关于群租房的面积规定，各地不完全一样，但大致是人均不得少于10平方米。按照这个标准，两室一厅的房屋面积大约在60平米以上，人均面积是超过10平米的，住5个人不违法。
另外还有规定，人均承租建筑面积在10平方米以上，未得到相邻权人同意的，并因卫生、噪音等问题影响邻居生活的，也是不允许的。简而言之，就是：群租可以，但不能扰民。
严格地讲，群租房是违反法律规定的。北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》中明确表示，租房不得破坏原有结构，不得改变房屋结构及用途。
至少以一间房间为出租最小单位，每个居室人均使用面积不得少于四平方米，十二周岁以下的未成年人除外，且每个居室实际居住人数不得超过八人。具体的可根据当地的租赁条例来执行。
群租违法特征
1、“群租房”主要有以下四种特征（满足其中一种既属于群租房）：
（1）改变房屋内部结构进行出租，例如打隔断墙或者改成床位进行变相出租；
（2）利用厨房、卫浴、阳台、地下储藏室等公共空间来进行出租；
（3）出租房屋人均居住面积低于5平方米；
（4）每间房的居住人数超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
目前很多城市，都将群租房设为违法的，主要是因为群租房居住人数多，居住环境差，管理形同虚设，存在大量违章用火、用电、用气等现象，伴随着巨大的消防安全隐患，像是客厅、阳台等本不具备居住功能，更多是疏散通道，一旦出现火灾，后果不堪设想。
两个都是86平米？你们家人口多吗？如果不太多，建议选择两室一厅的。这样的话，每个房间空间都要大一些啊。如果人多，就可以选择两室两厅，这样独处的空间多一些。还有，要注意看看户型好不好，哪个户型实用选哪个啊。
具体如下：1.一厅独处空间多，分到卧室的面积会更大，但一厅弊端就是客厅空间小，总体房子的面积不会很大，如果家里人多不建议选一厅。2.两厅是指餐厅和客厅其实是一样的。从房屋结构上讲就是两室一厅，这2个厅在格局上是联在一起的，只是从功能上被分割开来，显得空间利用程度会更大，总体来说会感觉家里可利用空间变大，功能也变得更多。弊端就是分到其他屋子的面积会变小，而且两个客厅的面积都不大。
