这个别墅政策已经出来了，不容许再建，但是现在全国各地在建的也不少，所以也没有限制住，因为各地政府都需要钱的，上有政策，下有对策的事，不要指望政策给你带来多少好处。另外一个就是房地产市场从长期来看，是一个稳步上升的状态，政策要保稳定，也要保民生，两头都要顾，怎么办，只能从长期来看，房价是要缓慢地上涨的，你的房子从长期来看，升值是肯定的，但是空间不太。从另外一个角度看，500万，你存在银行或者理财，这个收入也够你现在的物业费了，也就是说，没有来源还得倒贴，从长远看，你是亏本的，从这个资金运作上看，你这是消费，并不是投资，所以肯定是亏本的。给你个建议啊：不急着卖，寻找一个合适买家，给出合理的价格就卖了，如果不行，可以运作起来，看看这个可不可以经营起来，出租是否可行，能不能开个私人会所什么的，这样边经营边寻求出路，把这个资金盘活起来，这样才能合算的。。。。。
区县 项目名 开盘时间 楼盘动态 关注度 江宁 青溪庄园 2010年3月 推出面积320-370平方独栋别墅，首批推出24栋，价格未定 3877 江宁 爱涛尚逸华府 2010年 爱涛尚逸华府共12栋住宅，主力户型面积区间：约100㎡-130㎡。 322 江宁 青春水岸 2010年 项目目前正在施工中 32611 江宁 悦恒君铂国际 2010年 目前项目尚未动工。 18745 江宁 翠屏·紫气云谷 2010年春节 预计春节前后开盘，小高层最小160平，花园洋房240-270平 32455 江宁 伴山香槟园 2010年3月28日 项目预计于明年3月28日开盘，共推出21栋联排 10042 江宁 佳祺大厦 2010年上半年 以精装小户型为主，户型初定有30㎡、40㎡和70㎡ 4189 江宁 宜家国际公寓 2010年2月 宜家国际公寓 2010年2月以后开盘 14995 江宁 中惠水晶蓝湾 2010年 项目正在建设中 12328 江宁 万裕龙庭水岸 2010年5月 以联排和公寓为主。联排别墅只对企业内销，对外出售公寓 8923 江宁 骏景华庭 2010年 规划建设高层及小高层，总建面积16.018万平米，总户数1090户 11296 江宁 融侨世家 2010年 产品以小高层为主，小区内会有中央水景 12247 江宁 鸿信·云深处 2010年 目前正在进行别墅地下室施工和会所建设。 7324 江宁 上善居 2010年6月 户型没有完全确定，预计以小面积为主 12175 浦口 明发珍珠泉9号 2010年 独栋别墅400-500平方，双拼别墅310平方左右 2803 浦口 浦东大厦 2010年 主力户型是40-60平米的精装酒店公寓 13066 浦口 北岸新城 2010年 楼盘占地3000亩, 约200多万平米 13156 建邺 五矿御江金城 2010年 御江金城接待中心11月12日在新城市广场公开 8131 建邺 苏宁睿城 2010年 苏宁睿城苏宁置业品牌体验中心盛大公开 5797 建邺 栖庭 2010年 由三栋18层住宅和两栋5层公寓式办公楼构成，底部为沿街商业 13837 建邺 和府奥园 2010年 主打90平米以下两房，部分120平米左右三房 18823 建邺 九洲公寓 2010年 工地正在施工中 5379 建邺 金奥大厦 2010年 100多套sohu公寓将首先面世 15450 建邺 新地中心 2010年 写字楼部分正在进行内部装修和设备调试 7796 鼓楼 瑞园 2010年 目前项目正在施工 15967 鼓楼 悦庆大厦 2010年 项目拟建设一栋11层的主楼，以酒店式公寓为主 3625 鼓楼 海华大厦 2010年 预售许可证已领，售楼处正在筹建中 9634 鼓楼 容园 2010年 目前项目刚刚动工 2227 鼓楼 凤凰熙岸 2010年上半年 建筑以高层为主，包括1幢办公楼、2幢酒店式公寓、22幢住宅楼 14809 鼓楼 天马榕园 2010年 目前项目刚刚动工 20029 鼓楼 郑和国际广场 2010年7-8月 预计明年7-8月份开盘，面积在60-150平米，价格未定 16668 鼓楼 颐和路十二片区 2010年 项目已经封顶，在做最后完善工作。 6565 鼓楼 湖南路地下商业街 2010年 工程即将动工，工期预计一年左右 20506 栖霞 晓庄国际广场 2010年 目前项目仍在施工中，已建到1层。预计明年上市 5572 栖霞 恒基金满庭 2010年 目前项目尚未动工 4426 栖霞 恒基玲珑翠谷 2010年 175 栖霞 凯洲锦城 2010年 南京凯润房地产开发有限公司以4.04亿元竞得，楼面价3384元 4498 雨花 观云国际公寓 2010年 项目也将于明年动工 14023 雨花 海德名城世家 2010年5月 打桩工程已基本完成 3595 雨花 凤凰和美 2010年 项目已于7月28日正式动工 4300 下关 蓝晶国际 2010年 项目1-3层为商业裙房，4-16层为公寓，共230多套 3337 下关 天正桃源 2010年3月 规划5幢大户豪宅，面积有139、157、220-240、280-350㎡ 6325 下关 玉桥国际公寓 2010年春节前 户型为40平米左右和80平米左右，公寓可毛坯可精装 5668 下关 汇杰长江国际 2010年 9865 玄武 紫金东郡 2010年 为纯粹地中海风格式的4-6层电梯花园洋房及叠加别墅 8599 玄武 城开御园 2010年 由五幢8层住宅组成，将推出165套房源 27196 玄武 南京紫合国际广场 2010年 项目尚未动工 5518 玄武 金基尚城 2010年 21068 秦淮 奥迪SOHO 2010年 推出挑高毛坯商住房源，层高5.4米 2992 秦淮 佳日雅苑 2010年 目前该项目已动工，拟建4幢小高层 19159 秦淮 蓝天华门国际花园 2010年过年后 面积80-140平方 30797
别墅，是大多数人心目中的梦想居所，一座独栋低层建筑，有天有地有院子，一定程度上代表了财富和身心的双重自由。过去，人们对它的第一印象是“没钱，买不起”，但近期，南京人面临的情况却可能是“有钱，买不到。”
5月25日，《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（下称“《规则》”）正式出台，明确自5月17日起，禁止审批独栋、双拼和联排户型，且低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”、“叠墅”以及“空中别墅”等标注。
根据《规则》要求，新编或修改控制性详细规划时，原则上不再新增一类城镇住宅用地，一类城镇住宅用地主要为低层、低密度住宅用地。二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率大于1.0，建筑高度不得低于12米。
《规则》将开发商将低多层住宅变相设计成“别墅”，或利用“类别墅”来打擦边球以提高项目利润的做法全面禁止。《规则》发布当天，不仅引发了房地产业内人士的热议，相关话题更是登上社交平台热门搜索榜第一名，被市场广泛关注。
“高低配”产品模式受限
为了节约土地利用，国土资源部早在1994年开始限制低密度别墅用地的供应。之后每过一段时间，“限墅令”就会继续加码。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；同年，南京响应国家号召，规定禁止出让容积率1.0以下的土地。
2016年，国土资源部出台最严“限墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
2019年4月，住建部发文，要求各省立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。随着土地资源的日渐减少，“限墅令”的政策日益严格，政策高压之下，别墅类产品难再动土。
此次南京时隔两年再次出台新版“限墅令”，除了限制独栋别墅的土地审批外，更是直接限制了以往被忽略的“类别墅”产品的供应，打击力度可谓空前。
5月26日，鲸平台智库专家、上海春之声投资集团董事长朱大鸣在接受时代周报记者采访时指出，过去房企拿地，特别是大型综合性项目，往往会在综合容积率上做文章。例如：高层区容积率特别高，而省下的容积率就摊薄到低密度别墅上。不仅如此，一些开发商为了回避规划审批，假双拼别墅等产品花样百出。
“这次南京规定细则出台后，房企要在房型上做文章就不可行了。按规矩办事，否则就不要拿地。” 朱大鸣进一步表示。
5月27日，中国房地产数据研究院院长陈晟向时代周报记者表示，此次南京“限墅令”还体现了供给侧方面对房屋供给的产品的态度——以刚需改善性需求为主，严格控制高端、奢华型占地过度的物业形态供给的控制。
他进一步指出，目前比较常见的“高低配”产品搭配的模式可能会受到限制，对一些追求高价格、高利润的产品会比较有难度，拿地的原则也会朝着高质量、高溢价的高层产品方面去下功夫。
潜在购房者或加速入市
“此次南京的政策对于新房市场影响很大，因为这次严禁的产品不但包括独栋，而且双拼、联排及多层叠墅也被禁止。5月20日集中土拍成交的地块，从政策印发时间来看，早于5月20日，新成交的低密地块将有可能成为绝唱，但也有可能直接面临冲击。”5月26日，鲸平台智库专家、北京房地产业商会会长、北京汇江亨通房地产开发有限公司董事长黎乃超向时代周报记者表示。
“预计未来南京别墅产品潜在断供，对于一些观望的客户来说，将一定加速其购买的决策时间。”黎乃超表示。
同日，长期关注南京房地产市场的行业人士李玥（化名）告诉时代周报记者，目前南京已开发或是在售的别墅，大多有几个共同点：面积大、总价高、流通性相对低、多临山近湖且环境一流，但大多数周边生活配套相对较弱，因此常常只是作为第二居所来使用。
“江北区内的独栋别墅，总价门槛过高，加上装修成本不菲，对买房人的资金要求也更高，如果只是从成交周期、成交量上看，远远不如普通住宅，但‘类别墅’的总价相对较低，同时也可以享受到院子、露台等附赠空间，从流通性上来说比独栋流通性好很多，因此过去几年中也就更容易受到改善类购房者的喜爱。” 李玥表示。
李玥进一步表示，不管是新房市场，还是二手房市场，此次“限墅令”短期内都不会带来特别大的冲击，一方面南京执行限墅令已经很久，另一方面所涉及到的购房人群来说较为有限。
朱大鸣也向时代周报记者表达了类似的看法，“南京限墅令是南京地方政府根据南京的用地总量制定的一项地方行业规则，对整体新房市场不会太大冲击，因为这仅是针对改善型客户需求。”
此外，据李玥透露，目前该《规则》已经从5月17日起施行，之前已取得规划设计方案审定意见的项目，可以不执行本《规则》，但需要在2021年12月1日前领取建设工程规划许可证，之后的都将按照本次《规则》来实施，有利于进一步促进南京土地集约、节约利用，并维护生态环境和景观不受破坏。
从南京规划局给出的消息可以看出，他们现在已经出台了明确的管理规则，南京在以后将会严禁审批独栋或者联排别墅的建设。同时，对于一些多层用户通过各种各样的手法改成别墅的手段也会进行严格的监管。这个规则一经发布，立刻就引起了当地楼市的震动，那么今天我们就来探讨一下这一次的规则里边有哪些细节值得我们去关注？
第一，最大的一个引爆点。
其实在这一次的规则当中，最让人关注的重点并不是在于以后不能够审批建造别墅，而是在于城镇用地规模不在上涨，也就意味着在以后南京市的区范围将会短暂停止。在这样的情况下，可利用的土地也就意味着不能够再随意的进行调整，所以土地将会越来越金贵，在这样的情况下，自然而然就会舍弃以前浪费土地的别墅住宅项目。
第二，在数字上的硬性规定。
在这一次的规则当中就明确的指出了，除了不能够去审批一些别墅用地之外，其实还直接指出了像一些多层建筑也不能够进行改动。从这一次的规定就可以看出，总知道手段还是极为严厉的，而且同时也规定了多层住宅最小不能够低于12m也就意味着要最大程度上保证土地的利用效率。
第三，如何看待这样的规定？
说实话再说的省会城市当中，南京市的城区并不是非常大人口，也不是非常多，所以按照道理来说，并不会执行如此严格的用地审批手续。而这一次的改动很明显是一个风向标，也预测了在其他地区也会相应的进行改动，而别墅用地说实话，的确浪费了大量的土地资源，需要被整治一下。在市区范围没有办法被扩大的情况下，建造一些高层住宅，很明显可以改善当地居民的居住条件。
.国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。别墅（Villa）：“口”双拼（Two Family House）：“日”排屋（Town House）：“目”排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明：1、本商品房户型为：别墅；2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。要找南京的别墅，就百度一下：南京别墅 找一下就能找到。链接地址：http://www.baidu.com/s?wd=%C4%CF%BE%A9%B1%F0%CA%FB
美达九月森林为地中海式独栋别墅园区规划，依傍老山，白马湖景观，南接浦口中心城区。此次推出的别墅大宅，室内为欧式风格全装修，餐厅、起居室、卧房、地下活动室等全部开放，而室外的精装主题庭院，包括泳池、BBQ烧烤台、花廊、草坪等。2014年前将陆续建成通车纬三路过江隧道、地铁10号线、11号线、3号线，项目通达性更高，使美达九月森林真正意义上成为别墅第一生活居所 。美达九月森林项目为南京德润置业有限公司开发建设，隶属于美达房地产集团。项目位于浦口区江浦街道象山路29号，北起老山脚下沿山大道，南至象山南路；西起森林大道，东至象山路。宗地给人的第一印象，就是自然原生态，第二个印象就是地势的起伏。地形自西向东，由高变地，最终结束于象山路，内部呈南部开口形成环形山谷，地形高低错落。项目规划用地面积28.4万平米，总建筑面积：177835平方米，容积率0.524，规划为低密度住宅社区。项目施工总建设期拟定为5年，分四期开发建设。项目一期为50幢地中海风格的组院住宅，强调邻里关系的围合和建筑空间的咬合。第一次推售的“九月森林茉莉湾苑”。
. 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。 自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。 目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。 现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。 别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。 要找南京的别墅，就百度一下：南京别墅 找一下就能找到。链接地址：http://www.baidu.com/s?wd=%C4%CF%BE%A9%B1%F0%CA%FB
1、风险自行承担，可能无法办理房产证。
在拍卖界面上面，相关的信息提示有那么一段内容：
房屋不具备初始登记条件，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或者承受人自行负责。很多想买的人看到了这样的通告提示之后，肯定心里都会有个阴影：房屋的权利现状究竟是怎么样的？没有产权证？现在的权利还不明，后续的产权登记事项还得自己去处理，要是办理不下来的话，花几百万上千万就拍了个“寂寞”？
要知道，现在买房的人都很看重产权，如果70年的产权房屋办理下来，花个几百万买了个别墅那还好说，起码房子是在的。但是如果买下来之后，还有一大堆的债务纠纷要处理，还要等待纠纷处理完成之后才能进行产权登记，很多人都会望而却步，直接打起了退堂鼓。
2、烂尾别墅，停水停电。不管是投资还是自用，一个别墅，最起码的水电设施要保障的吧？遗憾的是，阳明山庄的很多别墅都属于“烂尾建筑”，别说装修没完成，施工没结束了，就连水电设施也没有处理好，很多都是停水停电。如果买了这么一栋别墅，想要住进去的话，水电都没有，要找物业都没得找，要自己去找水电供应公司安排拉水电，又是一堆麻烦事……毕竟，如果连产权都没有，到时候客户水电开户都开不了……
而从拍卖的展示页面看，这些别墅更像是要拍恐怖电影“荒村别墅”……如果到了晚上再来看的话，估计不用音效、不加道具就能够直接有了“鬼片”氛围了。这样的鬼屋，谁敢买？谁会想买？
3、质量无法保障。由于长期得不到良好的维护，这些别墅不仅仅看起来荒凉，甚至就连基本的质量也无法得到保证：不少别墅在修建的过程中，由于资金问题，修建没完成就暂停了。因此，也有不少的别墅实际上并未完工，也没有通过最后验收。建设工程是好是坏，房屋质量是强是差，谁也不知道。
而且久未住人的房子，没有人对房子进行清洁、打扫、维护，房子还受到了湿气、蚊虫鼠蚁等侵袭，长期下来，房子肯定不如一开始建造的时候稳固。
所以，这个阳明山庄虽然有大量的别墅群，但是里面的“别墅”却跟人们心目中那些“高端大气上档次”的别墅不是一回事，所以在考虑购买的时候，人们也会更多地考虑那些交通位置好，水电等设施齐全，产权完好的房屋购买，花同样的钱，买更有保障的房，而不是买个烂尾别墅，这才是人们的正常心态……
