，全部是水泥硬化的路面，院子小的可怜，一楼、二楼都是门面房，干啥买卖的都有，三楼起才是住宅，一到夏天撸串的日子，吵死了。其实这些都可以解决，小区的后身就是一条河，绿化非常好，锻炼啥的都方便；开发商配套的窗户还是不错的，隔音效果非常好。其他的问题呢？户型也不小啊，一百多平，南北通透，水电气都是居民标准，户口也轻松的落了，还有啥不同的呢？对了，产权年限，我急忙又找了一通，合同也大笔写着呢，2008到2078年，正好70年啊！也没什么差别啊！
你要问我后悔吗？我还真后悔，后悔当初没钱多买几套，当时2800，现在10000。当然了，我这是个案，房地产市场地区差异很大，可能各地的政策不同。至于说内心后悔吗？我想如果买来自己住或者办公用，那就谈不上后悔，尤其房子这种大笔的消费，你决定买的那一刻，肯定是综合考虑了价格、位置、收入水平等各种因素之后的妥协的结果，是自己的决策，谈何后悔。如果是炒房的，那随时会后悔，因为政策多变，防不胜防。
买了商住房是什么感觉？有利有弊，话分两头。
第一、中国有句古话！有了安生之初，死的也安生！
意思就是如果你没有自己的房屋，老了或者人至将至的时候，不得安宁！租了房也会被人赶出去的，2020年的疫情也是反应出了这一点，那个时候有房你就可以进小区，借房的人就有了相关的困难。
第二、房奴的感觉！压力山大！
上海买房人，在当下诡异的楼市行情中，我看到了芸芸众生的无奈与悲情。为了孩子、为了家人不得不买房，而为了能买到房，也真的都豁出去了。买房热的时候，“买房就像买菜一样”。这几天在我看来，现在的上海楼市，买房的体验感其实比买菜差多了。买菜至少你还能挑挑拣拣，烂的不好的肥的瘦的至少你还能放一边不买，但是，现在在上海买房，买房人其实是连挑选的机会都没有。现在的上海买房人，正处于“无脑买房”的阶段。
但是房价贵呀！上海市区一套房500万以上，短短半年时间，我朋友的一套最低总价段房源从700多万激增到860万！
贷款要100万到200万，所以一旦成了房奴，压力大！
第三、买了商住房就是对自由的限制 。
买了商住房，这样的结果就是束缚住了年轻人的梦想和创业、拼搏的精神，不敢轻易跳槽和实现理想了！
而且，房奴的消费能力也被限制了！
但是，中国人的传统就是要买房！我知道在海南省海口市有许多老年人去度假，包吃包住1680元一个月，但是这些人是在自己家里有房的前提下去享受的！
这就是国人的命呀！
以上想法，有不妥之处请指教、关注和建议！
商住房，坐标上海，外环线边上。住宅均价在4万-5万/平。当时限购，无奈选择商住，74平，复式。除掉公摊实际面积100平左右。房价+装修+中介费+税费一共170万。三室两厅。换做住宅，100平使用面积建面去到120，500万打底。在价格的绝对优势面前肯定选择商住，还管他商用水电煤，每个月才多几个钱？多出来的300万一年利息够你付70年多水电煤了。孩子教育问题：打算附近买个30、40平的小户型学区房，或者干脆贵族学校，大不了20万一年嘛，孩子从小认识的同学，家长资源是不一样的，这个投资值得。后不后悔，看人了。要是愿意一家三代挤40平的房子，无所谓的话那确实后悔，这种房子1家7口人住的都不挤。不管是涨是跌，还是卖不出去，自己住的舒坦是最重要的
买房是否后悔，要看买的房子价值和价格是否对等，或房子价值是否大于等于房子价格，从这一点考虑即可得出所买的房子是否划算。我在一个准二线城市买的房子，这座城市近两年房子涨的非常快，均价都在1万元左右，当时我买房时，房价才五千多，另外送了一个车位，房子所在区域的交通、学校、医院、商场等各项相关配套设施都挺好，环境也不错，所以，我感觉这次买房挺值的，我找到了房产市场的低洼地。然而，现在房价价格虚高，再买房还是需要谨慎，以下分享一下这次买房的经验。
买房需要考虑的三个基本因素分别是土地供给量、人口流动性、人口结构比，无论是刚性需求买房，还是投资性买房，只要参考这三点，足以决定是否当下买房，还是未来再买房。
一个地方房价是否高涨，主要看供给情况，即供给决定价格，供大于求，房价必然下降，相反，供不应求，房价必然上涨。房产供给的情况由土地供给决定，而房产需求情况由人口数量决定。对于一个地方而言，土地供给充足，人口增长缓慢，人口流出量大于流入量（净流出），人口结构老龄化严重等问题必然导致房价的下降，可能不会马上下降，但在房子供给达到饱和的情况下，如再增加供给，没有投资性或投机性的消费，那么房价下降是必然的且毋庸置疑的。
目前全国的房价普遍在上涨，二三线城市房价已严重偏离房子本身的价值，而支撑房价上涨的根本原因主要在于炒房者，从目前全国41个城市实施的限售情况来看，稳定房产市场的目的很明显，这是为了防止投机客突然抛售房产而引起房市场的震荡。可以预见的是，未来两年房价必然有一个平稳下降的过程，目前限售的41城市中，持有多套房产的投机客或将成为此次房价下降的最后接盘侠。
当然，对于有刚性住房需求者而言，如果有购房计划且资金充足的，何时购买均可，毕竟这是刚性需求，是买来住的。但如果自有住房且购房资金不足，2--5年后再买或许时机更为合适。
首先感谢官方邀请：
购买商住房缺点如下：
公寓与商品房区别有以下几点： 1、产权方面： 住宅产权70年，公寓产权40年。2、建筑结构方面： 住宅为板式建筑，公寓一般为塔楼。3、使用成本方面： 住宅水电民用，公寓水电费商用，较高。4、持有成本方面： 住宅物业费较公寓低很多。住宅一般为2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+5、作用方面： 住宅可以上学和落户，公寓可以注册公司。6、住宅可以天然气入户，公寓不可以的。
l备注： 住宅一般泛指70产权住宅房。公寓指40年产权的商住楼。
买之前希望你了解清楚，毕竟买房子是终身大事！
如果你感觉我的回答对你有帮助欢迎关注本号
非常后悔，上海的商住楼就是擦边球，过去十年没人管现在政府开始严厉打击导致商住楼这个概念彻底被清理了，商住不存在只有住宅，写字楼，商铺这三种类型，商住是开发商把写字楼或者商铺产权包装成住宅卖给业主的，这类房子不能落户口，产权只有40/50年，而且水电煤都是商用标准，物业管理费也是一般住宅的三倍，最关键的是交易的税费超过40%，这类房子同时采光，朝向全部是很差的，一个楼面也基本超过20家，鱼龙混杂根本没办法住人，居住环境都很差治安复杂…朋友2014年买的坑爹商住80万loft，当时住宅是120万，现在这套loft原价卖都没人要，住宅早就突破280万…所以在上海买商住基本都被套住，唯一就是不限购不限贷
2017年11月入手了一套商住58平方4.95米层高商住房。买前已经了解了商住公寓的缺点，谈不上后悔，因为还没交房入住。谈谈仍然入手的原因:1、区位。一直想住在江滨，透过大块的玻璃窗就能看到江景和对岸的灯光景观秀。2、看了一段时间，发现除了二手住宅，后续的江滨路上新房只有soho了。soho可以隔两层，虽然层高会稍微矮一些，不过相比二手住宅的价格有很大优势，毕竟资金有限。3、落户。无所谓，已经有一套住宅了，把老人接过来一起住了几年，但是生活习惯和观念有差异，还是孩子初中后，分分出来自己出来住，所以不用考虑商住房的落户问题。4、水电煤气。开发商明确申请了民用水电，有煤气入户，这样的话生活成本跟普通住宅没差别。5、40年产权。年龄都40了，40年和70年产权对自己这辈子感觉没太大影响，到期了如果需要再续土地出让金吧，先住再说。6、再次出售费用高。打算自住没打算卖的。回头真想换房或者给孩子准备婚房，可以动手上的住宅。2016年底市政府发文减免商用房的税费，允许接入天然气，说明政府还是在鼓励居民置办商用房产。7、公积金贷款。公积金是外省异地的，原本也没法跨省用。8、首付高达50%。福州当时很长一段时间没有放出房源，同期的新盘住宅房源基本排队靠抢，还要全款优先，银行贷款开始减少额度，控制杠杆。所以想要买房，首付都要很高了。不过过了年底后来大量新出房源好像不用再抢房了。以上这些原因就是仍然入手商住SOHO的原因。其实说到底还是钱不够
你好！很高兴来回答你这个问题，我主要就杭州的商住房来谈谈我的看法！
买了商住房是什么感觉？这个问题也要因人而异。正所谓有人欢喜有人忧！
欢喜的是商住房有几个优势：
第一个优势是它的稀缺性
限洒令出台后，政府不再审批和建设面积小于300平的公寓，这就使得小面积酒店式公寓将成绝版，是不可复制的资源。
第二个优势是它的多功能性
酒店式公寓从产品的初始设计目的来讲，主要还是用来住人的，小面积酒店式公寓由于没有独立的厨房，不符合消防规范，采用了更清洁、环保的电磁炉作为厨房灶具，但70方以上的公寓，基本上都通了燃气，户型上也能做到南北或东西通透，加上水、电或燃气入户及烟道设置，使用功能与住宅基本相同，
随着杭州出台酒店式公寓可落集体户政策的出台，酒店式公寓将更接近于住宅所附属的 社会 属性，即落户和读书。酒店式公寓既可住人，也能办公、更可以注册公司，一面多能，功能可谓强大。
第三个价格更具优势,酒店式公寓的市场售价远低于住宅，购入成本小，这也是投资产品最重要的关键点，也是酒店式公寓值得投资的原因。
第四个是它的低风险、高性 价比的金融性
酒店式公寓不仅具有居住属性，同时也具有比较强的金融属性。大多数时候，它的投资属性往往大于它的居住属性。它可以解决人们在投资产品过少的情况下，多元化的一种选择。而酒店式公寓作为兼具不动产属性与金融属性产品，应该来讲，抗风险和增值保值能力还是不错的，因此，我们要正确看待它的不足之处。
随著公寓产品的不断创新发展，现在已经开发出更多适合居住的公寓，比如：4.79米双钥匙、四钥匙。而且还细分出单门双钥匙和双门双钥匙，以及单廊式南北或东西通透公寓，不论是从层高、空间面积利用，以及居住感受上来讲，都得到了进一步的提升，买一层、送一层，分开独立出租，租金成倍增长，也是现在酒店式公寓的核心价值。
忧的人主要也有几个方面的考量：
1、居住感受太差，不通透，层高太矮，给人压抑的感觉。
2、没有燃气，做饭不方便。（现在70方以上的商住房很多也有燃气了）
2、水、电、物业费贵，商住房一般都是商用水电，比民用水电都贵很多，物业贵跟同档次住宅相比，贵的也不少。
3、出租难，租金回报不高，这个可能跟房子的位置及内部构造及装修风格有关系 。
4、变现难，想要出售，基本上是有价无市，好不容易有人买，价格也上不去，甚至还要亏本卖。
商住房其实应该看成一种投资品，用投资的思维和眼光来正确看待选择商住房。我建议投资商住房要遵循以下几个原则，可能皆大欢喜！
1、市中心
2、地铁口
3、附近有超商、综合体
4、42平左右
5、4.79米LOFT双钥匙或多钥匙
真实案例，时间有点早，地区性城市1999年小户型公寓带装修平均12万一套，首付三成后十年期贷款每月付不到1200元，大约等同于出租金，现在房屋大约值五十万左右，如果是你会后悔吗？
我去年也在成都买了两套商住，地铁口一号线，对面是学校，41平米，赠送了两间房，建筑面积有70多，水电气民用的，当时一套商住33万，每个月租金2400左右。房贷1800一个月，你说亏吗？一旦租购同权，租房可以入户，小孩可以入学，我相信房租还会大幅度上涨。高收入地段，而且是学区房，从幼儿园到中学都有，而且学校也很不错，两室一厅的，就当33万买了一个辅面。
上海新政商住楼落户是假新闻，因为商住楼的产权和使用年限，完全不同于住宅，现在上海一直是限制商住楼，更不会有新政商住楼落户。不信谣不传谣，可以去上海官方发布确认消息的。
法律分析：1、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，首付较高50%，在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼，住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年，其契税按3%缴纳。2、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到;另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
不限购。上海商住两用房的房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠，贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请。不限购所谓“商住两用房”，是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。过去，在人们眼中，“商改住”的项目多为商业用水、商业用电、无燃气、格局差，并不适合居住，然而限购令政策的出现反而给了这些原来处于劣势的“擦边球”项目变成了“香饽饽”。但值得注意的是，商住两用房与普通住宅除产权年限不同外，契税费用，水电费用，物业费用，户籍制度，周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。购房人在购买时应当予以注意。
诸葛找房数据研究中心近日发布专题研究称，禁止“商改住”政策城市扩围，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。未来，公寓市场依然以去库存为主，预计短期内政策不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。
研究称，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，商改办、商改住全部杜绝。紧随而来的是11月15日，佛山出台新政禁止商办变公寓。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。关于“商改住”和“商改办”，每个城市的政策强度不一，政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。
2017年以来出台商办政策的主要城市分布
政策：禁止商改住政策城市扩围，未来收紧大势所趋
研究称，从出台政策的城市分布可以看出，以一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角区域集中分布。住宅市场限购需求外溢导致公寓市场过热从而推动调控政策的出台，一线城市和热点二线城市房地产市场发展迅速且调控政策相对更为严格，投资客更加看好。
2017年以来各城市出台限制商改住政策一览
研究指出，从政策针对方向来看，规范商办性质禁止改为居住用途成为各城市政策的基本条件，除此之外，北京还规定了最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目；深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控上；北京和广州在转让方面规定已购买的商办物业不能转让给个人只能转让给法人单位。
另外，研究还提出，北京、广州、上海等城市还出台了鼓励商改租政策，为商办性质用房提供了另一条出路。“商改租”政策出台的背后，是我国一二线城市大量商办物业闲置的现状。因为调控收紧等多种原因，商办物业积压情况严重。对于开发商来说，大量商办物业房源空置积压既是极大的资源浪费，又面临极大的销售压力，因此“商改租”落地是顺应市场需求的节奏。但在最终的执行过程中，各地均遇到了很多问题，目前实际推进并不顺利，仍需执行政策进一步细化。
公寓政策重点方向
研究分析称，公寓调控政策的陆续出台，非住宅类市场将迎来重大变化。住宅和公寓产品将会有明显区别，未来商办地块必须以商办进行销售。同时，相关政策的出台对于商办市场来说也是一个大的利空。办公产品本身去化艰难，以后商办地块不能做公寓产品，产品价值受抑制。商办地块与住宅地块的地价进一步拉开。对于购房者来说入手要更加谨慎，精装修挑高式公寓等打擦边球的产品，因其擅自加层、增加建筑面积等违法行为，导致其存在一定风险；同时也使得开发商想占小便宜、打擦边球越来越难。
各城市走势：政策影响市场活跃度，量普遍下跌
研究称，政策出台后，对当地的商住公寓市场或多或少有些影响，选取2017年出台禁止商改住政策的北京、上海、广州、深圳、南京、东莞六个城市，结合各城市的政策前后公寓市场的量价变化来判断政策对公寓市场的影响。
成交量：不同城市影响分化，北京、上海遭到致命性打击，广州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出台政策后，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，在成交面积方面，北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海则分别下降94%、64%。从月度数据看，政策出台的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市场成交面积断崖式下跌，环比跌幅分别为97.4%、51.1%，且之后成交一蹶不振，上海单月成交不足1万㎡，北京则多月无成交。
广州2017年3月限制商改住，并规定商改住只能售给企业，政策出台首月，成交面积下滑严重，降至7.37万㎡，环比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%，然而，2018年12月，广州公寓政策不再限制销售对象，2018年12月销售面积创2017年3月以来新高，全年降幅收窄，仅为13%。
深圳于2017年5月虽然限制商改住，但政策并未限制购买方，加之深圳住宅严重稀缺，公寓市场较为坚挺，在出台后的首月，政策效应并不明显，2017年公寓销量继续上涨，同比增速为66%。然而，一方面，由于政策的影响，部分购房者对商住公寓的升值空间存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面积较2017年下降46%。
南京、东莞的公寓政策的影响较为温和，成交面积变化不是很大，尤其是南京，2017年、2018年商住公寓的成交面积同比下降分6%、2%。东莞于2017年10月出台政策，2018年商住公寓成交面积同比下降18%，整体影响力度不大，属于稳中趋降的局面。
成交价格：价格影响滞后于量，除深圳外，其他城市价格不同幅度下跌。从成交价格走势看，政策出台后，价格上涨动力不足，除深圳价格呈现上涨趋势外，其他城市价格均不同幅度下跌。其中，北京价格下降幅度最大，2019年前10月，北京公寓平均成交价格34013元/㎡，与2018年相比下降41.1%。上海的公寓市场自2017年起大力核查商改住项目，并针对“类住宅“ 进行“拆墙、拆煤气、拆上下水“的整改。2017年之后，上海公寓价格呈下跌趋势。
南京、广州、东莞2019年前10月平均价格较2018年分别下降6.6%、4.4%、4.4%。
深圳由于新建住宅项目稀缺，虽然政策挤压了一部分需求，但价格仍较为坚挺，2019年前10月，深圳公寓平均价格为65196元/㎡，与2018年相比上升18%。
影响力：政策影响市场活跃度，量普遍下跌。研究分析称，综上所述，禁止商改住政策影响了商住公寓市场的活跃度，购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎。量的持续下降就会带来价格的下降。整体来看，北京、上海受政策影响严重，对公寓市场堪称是致命性的打击，量价齐跌；再次为广州。南京、东莞影响温和，量价微跌。深圳因其市场具有特殊性，商品住宅严重缺乏，并且公寓市场有高端需求客户带动，市场在政策出台后依然保持整体上涨。但对其他城市来说不具备借鉴意义。
研究分析指出，最近出台政策的城市中，厦门由于政策较为严厉，违反可无偿收回土地使用权，预计对公寓的成交量影响较大。佛山对商办用地项目规划建设方面加以限制，不得建设公寓产品，销售过程中不得销售该类产品，不得误导消费者，并且要向购房者公示宣讲商办项目与住宅项目差异，并且明确提出商办类项目是商水商电、配套上不得落户上学等，预计将对市场产生较大冲击。
各城市商住公寓政策影响评级
典型城市商办市场现状及趋势特征
北京：政策出台后，量价齐跌，商住公寓市场“一蹶不振”，生存艰难。
供销情况：326政策效应显著，成交断崖式下滑。随着住宅价格的上升，商住公寓产品因总价低、不限购等特征逐渐成为商品住宅的替代品，2009年起商住公寓成交量逐渐上升，至2016年，商住公寓成交面积达到顶峰，全年成交402.9万㎡，是2015年的2.8倍。然而，2017年3月26日，商办新政规定在建项目不能售给个人，存量项目出售需具备购买住宅资格并全额付款，政策影响显著，2017年后，商住公寓成交断崖式下滑，曾经的火热一去不复返，2018年市场更为冷淡，全年仅成交1.8万㎡，2019年成交较2018年略微好转，但远低于政策之前的成交水平。
供应方面，政策出台后，一方面，开发商入市商住项目更为谨慎，另一方面，新增土地不能建成商住公寓，因此供应也是寥寥无几，2017年3月后，北京商住公寓供应仅新增7.99万㎡，共647套，仅2017年11月及2018年6月迎来少许供应，分别是通州的合景中心及通州的万科大都滨江。2019年0供应，公寓进入消化存量项目的时代。
成交价格：政策后价格明显下降，依然无法扭转“有价无市”市场。326政策后，商住公寓的繁荣景象一去不复返，市场成交冷淡，价格上升动力不足。根据数据显示，2017年、2018年商住公寓平均价格为分别为44675元/㎡、57863元/㎡，同比上涨50.1%、29.5%，主要原因是政策后，商住市场难以交易，一些远郊区且品质低的商住项目被迫退市，甚至面临大面积退房，部分优质商住项目艰难生存，2018年仅5个项目入市交易，且均位于通州区，因此拉高全市商住均价。2019年，经历了一年多的政策消化，部分商住公寓尝试性入市，然而，受限于交易条件成交并不乐观，只能采用降价跑量，2019年商住公寓成交价格30900元/㎡，同比下降46.6%。
库存：随着成交速度减慢，去化周期高达117个月。2018年，随着公寓去化艰难，多个月份无成交，且供应少，仅2018年6月万科·大都会滨江入市，然而去化不乐观，库存面积较5月上升，达142.7万㎡，环比上升3.6%。随后商住公寓进入持续低成交的局面，库存稳中趋降。截止到2019年10月，库存面积为135.5万㎡，同比下降4.3%，去化周期116.9个月，同比下降91.8%。
项目：326政策后市场有价无市，去化艰难，成交难求。2008年后，住宅价格攀升，低总价的商住公寓逐渐成为开发商香饽饽的项目，入市项目逐渐递增，至2016年达到高峰，全年成交覆盖216个项目，2017年，政策后全年成交项目123个，较2016年下降43%，2018年更是仅5个项目入市，且全部集中在通州区，2019年，入市项目增多，截止到2019年10月，成交共覆盖27个项目。
南京：政策影响力较温和，市场规模天花板显现，价格小幅波动
供销情况：连续四年月均成交4万方左右，市场规模天花板逐渐显现。2017年3月，南京出台商办建筑不得按照住宅套型设计的政策，随着商办类住宅被严控，该类产品未来上市量将大幅减少，南京市场上的公寓产品将越来越少。2017年3月政策出台后成交量出现一波成交小高潮，成交6.7万㎡，环比上涨144.6%，随后几个月成交依然居高不下。4月份公寓市场新增供应12.21万㎡，环比上涨82.2%。究其原因在于，政策管制商住公寓产品后市场上这种产品将越来越罕见，吸引了大批投资者。2016年以来市场月均成交均在4万㎡左右波动，市场规模天花板逐渐显现，而政策后的成交量暴涨，也只是短暂现象。
成交价格：2017年3月小幅上涨，价格波动幅度不大。从成交均价来看，波动幅度不是很大，2017年3月价格小幅上涨24.6%，2017年5月成交均价达到全年最高值25931元/㎡。南京针对公寓的政策相对而言较为温和，政策规定将公寓的层高从4.8米限制到3.6米，主要影响的还是挑高公寓产品，从此loft等挑高公寓成为绝版。而在南京本就有大量小户型住宅产品可以选择的前提下，公寓产品的优势不大。
库存：整体库存量较大且去化较慢，2019年10月去化周期17个月。南京公寓市场整体库存较大，且去化速度较慢。2017年商办整治政策出台后，市场库存及去化周期呈现逐渐上升趋势，2019年9月库存达到79.61万㎡，去化周期长达17.4个月。在南京购买公寓产品主要是投资用途为主，而贷款和利率要求高而投资回报率有限的弊端，使得公寓去化难度较大。
广州：330政策后成交断崖式下跌，1219政策调控松绑后明显回升，成交均价整体波动下滑
供销情况：政策出台后成交迅速转冷，但整体好于北上，政策调整放松后刺激市场升温。由于住宅限购和投资需求等因素的影响，广州公寓行情也随之水涨船高。到2017年3月供应29.81万㎡，成交32.13万㎡，达到近几年的最高值。为了调控和规范公寓市场，广州出台了330调控政策，政策的影响力度较大，明确规定了商办公寓的购买人只能是法人单位，个人不能购买公寓。政策的出台使广州的商住公寓市场瞬间陷入冰点，成交量呈现断崖式下滑。到2018年12月广州发文通知“330政策”成交的房地产项目，商服类物业不再限定销售对象，调控松绑后销售面积明显回升，当月成交20.65万㎡。从18年12月开始，广州公寓成交量突飞猛涨，在政策及开发商年底冲刺业绩的影响下，成交量居高不下；除了今年2月网签的惯性回落外，松绑之后，公寓的单月成交基本在10万㎡以上。2019年成交量逐渐恢复至非调控期间水平。
成交价格：价格小幅波动，整体呈现下滑趋势。从成交价格上看，2017年公寓成交均价为近几年最高，2017年公寓调控政策的出台在短期内对价格有小幅影响，价格小幅波动，2017年4月价格下降至19415元/㎡。整体来看从政策出台后到2019年10月市场成交均价处于波动下滑趋势。
库存：库存及去化周期在政策后明显上涨，1219政策后库存稳步消化。广州市公寓存量较大，自2017年330政策出台后库存量逐渐走高，截止至2018年11月库存量达到160万㎡，去化周期将近29个月，去化周期明显拉长。“1219政策”出台后，市场反应积极，公寓库存稳步消化。去化周期明显回落，2019年10月去化周期回落至10.6个月。
市场预判：收紧政策预计持续蔓延，公寓市场面临降温危机
研究分析称，受到住宅限购的挤压，公寓产品由于不限购成为市场大热。受政策限制没有购房资格或者资金不足的购房者把公寓作为住宅项目的过渡产品，导致近年来公寓产品成交大幅上涨。而实际上，公寓和住宅产品在性质、配套、收费标准、税费等方面都存在很大的区别。近年来商改住导致的问题层出，主要是交付后居住使用上的商水商电等基础配套，以及无法享有教育、落户的配套导致的业主维权等，公寓市场乱象不断。规范商住公寓市场政策的出台是大势所趋。
住宅和公寓产品的区别
2017年3月以来，以北京、上海为首的一线城市和热点二线城市相继出台了商办政策规范市场，首先，商办项目产品设计、规划、报批环节更加规范，从各地政策相继出台后可以看出当地供应和成交出现不同幅度的下滑。其次，政策的影响力度较大，扩展城市范围广，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击商住公寓产品，规范商办市场。
研究认为，从公寓市场的新增供应方面来看，各地新政出台后，不少预备推售的公寓项目纷纷暂停并延后，根据新政进行整改中。新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以预计。随着政策的逐步强化，实际入市的项目将大幅减少，且去化情况也不会乐观，未来将持续保持该状态的可能性较大。
从公寓市场的去化情况来看，政策条件严苛的城市项目面临严峻的去化难问题，出台整治政策的城市整体成交均呈现不同幅度下滑，市场观望情绪渐浓，已经购买商住公寓的业主可能会急于抛售，随之而来的是不少项目将会逐步下调价格，以价换量。
目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品。虽然部分城市出台了鼓励商改租政策，但执行过程中缺乏配套政策，整体实行情况不甚理想。未来公寓市场依然以去库存为主，另外，政策短期内预计不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。
