房贷利息又要降了

房贷利息又要降了？

“您好，您协议号为8110622……贷款已于2022年7月2日重定价，本期应还总金额为6714.17元”。

以上是我在7月3日收到的来自于中信银行的信息，此前一个月的房贷月供是6878.71元，算下来因5年期LPR下调，每月能少还款160元左右。

我本人的个人住房贷款是在去年7月初放款的，总金额98万，30年期、等额本金还款方式，第一期还款是在2021年的8月1日。

办理住房贷款的时候，当时5年期LPR是4.65%，在此基础上上浮了60个基点，实际执行利率5.25%。

自打我办理完房贷之后，5年期LPR报价就连续走低了，从4.65%先是降到了4.6%，今年5月份又降到了4.45%。

就在这个月的22日，5年期LPR再次调整，从4.45%降低到了4.3%，降了15个基点，持平年内最大降幅。

LPR持续走低的同时，根据央行要求，各大银行针对首套房，可以在5年期LPR报价的基础上再降低20个基点。

这就意味着，首套房购房客户，如果现在申请房贷，那么在很多城市可以做到最低4.1%的利率。

还有就是一些分析人士指出，今年年内，还有15至20个基点的下调空间。

5年期LPR持续走低，这不免让早前办理房贷的存量客户“眼红”，毕竟利率高意味着月供高、购房成本高。以贷款100万、等额本息还款为例：

倘若利率5.25%，等额本息月还款5522.04元，利息总计98.8万元；而现在利率4.1%，等额本息月还款4831.98元，利息总计73.9万元。

对比发现，利息相差1.15%，月供可以少还近500元，倘若利率维持4.1%不变，30年节省利息近25万元。利率一高一低，对月供和总利息的影响还是很大的。

关于这一问题，答案是不确定的，对于绝大部分存量房贷客户而言，理论上5年期LPR持续走低，月供也会降低，只不过月供减少并非与LPR调整实时挂钩，而是有一个“定价周期”：

大家应该还记得2020年七八月份的时候，按照央行要求，各大银行对2020年1月1日前已发放的和已签订合同的个人住房贷款，利率定价方式转换为以LPR为定价的基准加点形成。

也就是从那时起，住房贷款利率不再是固定利率了，而是浮动利率，利率会根据5年期LPR的调整而调整。

当然，当时身边有些存量客户选择了“不调整”，即依然保持“固定利率”，这类客户以4.9%及以下利率居多，对于他们而言，月供金额是固定的，不会随着LPR的降低而减少月供。

比如我的一个同事买房较早，当时在4.9%的基准利率上打了八折，即3.92%，他就在“二选一”中选择了固定利率，那么无论以后5年期LPR上浮还是下调，都与他没什么关系，月供金额是不变的。

这部分人是少数，大部分存量客户选择了挂钩LPR，利率从固定变为浮动。对于该类客户而言，理论上能享受到5年期LPR下调的福利，月供金额会随着LPR报价的降低而减少。

但注意一个问题，定价不是一个月为周期，基本上都以1年为周期，所以并非每次LPR降低的时候，月供都会实时减少。

就以我的房贷为例，重新定价的周期是1年、重新定价的时间是每年的7月份，所以只有当每年7月份的时候，利率才会调整一次。

明显的例子就是今年7月份我的利率因前期LPR从4.6%降到了4.45%而随之从5.25%降到了5.1%，月供减少了160元左右；

但今年8月22日LPR又降低了15个基点之后，因为我的重新定价日（每年7月）还没到，所以我自然享受不到此次LPR降低的红利，月供也就维持不变了。

换句话说，2020年没有选择转换挂钩LPR的那批存量客户，月供不会随着5年期LPR的降低而减少，利率上浮或下调跟他们没有任何关系；反之，选择转化为LPR的存量客户，在下一个重新定价日，是可以享受利率下调带来的月供减少的红利的。

当然，这只针对于商贷客户，倘若是公积金房贷，那么3.25%的利率维持不变，不会随着LPR的涨跌而出现月供浮动的现象。

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